Стерник Геннадий Моисеевич, профессор кафедры экономики и управления городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов

Долгосрочный и среднесрочный прогноз динамики цен, объема и доли ипотечных сделок на рынке жилья городов России

Ипотечные качели

В докладе на прошлогоднем Форуме[1] были доложены результаты исследования становления и развития рынка ипотечных сделок с жильем (РИСЖ), проведенного в 2003–2006 годах по данным об ипотечных операциях компании «МИЭЛЬ» на рынке жилья Москвы.

В качестве показателей состояния и развития РИСЖ были приняты объем сделок с квартирами и доля ипотечных сделок от общего числа сделок.

Получено, что рынок ИСЖ прошел стадию взлета (с 2002 года до середины 2005-го), стабилизации (до середины 2006 года) и далее перешел к новой стадии роста. Объем ипотечных операций компании, выросший с 2003 года до II квартала 2005-го в 10 раз, прекратил свой рост и четыре квартала оставался практически на том же уровне. В III–IV квартале 2006 года он снова начал расти, и в IV квартале года превысил уровень I квартала 2003 года в 12,8 раза. Доля ипотечных сделок в общем объеме операций купли-продажи квартир также росла с 2% и достигла 9% во II квартале 2005 года. Затем в течение года она не росла и даже несколько снижалась (в IV квартале 2005 года – до 6,9%). В I–II кварталах 2006 года она восстановила свою величину, в II квартале достигла 15,8%, в IV квартале – 19%.

Исследование факторов, определивших такое поведение РИСЖ, проводилось по двум направлениям: исследование ситуации на рынке ипотечного жилищного кредитования (РИЖК) и исследование рынка жилья (РЖ). Первое направление связано с условиями кредитования (банковскими кредитными ставками, размером первоначального взноса, сроком кредита, другими особенностями банковских ипотечных программ). Второе с темпами роста цен и динамикой объема строительства и предложения жилья на первичном и вторичном рынках.

В 2003 году банки были готовы выделить значительные кредитные средства и приступили к массированному развертыванию программ ипотечного кредитования населения. Однако существенного роста числа ипотечных сделок не наблюдалось. В 2004–2005 годах банки продолжают снижать процентные ставки и принимать другие меры к улучшению условий кредитования, население также преодолело специфический менталитет и охотно обращается в банки за ипотечными кредитами. И это закономерно сопровождалось ростом объема ипотечных операций и их доли в общем объеме продажи квартир.

Тем не менее во втором полугодии 2005 года ситуация изменилась: многие банки заявляли, что количество реализованных сделок с кредитами составило только 50–80% от числа одобренных кредитов, а прирост количества зарегистрированных кредитов составил за 2005 год всего 5,6%. В этих условиях банки до предела снизили свои требования к заемщику, сумма первоначального взноса многими банками была снижена до нуля. Однако существенных изменений на рынке ИСН не происходило вплоть до осени 2006 года.

Необходимо отметить, что с лета 2007 года отечественные банки, обеспокоенные кризисом субстандартной ипотеки на рынке жилья в США, наконец-то ужесточили андеррайтинг, начали несколько повышать ипотечные рублевые ставки и даже на короткий срок для расчистки «авгиевых конюшен» приостановили выдачу кредитов. Благодаря активным действиям ЦБ РФ и АИЖК по поддержанию ликвидности банковской системы американский кризис не распространился на российскую ипотеку и даже сыграл позитивную роль.

В связи с этим мы обратились к изучению другой группы факторов, влияющих на РИСН – факторов, связанных с ситуацией на рынке жилья.

За время своего становления и развития с июня 1990 года рынок жилья Москвы прошел ряд стадий: старт и взлет (до начала 1995-го), колебательная стабилизация (до середины 1998-го), кризис (до середины 2000-го), послекризисное восстановление (до конца 2001-го), стабилизация (2002-го). В конце 2002 – начале 2004 года рынок проходил стадию «нефтяного» роста. В этот период объем ипотечных сделок до декабря 2003 года практически не рос, и лишь в последние два квартала рост восстановился: за полгода объем сделок вырос вдвое.

Стабилизация на рынке жилья продлилась почти год – до середины 2005 года. За этот период объем ипотечных сделок вырос еще в пять раз.

В середине 2005 года началась новая стадия развития рынка жилья, которую мы назвали стадией «ипотечно-нефтяного» роста. Она закончилась в середине 2006 года. За этот период объем ипотечных сделок не вырос – он колебался вокруг индекса 10,0 (относительно декабря 2002 года).

Исследование показало, что торможение ипотеки в III квартале 2005 – II квартале 2006 года в первую очередь было связано с катастрофическим сокращением объема предложения квартир на рынке и образованием дефицита, а затем и стремительным ростом цен, вследствие чего продавцы отказывались работать с ипотечными покупателями и проводили «аукционы» среди покупателей, готовых платить немедленно.

