II Петербургский ипотечный форум

02. 03.2007

"Сравнительный анализ объемов ввода и цены жилья

в Российской Федерации в 2006 году"

Росстрой, Старовойтов А.С.

Слайд 1

1. Жилищное строительство в России

Слайд 2

Максимум годового ввода жилья в России пришелся на 1987 год и составил 72,8 млн. кв. м. общей площади жилья (или 1 миллион 392 тысяч квартир). Ввод в 2006 году составил 50, 2 млн. кв. м. общей площади жилья (69 % от уровня 1987 года), или 605 тысяч квартир - а это 45% от уровня 1987 года. Объяснение здесь очевидное – застройщики стали строить квартиры больших размеров.

По сравнению с прошлым, 2005 годом, строительство жилья достигло в 2006 году рекордных за последнее десятилетие темпов роста – увеличение ввода составило более 15 процентов. И есть основания полагать, что после более полного сбора Росстатом информации за 2006 год итоговая цифра ввода жилья в 2006 году приблизится или превысит прогнозное значение программы «Жилище» - 50,8 млн. квадратных метров.

В последние три года наметилась новая тенденция по среднему размеру строящихся квартир. Если до 2002 года застройщики постоянно увеличивали строительство 3-4 комнатных квартир большой площади и снижали строительство маленьких квартир, то с 2003 года начался обратный процесс, и это видно на представленной таблице.

Справочно: Методика Росстата.

Общая площадь введенных жилых домов определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартир, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами в домах квартирного и гостиничного типов, общежитиях постоянного типа и других строениях, предназначенных для проживания людей (домах для престарелых и инвалидов, спальных корпусах детских домов и школ-интернатов и др.). К подсобным помещениям относятся кухни, передние, внутриквартирные коридоры, ванные или душевые, туалеты, кладовые или хозяйственные встроенные шкафы. В домах-интернатах для престарелых и инвалидов, ветеранов, специальных домах для одиноких престарелых, детских домах к подсобным помещениям также относятся помещения культурно-бытового назначения и медицинского обслуживания.

В общую площадь жилых домов не входит площадь вестибюлей, тамбуров, лестничных площадок, общих коридоров, а также площадь в жилых домах, предназначенная для встроенно-пристроенных нежилых помещений.

В данные об общем числе построенных квартир включены квартиры в жилых домах квартирного и гостиничного типов и общежитиях, построенных в городских поселениях и сельской местности организациями всех форм собственности, а также индивидуальными застройщиками.

Тем не менее, в 2006 году размер средней построенной квартиры составил 83 кв. метра общей площади, что почти 36 % больше, чем в построенных в 1992 году квартирах (60,8 кв.м). Это свидетельствует об улучшении качества вводимого жилья и переходе на более высокие стандарты обеспечения населения жильем.

Таблица 1

Число построенных жилых помещений и их средний размер

	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
Построено жилых домов всего, млн. кв. метров	30,7	32	30,3	31,7	33,8	36,4	41	43,6	50,2
Процент роста к предыдущему году		4,23	-5,31	4,62	6,62	7,69	12,64	6,34	15,14
Число квартир, тыс.	388	390	373	382	396	427	477	515	605
в том числе квартир, построенных населением в индивидуальных жилых домах, тыс.			106	108	113	115	116	127	143
Процент роста к предыдущему году		0,52	-4,36	2,41	3,66	7,83	11,71	7,97	17,48
Их средний размер, м2 общей площади	79,1	82,1	81,1	83,1	85,3	85,4	86	84,5	83
Процент роста к предыдущему году		3,8	-1,2	2,5	2,6	0,1	0,7	-1,7	-1,8
Из них по видам квартир,
в процентах от общего ввода:
Однокомнатные	18	18	20	20	21	23	25	28	30
Двухкомнатные	30	29	29	30	30	31	31	32	32
Трехкомнатные	36	34	34	33	32	31	29	27	26
Четырехкомнатные и более	16	19	17	17	17	15	15	13	12

2. Стоимость жилищного строительства и жилья на рынке

2.1. Метр квадратный

Слайд 3

Стоимостные характеристики жилищного фонда, как вновь построенного, так и существующего, представляют особый интерес при оценке эффективности реализации национального проекта, так они напрямую влияют на уровень доступности жилья.

