Епишина Э.Д., доцент Пермского государственного университета,

начальник аналитического отдела ОАО «Камская долина», кэн

ИПОТЕКА КАК ИНСТРУМЕНТ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО

РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Одним из направлений реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» является развитие системы ипотечного кредитования. Приоритетность ипотеки заключается в том, что именно она является тем инструментарием, который связывает финансовый рынок с рынком недвижимости, тем самым, реализуя возможность превращения «потенциального» покупателя жилья в качество «реального». Таким образом, ипотечная система кредитования имеет изначально характер позитивной направленности. Однако, ситуация, сложившаяся за последние три года на рынках жилья многих регионов РФ, показывает непрерывный рост среднеценовых показателей из месяца в месяц, и многие специалисты связывают этот «нескончаемый» рост именно с развитием ипотеки, тем самым, уводя значимость данного вида жилищного кредитования для России совсем в противоположную сторону. Ради справедливости, следует отметить, что взгляды у специалистов из разных сфер расходятся в том, какое место занимает ипотека в этом росте.

Финансовые аналитики на первое место ставят существующую сегодня макроэкономическую ситуацию развития России, которая способствует росту доходов населения. Именно больший приток денежной массы населения на рынок недвижимости, причем с инвестиционной целью, с одной стороны, и необеспеченность предложения на рынке жилья на эту денежную массу, с другой стороны, по их мнению, является основной причиной роста цен. Развитие системы жилищного кредитования, как фактор роста цен на рынке жилья, финансисты ставят на следующую ступень.

Специалисты рынка недвижимости, и, прежде всего, аналитики из риэлтерских организаций, например г. Перми, основной причиной роста цен называют «интенсивное развитие ипотеки» и превышение спроса над предложением. Больше всего этот дисбаланс, по их мнению, ощущается на первичном рынке жилья.

Специалисты из строительных организаций считают, что основными причинами роста цен на рынке жилья являются:

- недостаточность или даже снижение количества предложения на рынке жилья;

- введение в действие Федерального Закона «О долевом участии в строительстве»;

- развитие кредитных схем на жилье;

- спасение денежной массы в инвестициях на недвижимость, а не вложение ее в валюту.

Итак, все специалисты созвучны во мнении о том, что росту цен способствует недостаточность предложения на рынке жилья и рост объемов жилищных кредитов.

Рассмотрим ситуацию развития пермского регионального рынка жилья на примере отдельных муниципальных образований (МО) края, сопоставляя показатели рынка жилья с некоторыми социально-экономическими показателями и выделяя основные причины роста цен на жилищном сегменте. Отбор МО производился по признаку их социально-экономического уровня развития, от более высокого к более низкому. Таким образом, Пермский городской округ занимает в нашем рейтинге высшую ступень, так как он является основным донором в Пермском крае. На втором месте стоит городской округ Березники (также, как и Пермь – «донор»), на третьем месте Чусовской муниципальный район (в настоящее время переживает эпоху экономического роста, которая позволит этому району к 2010г., по мнению представителей краевой Администрации, перейти от статуса «дотационного района» к «донору»). Горнозаводский муниципальный район - дотационный район с 1995г. в связи с ликвидацией Кизеловского угольного бассейна, поэтому в нашем рейтинге он занимает нижнюю ступень.

Цель проводимого анализа – определить степень влияния ипотеки на рост цен в МО, имеющих различный уровень социально-экономического развития.

На графике 1 представлены изменения среднеценовых показателей на рынке жилья, рассчитанные по предложениям на продажу в отобранных для анализа МО за период с 2003 по 2006 годы. На графике 2 отображены изменения роста тех же показателей в процентах.

График 1

Примечание: средние цены рассчитаны по данным мультилистинговой системы Информационного альянса «Медиа», базы данных «Из рук в руки» и собственной базы данных ОАО «Камская долина».

