Болеслав Мэлюх
Эксперт
Союза польских банков

Информационные требования для рынка недвижимости

Излагая тему касающуюся условий финансирования для рынка недвижимости в странах трансформации, следует обратить внимание на значение информации (стандартизации) между участниками рынка.
Учреждением, которое на любом этапе развития жилищных инвестиций играет специальную роль, является банк. Банк сотрудничает с посредником с целью осуществлять промоцию и привлекать покупателей. Банк сотрудничает со страховщиком с целью страховать связанный с недвижимостью имущественный риск. Банк сотрудничает с покупателем, который, в результате, является конечным финансирующим строительство квартиры.
Девелопер
Решение на строительство здания опирается, как правило, на юридический и маркетинговый анализы. Для составления этих анализов, девелоперу необходима следующая информация и данные:
При юридическом анализе – какая политика в области налогов, юридическое состояние недвижимости, а также какие строительные и конструкционные требования?
Источником информации являются, прежде всего, данные Центральной информационной службы кадастровых книг. Оценка юридического состояния недвижимости может быть также проведена при участии и сотрудничестве банка, и эксперта по оценке имущественных вложений, которые обладают широкими знаниями в области собственности грунтов, а также имеют прямой доступ к учету грунтов и недвижимости, а также к кадастровым книгам.
Для проведения маркетингового анализа девелоперу необходима следующая информация: каким образом осуществляется ценообразование для данной локализации, стандарт, которому отдают предпочтение клиенты (площадь квартиры, стандарт отделки), требования клиентов в объеме состояния безопасности, технологии, которым отдают предпочтение клиенты, ожидаемый спрос на квартиры в данной локализации.
Для разработки данного маркетингового анализа можно пользоваться источниками и анализами консалтинговых фирм, но прежде всего необходимо опираться на данные и базы данных, имеющиеся у банков и экспертов по оценке имущественных вложений, а также посредников. Анализ рынка – это первый, основной фактор при решении о строительстве недвижимости, то есть выполнение функции спроса рынка.
Правильно принятое решение на строительство недвижимости – это фактор, который в большей степени оказывает решающее влияние на формирование спроса, спроса, который может встретиться с заинтересованностью покупателей, а следовательно – с ростом потребности в ипотечных кредитах.
Посредник
Ролью посредника в обороте недвижимостью является создать условия для осуществления сделки покупки-продажи (наиболее часто) недвижимости. По этой причине он и сотрудничает со многими субъектами, действующими на рынке:

• С девелопером, который заинтересованный в профессиональной промоции, а также в том, чтобы привлечь потенциальных клиентов
• С банком, который может обеспечить финансирование сделки по покупке недвижимости
• С экспертом, оценка рынка недвижимости которого может помочь при определении окончательной цены предлагаемой недвижимости
• Со страховщиком, который заинтересованный страхованием недвижимости, но также и страхованием профессиональной ответственности страховщика
• С покупателем, который ищет профессиональной консультации для проведения сделки по покупке недвижимости.

Посредник в обороте недвижимостью, являясь своего рода связной между продавцом и покупателем недвижимости, требует информации, касающейся:

• Продавца:
• И его права на недвижимость

б) И его дееспособности в объеме продажи недвижимости

• Недвижимости:
• Юридического и налогового состояния

б) Состояния конструкции по отношению к ее безопасности
в) Стоимости и ожидаемой цены
Эффективность посредника измеряется количеством завершенных сделок и их качества (безопасности и количества жалоб на возможные дефекты сделки). Умение пользоваться базами данных касающимися предлагаемой для продажи недвижимости , а также осуществленных сделках для данного вида недвижимости и локализации позволяет надлежащим образом определить финансовые условия сделки (приспособление цены на недвижимость к рыночным условиям).

• Покупателя:
• Ожидания и потребности

б) Возможность финансировать покупку недвижимости
Для оценки возможностей по привлечению клиентов, которые потенциально заинтересованные приобретением конкретной недвижимости, источниками информации для посредника могут являться анализ рынка рабочей силы, жилищного рынка, прогнозирование потребности в квартирах на вторичном и первичном рынках, но также кредитные предложения банков, увеличивающие возможность финансирования покупки недвижимости.
Говоря о современных принципах сотрудничества между девелопером, клиентом и банком, следует четко подчеркнуть значение участия посредника в обороте недвижимостью в процессе ее предложения и помощи оказываемой покупателю недвижимости при выборе соответствующего предпочтениям ипотечного кредита. Это существенный элемент увеличения доступности ипотечных кредитов, а также расширения рынка финансирования недвижимости.
Эксперт по оценке имущественных вложений
Расценка недвижимости исполняет не последнюю роль в жилищном хозяйстве. Ожидания клиентов, а также принятые профессиональные стандарты требуют широких знаний, умений, а также знания рынка, как и ожиданий и возможностей участников этого рынка:

• Банков, требования по осторожности и капитальные требования которых требуют, чтобы они опирались на профессиональные расценки финансированной недвижимости, являющиеся одновременно обеспечением ипотечного кредита
• Посредников, которые должны иметь возможность анализировать рынок с целью установить окончательные цены для недвижимости при сделках купли-продажи
• Девелоперов, которые опирают свою оценку эффективности инвестиции в данную недвижимость, базируя на данных рынка
• Нанимателей, которые часто пользуются расценкой недвижимости с целью определить реальную цену покупки
• Страховщиков, которые страхуя данную недвижимость, должны опираться на стоимость из расценочного «операта», а также прогноза стоимости во времени.

