СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ПОКАЗАТЕЛЕЙ ДЛЯ РАСЧЕТА КОЭФФИЦИЕНТА ЖИЛЬЯ ПО ФОРМУЛЕ (1) НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ МОСКВЫ

во 2 кв. 2007 г.

Дифференциация коэффициента доступности жилья для каждого класса населения с учетом ипотечного кредита

Далее была использована методика расчета коэффициента доступности жилья, которая позволяет рассчитать срок, необходимый семье для накопления из текущих доходов с учетом получения ипотечного кредита суммы, достаточной для приобретения квартиры, при условии, что эти текущие доходы достаточны для обеспечения текущих расходов и обслуживания кредита. Она содержит все элементы, определяющие эту доступность:

- рыночную стоимость квартиры,

- текущий годовой доход семьи,

- текущие годовые расходы семьи,

- параметры ипотечного кредита: доля первоначального взноса от стоимости квартиры, дополнительные расходы заемщика при получении кредита, величина ежемесячных выплат по кредиту, срок кредитования и процентная ставка,

-параметры государственной поддержки: доля стоимости квартиры и доля процентной ставки, субсидируемые государством.

Модель коэффициента доступности жилья с учетом ипотечной поддержки имеет вид

где – общая площадь квартиры, кв. м;

– средняя цена 1 кв. м квартиры.

– доля первоначального взноса в стоимости квартиры;

– доля стоимости квартиры, субсидируемая государством;

– величина текущих годовых расходов семьи;

- стоимость имеющейся квартиры, зачитываемая при выдаче кредита;

– дополнительные затраты заемщика при получении кредита;

– срок кредитования в годах;

– годовая процентная ставка кредита;

– количество пунктов процентной ставки, субсидируемое государством;

– совокупный годовой доход семьи,

- размер ежемесячного платежа по ссуде,

- размер ипотечного кредита;

- число начислений/ выплат в год (m=12).

Экономический смысл модели (3а) состоит в том, что гражданин, накопивший определенную долю от стоимости квартиры, с помощью ипотечного кредита и/или различных способов поддержки государства сразу получает ее в собственность.

Экономический смысл условия (3б) состоит в том, что заемщик может лишиться этой квартиры, если его текущие доходы меньше суммы текущих расходов и годовых выплат по кредиту. В этом случае условие доступности жилья не выполняется, коэффициент доступности стремится к бесконечности.

Произведем расчеты без учетов параметров господдержки.

Модифицируем условие (2б) с тем, чтобы его критерии соответствовали принятым правилам андеррайтинга, и выполнение условия для группы населения означало, что этой группе доступен ипотечный кредит. В настоящее время, согласно стандартам АИЖК[13], максимальные выплаты, которыми может облагаться доход заемщика, составляют не более 50% от его совокупного дохода, вместе с тем сумма выплат может быть дополнительно снижена по ряду причин (любые дополнительные денежные обременения, наличие детей). На московском ипотечном рынке сложилась ситуация, что доля ежемесячных выплат по кредиту составляет 30–40 %. Вместе с тем, наблюдаются случаи, когда банки идут навстречу заемщикам, увеличивая долю ежемесячных взносов, особенно это актуально при повышении уровня доходов. В дальнейшем в выражение (2б) введем ограничение андеррайтинга «ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 40% от доходов семьи». Система уравнений 2(а) – 2(б) примет вид:

(3а)

(3б)

Определим параметры ипотечного кредитования. Наиболее распространенные банковские программы на первичном рынке предполагают сроки кредитования от 1 до 25 лет, у некоторых банков есть диапазон до 50 лет, при этом средний срок кредитования – 20-25 лет. Первоначальный взнос ипотечного кредита на первичном рынке Московского региона по данным АКЦ «МИЭЛЬ-Недвижимость» за 4 кв. 2007 г. составляет 30,1%.

Ниже в таблице приведены минимальные доходы заемщика каждой доходной группы, обеспечивающие получение ипотечного кредита при выявленных условиях (доля первоначального взноса 30,1%, срок кредита 25 лет, годовая процентная ставка рублевого кредита 13,2%).

Рассчитаем доступность кредита для каждого класса населения. Тот факт, что при расчете минимальных доходов заемщика учитываются все доходы домохозяйства (или так называемые доходы созаемщиков), оставим за рамками расчетов.

Расчеты показывают, что при использовании ипотечного кредита для малообеспеченного класса в среднем коэффициент доступности снижается с 8,9 до 2,7 года, однако, ежемесячные выплаты превышают доходы, и ипотечный кредит становится недоступным (проверка по условию (2б) обращает значение коэффициента доступности жилья в бесконечность). Доля населения этого класса, которому кредит доступен, составляет всего 0,5%.

Для среднего класса коэффициент доступности жилья с учетом ипотечной поддержки снижается с 3,1 до 0,9 года, а доля населения в группе, которой доступен кредит, составляет 71,9%.