Представленные на графиках 1 и 2 данные свидетельствуют о том, что последние три года Прикамью присуща ситуация «галопирующего рынка», впрочем, как и другим субъектам РФ. (О «галопирующем рынке» в Москве и в других регионах России, неоднократно писал и выступал с интервью главный аналитик Российской гильдии риэлтеров Г.М. Стерник). Темпы роста цен на рынке жилья в краевом центре за последние три года колеблются от 30 до 50%, причем как на вторичном, так и на первичном рынке жилья, в других МО Пермского края картина почти идентична.

График 2

Если в Перми одну из главных причин роста цен многие аналитики связывают с развитием ипотеки, тогда почему растут почти в таких же пропорциях цены в Березниках, Чусовом, и даже в более отсталом по своему экономическому развитию муниципальном образовании, где ипотека пока совсем не ощутима.

Одна из причин действительно кроется в недостатке предложений на первичном рынке жилья. Если констатировать факты, то Пермский край на сегодняшний день имеет один из самых низких в стране показателей обеспеченности жильем. По данным «Бауман Инновейшн», мы занимаем только 62-е место среди всех регионов РФ. Данный факт очевиден для всех и связан он с тем, что развитие строительной индустрии в Прикамье до недавнего времени не считалось той точкой экономического роста региона, на которую можно было «ставить».

Серьезная работа со стороны Администрации Пермского края над реанимированием стройиндустрии в регионе началась только с реализацией Национального проекта «Комфортное и доступное жилье – гражданам России» на территории Прикамья, т.е. всего 2 года назад. На графике 3 представлены объемы ввода общей площади жилья в эксплуатацию по Пермскому краю в целом и отдельно по каждому из выбранных МО.

Динамика ввода общей площади жилых домов, тыс.кв.м.

График 3

Примечание: на графике 3 приведены данные Пермьстат.

Исходя из сопоставления объемов ввода жилья в эксплуатацию по выбранным МО, можно отметить, что ситуация с новым строительством имеет положительные тенденции и в краевом центре, и в Березниках, и в Чусовом. В Горнозаводске этот показатель пока стоит как бы на одной и той же точке. За весь рассматриваемый период в Горнозаводске не было построено ни одного многоквартирного жилого дома, несмотря на то, что это промышленный район, преобладающее население которого является городским. Кроме того, если сравнивать динамику ввода общей площади жилых домов в исследуемых МО за период 2003-2006 годы с численностью населения в них, то все указанные выше положительные тенденции по росту объемов ввода жилья во многих из них сойдут на «нет».

Представленные в таблице 1 данные очень хорошо отражают общую ситуацию на первичном рынке жилья в Пермском крае. Независимо от уровня развития муниципального образования ни на одной территории за рассматриваемый период не было введено даже 1 квадратного метра на одного человека в год, а предусмотренные показатели реализации Национального проекта на территории Пермского края подразумевают как раз этот результат. Для рынка недвижимости показатель ввода в 1 кв. м на 1 человека будет означать стагнацию цен (и даже падение, хотя по Пермскому региону снижения цен не было отмечено за весь период развития рынка жилья на данной территории). Следует отметить, что при уровне ввода уже в 0,4 кв.м на 1 жителя цены на рынке жилья начинают останавливаться. Как видно из таблицы 1 краевой центр в 2006г. уже достиг этого результата, тем не менее, рост цен на жилищном сегменте продолжился.

Наибольший дисбаланс между численностью населения и объемами нового строительства наблюдается в Березниковском городском округе, на территории «донора» ситуация с новым строительством получается типичной для дотационных районов. Естественно при таких условиях рост цен на первичном рынке жилья в большинстве МО Пермского края обеспечен еще на несколько лет вперед.