Цель присутствия экспертов на рынке ясен: потребность в профессиональной расценке недвижимости, являющейся предметом сделки, финансирования или обеспечения. Каждый из участников рынка непосредственным или посредственным образом пользуется этой расценкой.
Для того, чтобы расценка выполнила свою цель, необходимо чтобы эксперты по оценке имущественных вложений пользовались следующей информацией: юридическое состояние недвижимости, условия эксплуатации недвижимости, изменение стоимости недвижимости во времени, тренды в области стоимости недвижимости, риск связанный с недвижимостью.
Для составления экспертом по оценке имущественных вложений расценочного «операта», одним из основных источников информации о рынке являются данные касающиеся сделок для отдельных видов недвижимости. Оттуда и доступ к данным о сделках и формированию цен на недвижимость, которые позволяют расценить стоимость недвижимости в функции времени, имеют капитальное значение для экспертов.
Через расценочный «операт», а также возможность пользоваться разными базами данных экспертов по оценке имущественных вложений, происходит проверка обеспеченности ипотечного кредита, как во время процесса получения кредита, так и во время его продолжительности.
В такой схеме основную роль играют базы данных, которые имеются у посредников, осуществляющих эти сделки и банков, финансирующих такие сделки.
Страховщик
Распыление рисков между разными участниками рынка, в тому числе в соотношении банк – страховщик имеет большое значение для развития рынка. Страховщик сотрудничает со всеми участниками:

• С покупателем, который может, а время от времени и вынужден, если этого требуют процедуры, страховать свою жизнь, застраховать недвижимость, часто передавая страховку на банк, страховать себя на время внесения записи в кадастровую книгу, а также страховать свой собственный взнос.
• С экспертом по оценке имущественных вложений и посредником, которые страхуют себя от профессиональной ответственности,
• С девелопером, который может пользоваться страхованием недвижимости, но также страхует себя от профессиональной ответственности или ненадлежащего выполнения работ субподрядчиками. А также может пользоваться гарантиями по страхованию, обеспечивающими выполнение инвестиционного задания.
• С банком, определяя принципы так. наз. временного страхования, на время внесения записи в кадастровую книгу или размера страхования собственного вклада покупателя недвижимости.

С точки зрения страховщика следующая информация будет иметь основное значение при оценке риска, а тем же при установлении размера страхового взноса:

• Информация из банка:
• Процедуры по приемке и одобрении кредитов,

б) Максимальный размер LTV (Loan to value), принимая принципы расценки недвижимости, размер собственного взноса лица, пользующегося кредитом, а также расходы сопутствующие предоставлению кредита,
в) Размер и сроки платежа страховых взносов,
г) Виды и размер кредитов
д) Кредитная политика банка

• Информация от эксперта по оценке имущественных вложений:
• Количество выполненных расценочных «оператов»

б) Срок продолжительности выполнения «оператов»
в) Вид и число заказчиков
г) Принципы проверки результатов расценки
д) Средства и методы принимаемые для улучшения качества разрабатываемых расценочных «оператов»

• Информация касающаяся покупателя
• Склонность идти на риск

б) Способность и достоверность лица, пользующегося кредитом
в) Кредитная история
г) Применяемые другие виды индивидуального страхования

• Информация от посредника по обороте недвижимостью:
• Специализация по сделкам с недвижимостью

б) Размер осуществляемых сделок
в) Объем действий посредника, на которые распространяется страхование по профессиональной аккуратности.
Растет роль страховщиков на рынке недвижимости. Все чаще используются новые продукты в объеме страхования, которые увеличивают доступность ипотечных кредитов. Стандартизация информации, а также возможность оценки процедур банков, касающихся приемки, одобрения и предоставления кредитов, а также информирования о просрочках при погашении кредитов имеет основное значение для страховщиков при определении рисков, а тем самым о требуемом размере страховых взносов. На снижение расходов по страховому взносу оказывают влияние такие элементы, как акт собственности, преимущество в рамках претензий, расходы по исполнительному иску – это и есть информация, к которой страховая компания должна иметь доступ.
Банки
Тем, что отличает банк от других участников рынка финансирования недвижимости является потребность обладать разными умениями и доступом (и методами управления) к разной информации.
Банк заинтересованный предоставлением кредита, а также обеспечением его возврата вместе с процентами. Предоставляя ипотечный кредит, банк заинтересованный также продажей широкой гаммы продуктов другого вида.
Роль банков в процессе финансирования недвижимости ограничивается исключительно к простой функции предоставить кредит. Чтобы кредит мог быть предоставлен, необходимо выполнить несколько условий.
Во-первых, банк имеет дело с любым из участников рынка отдельно и одновременно в некоторых процессах вместе. Вместе, так как девелопер часто ищет других, чем собственные источников финансирования, и одновременно он заинтересованный, чтобы покупатель квартиры тоже смог получить финансирование, необходимое для покупки этой квартиры. Эксперт по оценке имущественных вложений доставляет расценку для такой квартиры (недвижимости), что позволяет установить размер кредита, а посредник может выполнять роль кредитного брокера, значит, может оказывать банку поддержку в активном привлечении клиентов. Отдельно - так как сотрудничество с каждым из этих участников может касаться только одного элемента этого цикла.
Во-вторых, доступ банка к информации, а также возможность преобразования информации определяет решения об участии в процессе финансирования данной инвестиции. Очевидно, объем информации, необходимый для сотрудничества с другими участниками рынка, другой по отношению к каждому участнику. Итак:

• Информация, касающаяся девелопера, которой заинтересованный банк, будет, между прочим, касаться:
• Обязанностей по отношению к другим субъектам и выполнения этих обязанностей в прошлом и в настоящее время

б) Склонность девелопера своевременно обслуживать обязанности
в) Вероятность, с какой девелопер будет обслуживать обязанности
г) Принадлежность девелопера к данной группе риска.
д) Закономерность решений по локализации и маркетизации данной недвижимости

• В случае покупателя, необходимая информация это:
• Обязанности по отношению к другим субъектам и выполнение этих обязанностей в прошлом и в настоящее время
• Склонность покупателя своевременно обслуживать обязанности
• Вероятность, с какой покупатель будет обслуживать обязанности
• Принадлежность покупателя к данной группе риска.

В обоих случаях анализ этой информации позволит определить индивидуальные премии за риск, то есть приспособление комиссионного вознаграждения и начисления индивидуально процентов для клиента (девелопера и/или покупателя), в зависимости от оценки уровня риска. Дополнительно, обладая такой информацией, банк, используя методы скоринга, может осуществлять отбор групп клиентов, напр., по отношению к маркетинговым акциям или к анализу портфеля и мониторинга качества предоставленных кредитов.

• Эксперт по оценке имущественных вложений разрабатывая расценку для недвижимости будет предоставлять банку следующую информацию:
• о примененном методе расценки стоимости недвижимости

б) об определении рыночных условий, оказывающих влияние на окончательную стоимость недвижимости
в) о юридическом состоянии и записях в реестре земель и недвижимости
г) об окончательной расценке недвижимости.
Качество расценки недвижимости имеет решающее значение для определения размера кредита, размера его обеспеченности и связанных с этим рисках.

• Информация от посредника может иметь характер двойственного вида:
• Касающаяся покупателя, заинтересованного осуществлением финансирования недвижимости с помощью ипотечного кредита.

В таком случае посредник – первое и существенное звено оценки заинтересованности клиента ипотечным кредитом и может выполнять роль кредитного брокера, который предлагает разные виды кредитов для осуществления финансирования по приобретению недвижимости.
б) Касающаяся самой недвижимости
Благодаря применению систем MLS посредники, а тем самым и сотрудничающие с посредниками по обороте недвижимостью банки имеют доступ к рыночной информации, такой как: характеристика недвижимости, право на грунт, право на здание/квартиру, расположение помещений в здании, стандарт оснащения, оценка местоположения этажей в здании, конструкция, инженерные сети, качество подъездной дороги, предлагаемые цены, сделочные цены, период между размещением предложения в системе и сроком осуществления сделки.

• Информация от страховщика должна содержать следующие элементы:
• Оценка объема проведения стандартизования процедур связанных с предоставлением кредитов

б) оценка объема информации, предоставленной банком и необходимой для оценки риска
в) оценка риска, касающегося индивидуального кредита, как и кредитного портфеля
Исправная система финансирования недвижимости, проявляющаяся, между прочим, в доступности ипотечных кредитов, требует создания системы объединения баз данных (существующих и предусмотренных), в том числе, особенно:

• Интегрированной кадастровой системы, в состав которой входят:
• Учет земель и зданий
• Кадастр недвижимости
• Центральной информационной службы кадастровых книг
• Учета налогов
• Системы анализов и мониторинга рынка недвижимости (АМРОН), которую ведет Союз польских банков
• MLS, который ведется объединением посредников по обороту недвижимостью
• Базы данных недвижимости экспертов по оценке имущественных вложений
• Базы данных Польской страховой палаты.

Взаимозависимость, сотрудничество, создание системы обмена информацией именно между этими участниками рынка недвижимости, должно способствовать пониманию значения создания платформ сотрудничества разной общественности для развития рынка финансирования недвижимости. Участники рынка должны быть заинтересованы в увеличении возможностей отдельных баз данных, как по объему, так и по аналитических возможностях, а также в увеличении доступа к данным, необходимым для оценки и управления риском как для банков, так и страховщиков, экспертов, а также девелоперов. Вместе с развитием рынка его участники также будут развиваться.
Но прежде всего, увеличение доступности ипотечных кредитов, что является основным элементом развития рынка.