Далее приведены сводные графики, отображающие как ценовые характеристики нового и существующего жилья, так и стоимость строительства, а также характеристики дохода граждан и домохозяйств и индексы доступности жилья.

Все данные, содержащиеся в указанных таблицах, являются официальной статистической информацией, публикуемой Федеральной службой статистики Российской Федерации.

Таблицы составлены как в целом по Российской Федерации, так и по нескольким регионам – Москва, Санкт-Петербург и Ставрополь.

Российская Федерация:

Цены 1 кв.м. на первичном и вторичном рынках практически сблизились, в то же время стоимость строительства 1 кв. метра по официальной статистике практически вдвое меньше даже цены 1 кв. метра на вторичном рынке.

Резкое падение всех характеристик на графике в 1998 году наглядно показывает, как отразился на рынке жилья финансовый кризис 1998 года. Дефолт на много лет снизил цены на рынке и только к 2003 году цены на первичном и вторичном рынках в долларовом эквиваленте вернулись к уровню 1998 года.

Интересно сравнить этот график с точно таким же графиком, но построенным в рублевых ценах.

Слайд 4

На рублевом графике воздействие дефолта не видно и плавный рост цен обманчиво создает иллюзию поступательного развития рынка.

Необходимо отметить, что на обоих графиках средний ежемесячный доход одного жителя примерно в 3 раза меньше стоимости 1 кв. метра жилого помещения на вторичном рынке и в 3,5 раза меньше, чем на первичном. При таких показателях может создаться обманчивое впечатление о высокой доступности жилья для граждан, но в дальнейшем, когда будет проанализирован индекс доступности жилья на первичном и вторичном рынках, картина будет выглядеть не так оптимистично.

Слайд 5

Москва:

Московская ситуация с ценами одного квадратного метра на первичном и вторичном рынках существенно отличается от общероссийской – цены вторичного рынка иногда превышают цены первичного рынка, а сами цены первичного и вторичного рынков более чем три раза превышают общероссийские.

При этом стоимость строительства 1 кв. метра в Москве также почти втрое ниже рыночной стоимости и вдвое превышает средне-российскую, а средний доход одного жителя Москвы вдвое выше среднего по стране.

Слайд 6

Питер:

В Санкт-Петербурге график цен практически полностью повторяет средне-российский с коэффициентом 1.4, особенно после 2000 года. Это дает основания сделать вывод, что именно ситуация на рынке жилья в Санкт-Петербурге наиболее точно отражает процессы, происходящие в России в целом.

Слайд 7

Ставропольский край: особенно интересен как одно из предпочтительных мест приобретения жилья с помощью ГЖС.

Справочно:

Стоимость 1 кв.м. жилья по состоянию на 1 октября 2006 г. в Российской Федерации составила (данные Росстата):

- на первичном рынке – 33,3 тыс. руб. (рост к 4 кв. 2005 г. – 35,7%)

- на вторичном рынке – 32,3 тыс. руб. (рост к 4 кв. 2005 г. – 36,1%).

Темпы роста цен в разрезе округов (первичный / вторичный рынки):

Центральный федеральный округ (45,3/50 тыс.р.) – 147/154,4%

Приволжский федеральный округ (25,1/25тыс.р.) – 134,5/131,4%

Северо-Западный федеральный округ (33,8/30,6тыс.р.) – 132/130,7%

Уральский федеральный округ (29,5/27,4 тыс.р.) – 129,8/125,9%

Сибирский федеральный округ (24,3/23,6тыс.р.) – 117,1/118,2%

Южный федеральный округ (21.4/20,5 тыс.р.) – 114,2/116,2 %

Дальневосточный федеральный округ (29,9/26,3 тыс.р.)– 112,4/115,5%

Наиболее высокий рост цен за 9 месяцев 2006 г. на:

- первичном рынке в Республики Башкортостан (154,1%), Республики Коми (149,2%), г. Москве (146,3%), Тверской области (145,5%), Белгородской области (145,2%), Республики Татарстан (140,9%), Республики Марий Эл (138,2%), Ярославской области (137,3%), Костромской области (136,6%), Омской области (136,6%).

- вторичном рынке в Московской области (162,1%), г. Москве (161,1%), Мурманской области (160,8%), Республика Башкортостан (157,5%), Ивановской области (156,2%), Ханты - Мансийском автономном округе (155,3%), Тверской области (151,8%), Сахалинской области (150,1%), Удмуртской Республики (148,5%), Белгородской области (143,9%).