Таблица 1

Наименование территории	2003г. (кв.м/чел.)	2004г. (кв.м/чел.)	2005г. (кв.м/чел.)	2006г. (кв.м/чел.)
Пермский край	0,149	0,162	0,232	0,256
Пермь	0,225	0,245	0,387	0,43
Березники	0,015	0,035	0,047	0,072
Чусовой	0,083	0,122	0,116	0,136
Горнозаводск	0,084	0,043	0,038	0,052

Если же посмотреть на вторичный рынок жилья, ситуация получается несколько другая. Количество предложений здесь во всех МО увеличивается ежегодно. В краевом центре, например, в среднем на 30%, в Березниках на 18%, в Чусовом на 10%, а в Горнозаводске почти на 20%. Получается своего рода «парадокс». Обеспеченность жильем населения в Прикамье отстает от среднероссийских показателей, что, естественно, приводит к росту цен на рынке, при этом количество предложений на вторичном рынке увеличивается и тенденции к росту предложений на рынке нового строительства также «налицо», особенно это заметно по краевому центру. В данной ситуации можно высказать единственное предположение, которое хоть как-то объясняет выявленный «парадокс». С нашей точки зрения, темпы роста спроса в Прикамье независимо от уровня развития муниципального образования гораздо выше, чем темпы роста предложений на рынке. Кроме того, денежная масса, вливаемая на этот рынок со стороны населения, пока позволяет удерживать соответствующий рост на нем. Для обеспечения такой денежной массы важную роль могут играть как раз жилищные кредиты.

Проведем анализ возможностей пермских покупателей при приобретении жилья и выявления долей используемых жилищных кредитов. Для более четкого понимания ситуации в возможностях использования кредитных продуктов используем понятие «среднестатистическая семья» в Пермском крае без разделения уровней доходов семей по отдельным муниципальным образованиям. Исходя из анализа социально-экономического развития Прикамья, делаем предположение, что такая семья может встретиться в любом из МО Пермского края.

Рост среднедушевых доходов населения Пермского края за последние три года и соотношение их со среднедушевыми потребительскими расходами представлены на графике 4. Если рассматривать соотношение потребительских расходов к возможной части среднедушевых накоплений, то получается, что среднестатистической семье остается на накопления в случае приобретения квартиры не более 1200 руб./в месяц на 1 члена семьи. При таких темпах накопления среднестатистическая семья в Пермском крае, состоящая из 3 человек, сможет накопить за год 43 200 руб., что позволит ей в краевом центре приобретать не более 1 квадратного метра в год, в Березниках или Чусовом около 4 кв. м год, в Горнозаводске 6 кв. м.

Таким образом, семье, проживающей в г. Перми, для приобретения однокомнатной квартиры «эконом-класса» общей площадью 40 кв.м. придется копить денежные средства в течение 35 лет. И, это, с учетом выполнения двух условий: во-первых, с учетом того, что цены на рынке жилья г. Перми расти фактически не будут, и, во-вторых, деньги будут складываться не в «чулок», а на депозитный счет с ежегодным начислением банковских процентов. Семье, проживающей в Березниках или Чусовом, понадобится для той же операции 11 лет, в Горнозаводске - 6,5 лет.

Денежные доходы и расходы населения

Пермского края в 2003-2006 гг.

График 4

Примечание: на графике 6 приведены данные Пермьстат.

Из приведенного расчета следует вывод о том, что среднестатистическая семья, проживающая в Пермском крае, реально при существующем соотношении роста цен на рынке и заработной платы не сможет приобрести жилье за собственные средства, значит, им необходимо прибегать к заемным средствам.

Рассмотрим возможность приобретения жилья на вторичном рынке с использованием кредитных средств в каждом из исследуемых муниципальных образований фактически на льготных условиях: предположим, что собственные средства среднестатистической семьи составят 10% при покупке жилья, соответственно, кредитные средства 90%, срок кредита 25 лет (почти максимальный из возможных на территории Пермского края), ставка 11% (самая минимальная в настоящий момент по кредитным учреждениям Пермского края). Получаем:

1. В Пермском городском округе при средней стоимости 1-комнатной квартиры «эконом-класса» в 1 600 000 рублей (40 000 руб./кв.м за квартиру общей площадью в 40 кв.м) средний ежемесячный платеж по обслуживанию долга (погашение основной суммы долга плюс проценты) составит 11 422 рубля, который явно превышает накопительную часть семейного бюджета. Таким образом, при нынешнем соотношении среднеценовых показателей на рынке жилья и средним уровнем дохода среднестатистическая семья, проживающая в краевом центре, приобрести квартиру не сможет даже за счет заемных средств.