Государством на федеральном и региональном уровне, операторами рынка строительства и продажи жилья предпринимались серьезные усилия для исправления ситуации на рынке. Эти усилия способствовали прекращению снижения объемов предложения новостроек. Одновременно появились факторы, начавшие свое действие в направлении увеличения объема предложения на рынке уже с середины 2006 года: замедление спроса вследствие «отсечения» покупателей, не имеющих возможности более гнаться за растущими ценами, снижение темпов роста цен на вторичном рынке, приведшее инвесторов к решению зафиксировать прибыль путем продажи ранее закупленных квартир и т. д.

В результате темпы роста цен снизились в декабре до нуля, а объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы вырос с 15–16 тысяч квартир в мае-июле до 23 тысяч в октябре и 30–31 тысяч в ноябре-декабре. К концу года рынок перешел к стадии стабилизации. В это время началась стадия нового роста на рынке ИСЖ, индекс объема ипотечных сделок увеличился до 12,5.

Таким образом, исследование показало, что ситуация на галопирующем рынке недвижимости оказывает существенное воздействие на динамику развития ипотеки, объем и долю ипотечных операций. Каждая стадия роста на рынке ИСЖ происходит во время стадии стабилизации на рынке жилья, и наоборот – на стадии роста цен на рынке жилья прекращается рост количества и доли ипотечных сделок. Объем и доля ипотечных сделок изменяются в противофазе с изменениями цен на рынке жилья (эффект, названный нами «ипотечные качели»).

Прогноз ситуации на рынке жилья и ипотеки на 2007 год и его ретроспективная проверка

В конце 2006 года был рассчитан прогноз динамики цен на жилье в Москве в 2007–2008 годах. Прогноз проводился двумя методами: фундаментальным анализом факторов, определяющих динамику рынка в 2007 году, и техническим анализом – расчетом количественных значений с помощью математической модели динамики цен[2].

Сущность прогноза: в 2007 году ожидается стабильность цен (с возможностью незначительной коррекции), в 2008-м – новая стадия увеличения темпов роста цен.

С учетом эффекта «ипотечных качелей» для РИСЖ был сделан прогноз увеличения в 2007 году объемов и доли ипотечных сделок на 45–50% и замедления темпов их роста в 2008-м.

Прошедший год показал, что прогноз по динамике цен на рынке жилья Москвы в течение 10 месяцев точно подтверждался фактическими данными, и лишь в последние два-три месяца начался новый рост цен.

Для изучения ситуации на рынке ипотеки в 2007 году были привлечены данные УФРС по г. Москве о количестве зарегистрированных сделок и количестве сделок ипотеки (в силу закона). Получено, что качественно прогноз подтвердился, но динамика показателей существенно искажена – она включает сезонную (календарную) составляющую. Такие результаты требуют более подробного рассмотрения.

На следующем рисунке показано, что общий месячный объем предложения на рынке жилья Москвы в марте 2005 года составлял 36 тысяч квартир. Это был момент начала роста спроса, и к июлю он снизился до 17 тысяч за счет сокращения времени экспозиции и «вымывания» предложения. С июля начался рост цен предложения. На этом уровне (17–22 тысяч) объем предложения держался до августа 2006 года, снижаясь в отдельные месяцы до 12–15 тысяч. Затем спрос уменьшился, началось накопление непроданных квартир на рынке, и к марту 2007-го объем предложения вырос до беспрецедентного уровня в 57 тысяч. Цены предложения продолжали расти до конца 2006 года, после чего стабилизировались. С апреля начался постепенный рост спроса и новое вымывание предложения, вследствие чего к октябрю объем предложения снизился до 40 тысяч, а в следующие два месяца, когда цены начали расти – до 34–35 тысяч.

Итак, сокращение объема предложения в середине 2005 – середине 2006 года в совокупности с повышением темпов роста цен явилось основной причиной торможения роста числа ипотечных сделок. Последующее увеличение объема предложения в конце 2006 года, даже при начавшемся снижении с весны 2007-го, создали условия для ускоренного роста объема ипотечных сделок.

Однако, на следующем рисунке видно, что с 2005 года по середину 2007-го общий объем сделок купли-продажи квартир уменьшается. Так, за период октябрь 2004 – сентябрь 2005 года среднемесячный объем составлял 6,68 тысяч сделок, в следующие 12 месяцев он составлял 6,30 тысяч (уменьшился на 9,4%), а в следующие 12 месяцев – 5,73 (еще на 9,2%). По нашему мнению, причиной первого снижения (при высоком спросе) был недостаток и даже дефицит предложения. А в 2007 году спрос существенно снизился, и это явилось причиной дальнейшего уменьшения объема продаж. К концу года спрос начал расти, и с ноября месячный объем сделок вырос до 8–10 тысяч. За календарный 2005 год объем сделок составил 80 538, 2006 год – 74 111, 2007 год – 76 819.

Теперь посмотрим на объемы ипотечных сделок

По данным УФРС по Москве весной 2005 – весной 2006 года, когда спрос на рынке жилья и ипотеки был высок, а предложение – дефицитным, количество зарегистрированных сделок ипотеки (в силу закона) сохранялось стабильным, на уровне около 500 сделок ежемесячно. Это полностью соответствует выявленной закономерности «ипотечные качели».