Наиболее низкий рост цен за 9 месяцев 2006 г. на:

- первичном рынке в Ненецком автономном округе (98,4%), Камчатской области (100%), Республики Бурятия (101,8%), Новосибирской области (101,9%), Ставропольском крае (103,2%), Республики Калмыкия (103,3%), Республики Хакасия (104,8%), Республики Алтай (105,2%), Хабаровском крае (106,9%), Республики Карелия (107,1%).

- вторичном рынке в Республики Ингушетия (91,2%), Таймырском (Долгано-Ненецком) автономном округе (95,5%), (Карачаево-Черкесской Республики (99,6%), Республики Мордовия (102,7%), Еврейской автономной области (103,9%), Республики Северная Осетия-Алания (104,7%), Республики Хакасия (105%), Курганской области (105,8%), Ставропольском крае (106,2%), Республики Калмыкия (106,2%).

Наиболее высокая стоимость жилья по данным Росстата по состоянию на 01.10.06 (первичный / вторичный рынки в тыс.руб.) в:

г. Москва (84,9/93,5), г. Санкт-Петербург (42/42,1), Иркутской области (36,4/24,07), Московской области (34/37,5), Республике Башкортостан (33,9/41,5), Приморской крае (32,2/28,3), Свердловской области (31,6/27), Хабаровском крае (31,1/28,4), Ненецком автономном округе (32,6/29,6), Нижегородской области (31,2/23,6), Тюменской области (30,2/34,6), Ярославской (30,2/23,8) областях, Ханты-Мансийской автономном округе (28,1/37,3), республики Коми (30,2/29), Краснодарском крае (26,5/24,9), Новосибирской области (27/29,3), Ростовской области (22,6/25,2), Самарской области (21,7/30,5).

2.2. Квартиры

Вторая серия графиков содержит сравнение цен средней стоимости квартир на первичном и вторичном рынках России и исследуемых регионов и средней цены строительства типовой квартиры, а также средний годовой уровень дохода домохозяйства.

Слайд 8

Здесь я хочу остановиться на определении понятия «домохозяйство».

Росстат под «домохозяйством» понимает группу людей, проживающих в одном жилом помещении или его части, совместно обеспечивающих себя пищей и всем необходимым для жизни, т.е. полностью или частично объединяющие и расходующие свои средства.

ЧИСЛО И РАЗМЕР ЧАСТНЫХ ДОМОХОЗЯЙСТВ В ПИЛОТНЫХ РЕГИОНАХ

(по данным переписи населения 2002 года)

	Число частных домо- хозяйств, тысяч	В них числен- ность членов частных домо- хозяйств, тыс. человек	Из общего числа частных домохозяйств - домохозяйства (в %), состоящие из					Средний размер частного домо- хозяйства, человек
			1 человека	2 человек	3 человек	4 человек	5 человек и более
Российская Федерация	52707	142729	22	28	24	17	9	2,7
Московская область	2496	6497	24	28	24	17	8	2,6
г. Москва	3803	10285	27	26	22	16	10	2,7
Ленинградская область	642	1634	25	29	24	16	7	2,5
г. Санкт-Петербург	1750	4564	24	28	24	16	8	2,6
Краснодарский край	1745	5042	19	27	23	19	13	2,9
Ставропольский край	922	2689	22	25	21	19	14	2,9
Нижегородская область	1362	3466	24	29	24	16	7	2,5
Иркутская область	922	2533	20	28	25	18	9	2,7

Слайд 9

Из графиков второй серии видно, что стоимость одной квартиры на первичном и вторичном рынках уже очень сильно различны – в полтора раза, что объясняется различием размера квартир на этих рынках. Во всех случаях стоимость одной стандартной квартиры на вторичном рынке почти равна себестоимости строительства одной средней новой квартиры.

Средний годовой доход домохозяйств во всех случаях в 4-5 раз ниже стоимости квартиры на вторичном рынке.