2. В Березниковском городском округе или Чусовском муниципальном районе (рассматриваем вместе, так как в конце 2006г. среднеценовые показатели на рынке жилья в этих муниципальных образованиях находились фактически на одном уровне) при средней стоимости той же квартиры в 624 000 рубля (15 600 руб./кв.м) средний ежемесячный платеж составит 4 450 рубля, что чуть больше возможной накопительной части семейного бюджета в месяц. Если первоначально собственные средства будут больше 10%, то обслуживание кредита в этих МО для среднестатистической семьи вполне реальный факт.

3. В Горнозаводском муниципальном районе при средней стоимости той же квартиры в 388 000 рублей (9 700 руб./кв.м) денег для погашения кредита по нашим условиям не только хватает, но и есть возможность уменьшить срок кредитования до 23 лет при той же процентной ставке.

Из приведенных выше расчетов, можно сделать следующий вывод: ипотечное кредитование для среднестатистической семьи, проживающей в любом муниципальном образовании Пермского края, кроме краевого центра, является вполне реальным механизмом в покупке жилья. Вследствие этого, данную систему нужно развивать немедленно и повсеместно, а не только в краевом центре, на который на сегодняшний день приходится, по оценкам экспертов, около 95% из всего объема выдаваемых жилищных кредитов на территории Пермского края. Таким образом, на остальные 41 территорию Прикамья приходится всего лишь 0,12 % от общего объема жилищных кредитов. При таком соотношении доли кредитных средств в общей массе денежных средств, выбрасываемых на рынок жилья, говорить о росте цен на пермском рынке жилья за счет «интенсивного развития» кредитных схем, по крайней мере, рановато. В краевом центре «картина», связанная с жилищным кредитованием, также далеко неоднозначна.

По данным Правительства Пермского края в 2006г. было выдано жилищных кредитов населению на сумму 4,6 млрд. рублей (по данным специалистов из банковских структур около 5 млрд. рублей), что по краевому центру составило примерно 4,4 млрд. рублей. Этот результат превышает в 2,5 раза аналогичные показатели 2005г. Тем не менее, сопоставим вышеуказанную цифру по выданным жилищным кредитам в 2006г. с объемом денежной массы по совершенным сделкам на вторичном рынке краевого центра за первый квартал 2006г.

Мониторинг рынка жилья по г. Перми, проведенный совместно со специалистами краевой Администрации, показал, что за первый квартал 2006г. в Перми было совершено сделок на сумму около 3,7 млрд. руб. Таким образом, получается, что объемы жилищного кредитования, отмеченные в 2006г., смогли обслужить сделки с жильем по краевому центру за период немного большим чем один квартал года. Остальные кварталы, где как раз были отмечены более высокие темпы роста цен, условно остались без заемных средств. В результате вышесказанного, можно оценить долю жилищного кредитования при сделках в краевом центре максимум в 30%. При этом доля ипотечного кредитования в общем объеме жилищных кредитов оценивается специалистами финансовых структур в пределах 10%.

Итак, проведенный анализ сегодняшней ситуации развития рынка жилья в Пермском регионе и сопоставление его результатов с сегодняшними объемами жилищного кредитования позволили нам сделать следующий вывод: несомненно, система жилищного кредитования в целом, и ипотечного в частности, дает стимул к развитию регионального рынка недвижимости, за счет нее все большее количество потенциальных покупателей становятся реальными, об этом говорят растущие из года в год объемы использования кредитных ресурсов. Вследствие этого, ипотека, несомненно, играет роль в процессе повышения цен на рынке жилья, но далеко не главную, так как большинство сделок в краевом центре и почти все сделки в других муниципальных образованиях проводятся пока без ее участия.