С марта 2006 года, когда спрос на жилье начал снижаться, а объемы предложения – увеличиваться, начался рост числа ипотечных сделок и их доли, достигший пика в сентябре (1 800 сделок). Это также соответствует полученной закономерности.

Однако к декабрю общий спрос на рынке жилья и вместе с ним на рынке ипотеки снизились до критического уровня, произошло снижение общего объема сделок до 500.

С января по октябрь 2007 года цены были стабильны, количество ипотечных сделок росло. К сентябрю 2007-го объем ипотечных сделок вырос до 1 500. В последние месяцы 2007 года в условиях роста спроса на рынке жилья и ипотеки при увеличившемся объеме предложения количество ипотечных сделок продолжало расти и в декабре достигло двух тысяч.

Среднемесячный объем сделок ипотеки составил в октябре 2005 – сентябре 2006 года 844, в следующие 12 месяцев он составил 1 058 (увеличился на 25%). Общее количество ипотечных сделок составило в 2006 году – 11 481, в 2007 году – 14 821. Прирост ежемесячного объема сделок в 2007 году (декабрь к декабрю) составил 91%, общего за год – 29% (при прогнозе 45–50%).

Доля сделок увеличивалась: в 2005 году она составляла 5–10% ежемесячно, в 2006-м выросла до 15–17% (с пиком в сентябре в 33%), в 2007 году вышла на уровень 18–24%. В среднем за 2006 год доля ипотечных сделок составила 15,5%, в 2007-м – 19,3%. Прирост ежемесячного значения доли ипотечных сделок в 2007 году (декабрь к декабрю) составил 34%, среднего за год – 25% (при прогнозе 45–50%).

Следовательно, по общегородским данным в 2007 году, в полном соответствии с прогнозом, на фоне снизившегося спроса и стабильных цен происходил закономерный рост объема и доли ипотечных сделок на рынке жилья Москвы.

Таким образом, поведение рынка ипотеки тесно связано с ситуацией на общем рынке жилья. «Ипотечные качели» – это устойчивая закономерность РИСЖ: при стабильных ценах и значительном объеме предложения на рынке, даже если общий спрос снижается, происходит увеличение объема и особенно доли ипотечных сделок, при возросшем спросе, снижении объема предложения и высоких темпах роста цен – замедление роста объема и доли ипотечных сделок.

Прогноз на 2008 год

Прогнозируемая на 2008 год динамика цен будет складываться под воздействием многих факторов – способствующих росту цен и препятствующих ему. По аналогии с прошлогодним отчетом, они объединены в две категории: внешние по отношению к рынку недвижимости факторы (политические, макроэкономические, факторы взаимодействия со смежными рынками), и внутренние факторы рынка недвижимости (развитие Приоритетной Национальной программы «Доступное жилье…», повышение жилищной мобильности населения, взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости). По сравнению с прошлогодним анализом некоторые факторы в 2008 году претерпят изменения.

Баланс факторов, определяющих среднесрочную динамику цен на жилье на 2008 год

Анализ полученного баланса факторов указывает на сильную повышательную тенденцию в динамике цен предложения жилья в городах России и подтверждает правильность результатов математического моделирования. За прошедшие месяцы 2008 года существенных изменений в балансе факторов не произошло, за исключением повышения риска мирового финансового кризиса и возможных его дестабилизирующих последствий для экономики России.

Математическая модель-прогноз состоит из следующей системы уравнений[3]:

Y = y + Δy₂ + Δy₃ + Δy₄ + … + Δy_n, (1)

y ₌ a₃ x³ + a₂x² + a₁x + a₀ , (2)

Δy₁ , (3)

Δy₂ = , (4)

Δy₄ = , (5)

…………………………………… , (n)

где Y – прогнозное значение средней удельной цены предложения жилья в месяце х, руб. ($)/кв. м;

y₁ – уравнение базового тренда (долгосрочный прогноз), руб.($)/кв. м;

Δy₂ – прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно базового тренда, руб. ($)/кв. м;

Δy_{3 –} прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда второго порядка, руб. ($)/кв. м;

Δy_{4 –} прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда третьего порядка, руб. ($)/кв. м;

Δy_{n –} прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда предпоследнего порядка, руб. ($)/кв. м;

а, b, c, d с индексами – коэффициенты уравнений (трендов различного порядка), аппроксимирующих фактические данные. Вычисляются по фактическим данным с использованием метода наименьших квадратов.

Результаты расчета прогнозируемой динамики цен приведены на рисунке

Получено, что в Москве в 2008 году продолжится рост цен, и к декабрю они превысят 8 тыс. $/кв. м (прирост за год 45–50%, к декабрю 2006 года – 65–70%). В 2009 году рост продолжится, и за три года цены вырастут на 80–85% (до 8,8 тыс. $/кв. м). Произойдет вымывание объема предложения (вплоть до дефицита).

Прошедшие месяцы 2008 года подтверждают рассчитанный прогноз: прирост цен в апреле к прошедшему декабрю составил уже 24%.

Соответственно, на рынке ипотечных сделок рост объемов замедлится, и прирост за год составит не более 15–20%.

© Стерник Г.М., 05.03.08