На приведенном графике по России видны две характерные черты средне-российского жилищного рынка – цена средней квартиры на вторичном рынке вдвое ниже цены средней квартиры на первичном рынке, а стоимость строительства типовой квартиры практически равна цене типовой квартиры на вторичном рынке, и только в 2006 году наметился резкий рост цены вторичного рынка. Причина такой резкой дифференциации заключается в том, что средний размер новых квартир намного больше среднего размера квартир в существующем жилищном фонде. Этот факт полностью соответствует практике последних десяти лет, когда строительство типового жилья средних размеров (примерно 54 кв. метра) резко сократилось и девелоперы стали строить более дорогие дома с квартирами большего размера (60-100 кв. метров).

Слайды 10 – 12

При сравнении графиков Москвы и Санкт-Петербурга видно, цена квартир на вторичном рынке обоих столиц устойчиво намного выше стоимости строительства новых квартир, но в Питере все показатели вдвое ниже московских.

Заканчивая анализ ценовых и количественных характеристик жилищных рынков России, необходимо обратить внимание на практически везде существующую двукратную разницу между ценой новых квартир на рынке и стоимостью их строительства. Это полностью соответствует сложившемуся у населения стереотипу, что жилищное строительство является исключительно выгодным для девелопера, которые используют высокий спрос на жилье, искусственно завышая цены, то есть спекулируя.

Надо отметить, что такое мнение высказывается не только простыми гражданами, но и даже Президент Российской Федерации сказал в одном из интервью о том же.

Необходимо повторить, что приведенные выше графики основаны исключительно на данных официальной государственной статистики.

По методике Федеральной службы государственной статистики (Росстат) наблюдение за ценами на первичном и вторичном рынках жилья ведется на основе зарегистрированных цен соответственно на вновь построенные квартиры и на квартиры функционирующего приватизированного жилого фонда, если они являются объектами совершения рыночных сделок. При регистрации цен на квартиры учитываются их количественные и качественные характеристики, а также район их расположения в городе.

Средняя фактическая стоимость строительства 1 квадратного метра общей площади жилых домов определяется Росстатом как сумма фактически произведенных застройщиком капитальных затрат, приходящихся на 1 м² общей площади всех законченных строительством за год жилых домов независимо от даты начала строительства и степени комфортности и этажности.

В понятие «капитальные вложения» Росстат включает затраты на строительные работы всех видов, затраты на приобретение оборудования и по его монтажу, затраты на приобретение оборудования, не требующего монтажа и предусмотренного в сметах на строительство, затраты на приобретение производственного инструмента и хозяйственного инвентаря, затраты на приобретение машин и оборудования, не входящих в сметы на строительство, а также прочие капитальные работы и затраты.

Таким образом, очевидно, что в состав средней фактической стоимости 1 кв. метра Росстат включает практически только так называемые «твердые затраты» (Hard Costs), не учитывая многие другие ценовые составляющие инвестиционного процесса, существенно влияющие на цену строительства.

Слайд 13

В 2004 году российскими специалистами было проведено исследование реальной стоимости различных стадий жилищного строительства в сравнении с аналогичными показателями строительных рынков Польши и Венгрии.

Полученные данные, практически полностью совпадающие в трех странах по всем ценовым группам, позволили сделать предположение: структурно процесс ценообразования в жилищном строительстве ничем не отличается от таких же процессов в европейских странах.

	Эконом-класс, строительство на новых площадках			Бизнес-класс, строительство на площадках после вывода промзон			Элитные комплексы в центре города
	Польша	Венгрия	Россия	Польша	Венгрия	Россия	Польша	Венгрия	Россия
Земля	10,2%	9,3%	11,7%	13,5%	13,3%	12,4%	20,3%	27,3%	14,3%
Инфраструктура	3,0%	5,0%	6,1%	2,0%	5,1%	6,2%	1,0%	6,5%	5,3%
Строительство (твердая цена)	63,8%	63,3%	54,6%	56,2%	54,8%	50,3%	44,2%	37,0%	39,8%
Непрямые расходы (мягкая цена)	8,0%	9,0%	9,7%	7,7%	8,5%	9,8%	8,5%	6,5%	12,0%
Стоимость финансов	4,7%	4,3%	2,0%	5,2%	4,5%	4,2%	4,2%	3,8%	4,8%
Прибыль застройщика	10,3%	11,8%	15,9%	15,4%	14,6%	17,1%	21,8%	22,3%	23,9%
Общая стоимость строительства	100,0%	100,0%	100,0%	100,0%	100,0%	100,0%	100,0%	100,0%	100,0%
НДС/прочие налоги/ сборы	7,0%	25,0%	18,0%	7,0%	25,0%	18,0%	7,0%	25,0%	18,0%

 

Таким образом, соотношение цена-стоимость на жилищном рынке России не является каким-либо уникальным явлением и структурно формируется по тем же принципам, что и в Европе. Это означает, что если не принимать во внимание некоторые особенности ведения строительного бизнеса сегодня в России (непрозрачность, высокий уровень неофициальных платежей и т.п.), у нас возможно использовать те же методы снижения стоимости квартир на рынке и повышения их доступности для простых людей.