Для высокообеспеченного класса коэффициент доступности составляет 0,2-0,8 года в зависимости от класса жилья. Доля населения в группе, которой кредит доступен – от 92,9 до 100%.

Средневзвешенный по Москве (по трем классам, присутствующим на рынке) коэффициент доступности жилья с учетом ипотечной поддержки составляет 2,1 года, при этом средневзвешенная доля населения, которой кредит доступен, равна 27,3% от населения города.

Таким образом, использование ипотечного кредита существенно улучшило коэффициент доступности жилья. Вместе с тем, около 99,5% малообеспеченного класса и 28,1% среднего класса не могут воспользоваться ипотечным кредитом.

Выводы

● Исследование доступности жилья для населения (на примере Москвы) проводилось с помощью целевого показателя Программы «Жилище» - коэффициента доступности жилья, который представляет собой отношение стоимости средней квартиры (площадью 54 кв. м) к среднегодовому доходу семьи (из трех человек). Расчеты показали, что в последние годы коэффициент доступности не только не уменьшался, но и продолжал расти, вследствие опережающего роста цен на жилье перед ростом доходов.

● Для более углубленного изучения доступности жилья была проведена дифференциация населения по уровню доходов на 4 группы и рассчитаны средний уровень доходов и доли этих групп в населении Москвы: ниже прожиточного уровня (12,9%), малообеспеченные (59,1%), средний класс (25%), высокообеспеченные (3,0%).

● Каждому классу населения по уровню доходов был сопоставлен класс приобретаемого жилья в новостройках (ниже прожиточного минимума – муниципальное бесплатное жилье, малообеспеченные – жилье эконом-класса, средний класс – жилье среднего класса, высокообеспеченные – жилье бизнес-класса и элитное и коттеджи) и определены общая площадь и полная цена помещения соответствующего класса.

● На основании этих данных рассчитаны коэффициенты доступности жилья, дифференцированные по уровню доходов населения и соответствующим классам качества жилья, без учета ипотеки и с учетом ипотечной поддержки.

● Расчеты показали, что соответствующее каждой выделенной группе населения жилье в финансовом отношении без ипотечной поддержки является недоступным как в среднем для населения Москвы (коэффициент доступности 7,0 лет), так и особенно для малообеспеченного класса (8,9 года). В то же время оно является частично доступным – для среднего класса (3,1 года) и полностью доступным - для высокодоходной группы населения (в зависимости от класса жилья – от 0,6 до 2,6 лет).

● Средневзвешенный по Москве (по трем классам, присутствующим на рынке) коэффициент доступности жилья с учетом ипотечной поддержки составляет 2,1 года, при этом средневзвешенная доля населения, которой кредит доступен, равна 27,3% от населения города.

СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ПОКАЗАТЕЛЕЙ ДЛЯ РАСЧЕТА КОЭФФИЦИЕНТА ЖИЛЬЯ ПО ФОРМУЛАМ 3(а) – 3(б) НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ МОСКВЫ ВО 2 КВ. 2007Г

класс населения	Среднедушевой доход, руб.	число домохозяйств, тыс. шт.	класс жилья	Полная цена квартиры, тыс. руб.	сумма первоначального взноса, тыс. руб.	ежемесячные выплаты, руб.	минимальные ежемесячные доходы домохозяйства, руб.	минимальные ежемесячные доходы заемщика, руб.	Доля населения в группе, которой доступен кредит, %	коэффициент доступности жилья, лет
малообеспеченный класс	15077	2281,9	эконом	4854	1461,1	36995	92487,5	34254,6	0,5	2,7
средний класс	70195	965,3	средний	7710	2320,7	58762	146905	54409,3	71,9	0,9
высокообеспеченный класс	491365	115,9	коттеджи	10755	3237,3	81910	204775	75842,6	100,0	0,2
			бизнес	13005	3914,5	99119	247797,5	91776,9		0,2
			элита	45560	13713,6	347238	868095	321516,7	92,9	0,8

Примечание: *условие получения кредита не выполнено.

● При условии ипотечной поддержки для малообеспеченного класса жилье становится финансово доступным (коэффициент доступности снижается до 2,7 года), однако доля населения в этой группе, которой доступен кредит, пренебрежимо мала. Поэтому эта группа может рассчитывать только на господдержку.

● Для среднего класса доступность жилья за счет ипотечной поддержки улучшается (коэффициент доступности снижается с 3,1 года до 0,9 лет), однако этот кредит доступен только 71,9% данной группы.

● В высокообеспеченной группе от 92,9% до 100% (в зависимости от класса жилья) имеют возможность получит ипотечный кредит необходимого размера, при этом коэффициент доступности жилья снижается с 2,6 лет до 0,8 года.

● Таким образом, использование ипотечного кредита существенно улучшает финансовую доступность жилья. Вместе с тем, около 99,5% малообеспеченного класса и 28,1% среднего класса не могут воспользоваться ипотечным кредитом по уровню своих доходов.

© Г.М.Стерник, А.Н.Краснопольская

10.05.08.