Туманов Андрей Анатольевич, руководитель проекта направления «Реформы  в сфере недвижимости» фонда «Институт экономики города», к.э.н.

Оценка потребностей и платежеспособного спроса на жилье в городах Хабаровского края

На данный момент среди ключевых социально-экономических задача, стоящих перед многими субъектами российской Федерации, в том числе и перед Хабаровским краем, выделяется задача формирования рынка доступного жилья через повышение платежеспособного спроса на жилье и развитие банковского кредитования и увеличение объемов жилищного строительства.

Несмотря на то, что реальные денежные доходы населения устойчиво растут на протяжении последних пять лет, приобретение нового жилья остается прерогативой групп населения с высокими доходами. При этом граждане со средним достатком не могут преодолеть порог решения жилищной проблемы. Данная ситуация легко прослеживается как на федеральном уровне так и на уровне большинства регионов. Для Хабаровского края решение жилищной проблемы может стать важнейшим толчком для дальнейшего развития экономики.

Для выработки целевых ориентиров по развитию банковского и строительного секторов, определения перспектив улучшения жилищных условий населения необходимо иметь научный прогноз развития жилищного строительства и жилищного рынка, а также оценку возможностей населения по приобретению жилья.

Для решения поставленных задач ГУ «ДальНИИ рынка» по заказу Министерства экономического развития и внешних связей Хабаровского края летом 2007 года был проведен опрос одной тысячи семей в трех городах Хабаровского края: Хабаровске, Ванино и Комсомольске-на-Амуре – с целью определения потребности улучшения жилищных условий, платежеспособного спроса на жилье и жилищные кредиты, приоритетов населения в способах улучшения жилищных условий.

По состоянию на середину 2007 года только 52% домохозяйств городов региона удовлетворены жилищными условиями. Общая потребность населения, проживающего в городах Хабаровского края, в жилье составляет 103,9 тысяч жилых единиц (6,5 млн кв. м). Удовлетворение этой потребности требует увеличения городского жилищного фонда на 22,6%. Платежеспособный спрос на жилье, в том числе с использованием жилищных кредитов, составляет 30% от общей потребности (30,4 тысячи жилых единиц или 2 млн кв. м.).

По сравнению с более ранними оценками по России доля платежеспособного спроса в Хабаровском крае выше.

Среди домохозяйств, имеющих потребность в улучшении жилищных условий путем приобретения или строительства жилья, на момент опроса в городах Хабаровского края 13,9% располагали средствами, достаточными для приобретения желаемого жилья по текущим ценам, еще 18% могли бы приобрести жилье, получив кредит в размере недостающих средств. Таким образом, 31,9% домохозяйств, нуждающихся в улучшении жилищных условий и планирующих решить проблему рыночными способами, потенциально могут приобрести жилье за счет собственных или заемных средств (их доля от всех домохозяйств составляет 6,7%, а в целом по России этот показатель был равен 12,4%). Еще 17,5% домохозяйств из числа желающих улучшить жилищные условия (3,7% всех домохозяйств) считают, что покупка жилья при текущих ценах для них реальна, но их заявленные доходы не позволяют получить кредит на желаемую сумму.

Имеющаяся структура предложения жилья не соответствует структуре спроса населения. Жители Хабаровского края, имеющие потребность в улучшении жилищных условий, в большей степени ориентированы на приобретение готового жилья, а не на участие в его строительстве. Данные опроса населения в городах Хабаровского края показали, что из домохозяйств, планирующих приобретать готовое жилье, 52,7% хотят приобрести его на первичном рынке, 21,4% на вторичном рынке, а 25,9% готовы рассмотреть приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном.

Опросы населения также выявили, что 78,4% домохозяйств, которые хотели бы приобрести или построить жилье, предпочли бы сделать это в пределах своего родного города. Среди возможных направлений переезда рассматриваются в основном большой город или его окрестности, где легче найти хорошо оплачиваемую работу и имеется развитая социальная инфраструктура.

Среди домохозяйств, имеющих потребность в жилье и планирующих его приобрести на рынке, 54% считают возможным взять недостающую сумму в кредит.

Основным фактором, препятствующем улучшению жилищных условий, представителями 56% домохозяйств был назван недостаточный объем имеющихся у них средств, 28% отметили низкую доступность ипотечного кредитования, в частности высокие процентные ставки по кредиту, 5% показали недостаточную информированность о ситуации на рынке жилья, а 11% не видят никаких препятствий.

96% опрошенных представителей домохозяйств, которые имеют потребность в улучшении жилищных условий, в случае использования заемных средств хотели бы взять кредиты в рублях, 3% в долларах и евро, 1% – в иенах.

По данным опросов населения, приобретение жилья для целей, не связанных с улучшением жилищных условий и переездом, планируют 0,6% опрошенных представителей домохозяйств. Таким образом, доля возможного (потенциального) инвестиционного спроса на жилье в городах Хабаровского края оценивается в 2,7 тысячи единиц жилья (9,2% всех сделок на рынке жилья в Хабаровском крае в 2006 году).

Проведенный анализ потребности и платежеспособного спроса городских жителей Хабаровского края в жилье показал, что для обеспечения населения жильем необходимо решение первостепенной задачи – развитие жилищного строительства. Потребность городского населения в жилье составляет 22,6% существующего жилищного фонда (6,5 млн кв. м), из которой платежеспособный спрос составляет 31% (2 млн кв. м.). Платежеспособный спрос более чем в восемь раз превышает текущие объемы строительства жилья, что является существенной проблемой дисбаланса на рынке. Учитывая инерционные планы по увеличению объемов строительства (в среднем на 6% в год) для выхода из сложившейся ситуации требуются активные усилия краевых и муниципальных властей.