В результате исследования было установлено, что средний уровень доходности жилищного строительства составляет для девелоперов 19% и эта цифра соответствует доходности аналогичных проектов в Европе.

Этот результат входит в явное противоречие с данными официальной статистики, где прибыль девелопера достигает 100%.

Это противоречие можно объяснить двумя способами, исходя из двух разных допущений:

а) информация Росстата соответствует реальной ситуации, а девелоперы всякими официальными и неофициальными способами завышают стоимость строительства и занижают свою прибыль. В этом случае может быть рекомендовано принятие срочных мер, обеспечивающих прозрачность всех операций в процессе строительства объекта, снижение или ликвидацию коррупции, легализацию доходов путем снижения налогообложения и увеличения инвестиционной привлекательности и надежности российских проектов.

б) девелоперы предоставляют достоверную информацию, а статистика Росстата неверно отражает действительность по причине различных методологических и технических недостатков процесса сбора и обработки данных. Это вполне может соответствовать действительности, так как методики Росстата меняются медленно и часть из них применяется еще с советских времен. Тогда вполне уместно объяснение, что в состав средней фактической стоимости 1 кв. метра Росстат включает практически только Hard Costs, не учитывая многие другие ценовые составляющие инвестиционного процесса.

 

Вывод: истина находится посередине - и методики Росстата нуждаются в изменениях, и девелоперы зарабатывают намного больше, чем показывают на бумаге.

Для более глубокого изучения этого вопроса и подготовки детальных рекомендаций по обоим направлениям оптимизации соотношения цена-стоимость необходимо проведение дополнительного всестороннего исследования.

Индекс доступности жилья

Слайды 14-19

Из данных диаграммы видно, что доступность квартир на первичном и вторичном рынках отличается практически в два раза, причем этот показатель не меняется много лет.

По диаграмме коэффициента доступности жилья можно заключить, что уровень доступности, рассчитанный по методике программы «Жилище» практически полностью соответствует уровню доступности жилья на вторичном рынке.

Про первичный рынок пока не приходится говорить как о доступном даже для среднего класса, так как он сегодня с коэффициентом «К=3» доступен только населению с уровнем дохода от 20 тысяч долларов США на семью в месяц. Даже по официальным данным Росстата сегодня невозможно сказать, какая часть населения страны имеет такие доходы, так такой статистики нет.

В материалах к заседанию Президиума Госсовета 20 января 2007 года «О работе органов государственной власти субъектов Российской Федерации по реформированию жилищно-коммунального хозяйства и строительству доступного жилья с учетом интересов малодоходных групп населения» впервые был использован термин «малодоходные группы населения», под которым предложено понимать группы населения, объективно требующие государственной поддержки в решении жилищной проблемы - семьи, для которых доступность приобретения средней квартиры по средней цене в 2 раза ниже, чем установлено программой «Жилище». То есть совокупный доход таких семей за 6 лет соответствует стоимости квартиры.

Слайды 19-21

Для таких малодоходных групп населения с коэффициентом доступности К=6 на диаграммах 19 и 20 проведены сравнительные графики минимального уровня годового дохода домохозяйства для первичного жилищного рынка.

Заключение.

Необходимо пересмотреть методику расчета коэффициента доступности жилья, применяемый для оценки эффективности реализации национального проекта. Измененная методика должна:

- из совокупного дохода домохозяйства вычитать размер прожиточного минимума (на таком алгоритме настаивает Москва и применяет его при оценке эффективности своей среднесрочной жилищной программы на 2007-2009 годы «Москвичам – доступное жилье»);

- содержать алгоритм расчета повышения покупательной способности населения за счет расширения использования ипотечного жилищного кредитования и иных финансовых механизмов в жилищной сфере.

Прочие комментарии.

Слайд 22

Благодарю за внимание