Курсы

Стерник Геннадий Моисеевич,

профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В.Плеханова

ТЕХНОЛОГИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

(часть 2 авторского курса «Методолгия анализа рынка недвижимости в интересах инвестиционно-строительной деятельности»)

Продолжительность: 32 ак. часа (3 дня)

1. Основные понятия рынка недвижимости ………………………......

Недвижимость. Рынок недвижимости: общая структура, функции. Стоимость объекта, цена, затраты

2. Основные положения методологии анализа рынка недвижимости

2.1. Принципы методологии анализа рынка недвижимости

2.2. Типовые цели анализа рынка недвижимости ……………………….

Типовые цели анализа рынка недвижимости. Требования к профессии аналитика.

2.3. Содержание общего (универсального) и специализированного анализа рынка недвижимости

Содержание общего анализа. Общерыночный консалтинг. Общий (универсальный) и специализированный анализ. Специализированный консалтинг

2.4. Показатели, характеризующие состояние и степень развития рынка недвижимости.

Свойства рынка и их показатели. Многоуровневая система показателей и формы их регистрации.

3. Создание и наполнение аналитических баз данных

3.1. Идеальная структура аналитических баз данных.

3.2. Стандарты описания информационных объектов в базах данных.

Стандарты описания объектов существующего и строящегося жилого и нежилого фонда и предложений на продажу, спросовых заявок, сделок

3.3. Стандарты определения размеров объектов жилой и коммерческой недвижимости (СНиП, ВОМА).

3.4. Данные о внешних условиях функционирования рынка недвижимости

Перечень данных о характеристиках города (региона), необходимых при анализе рынка недвижимости. Данные о макроэкономических и макрофинансовых показателях страны и региона.

3.5. Источники и способы получения данных

Источники данных об объектах, о предложении, о спросе, о сделках, о статистических показателях. Способы сбора данных

3.6. Способы очистки риэлторских баз предложения объектов от некачественных данных, дублей и повторов

4. Мониторинг рынка на основе дискретных числовых пространственно-параметрических и динамических моделей

4.1. Сущность методологии выборочного статистического анализа на основе дискретных числовых пространственно-параметрических и динамических моделей

Двенадцать шагов мониторинга. Математические основы дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка

4.2. Классификация объектов недвижимости по качеству

Постановка задачи классификации объектов недвижимости. Принципы методики классификации объектов недвижимости по качеству. Методика и примеры классификации объектов по качеству. Классификация жилья на вторичном рынке, жилых новостроек, коттеджей, офисной и торговой недвижимости. Определение комплексного показателя класса жилья по критерию «качество проекта – местоположение»

4.3. Разделение объектов на группы по размеру

4.4. Зонирование территории города

Зонирование для рынка жилой недвижимости. Ценовое зонирование. Зонирование для рынка коммерческой недвижимости.

5. Статистическая обработка выборки при мониторинге сегмента рынка

5.1. Основные понятия математической статистики, применяемые при мониторинге сегментов рынка

Сплошное и выборочное обследование рынка. Понятие о случайной величине, случайном событии и выборочном методе их изучения. Гистограмма. Основные параметры выборки: среднее арифметическое, медиана, мода, дисперсия, стандартное отклонение (СКО), коэффициент вариации, погрешность в определении математического ожидания СВ по среднему значению и вероятности СС по частости его наступления. Оценка значимости различий в средних двух выборок

5.2. Способы обработки выборки

Способы формирования выборки по базе данных предложения. Расчет статистических показателей выборки. Средняя арифметическая и средневзвешенная. Пример построения и оптимизации числовой дискретной пространственно-параметрической модели рынка.

5.3. Особенности обработки данных при мониторинге различных сегментов рынка

Вторичный рынок купли-продажи и аренды домов и помещений. Рынок аренды помещений в офисных, торговых, складских зданиях. Первичный рынок продажи квартир в новостройках, коттеджей в коттеджных поселках. Расчет средневзвешенной цены новостроек в условиях ограниченной информации

5.4. Способы обработки динамических рядов ………………………………………………

Привязка данных к моменту времени и построение динамического ряда. Сглаживание и аппроксимация динамического ряда.

6. Методология расчета индексов рынка недвижимости

6.1. Общие понятия об индексах в математике и экономике

Абсолютные и относительные показатели. Понятие об индексах и их применении в экономике. Приросты и индексы роста. Базовые и цепные индексы. Индексы с исключенной сезонностью. Индексы фактической и постоянной структуры и индексы структурных сдвигов. Номинальные и реальные индексы цен и арендных ставок (индексы, очищенные от инфляции). Система индексов рынка недвижимости Аналитической группы Г.М.Стерника. Правила формирования индексов инфляции, индексов фондового рынка.

6.2. Система индексов рынка недвижимости.

Ценовые индексы, объемные индексы, индексы емкости рынка. Индексы доходности недвижимости

6.3. Особенности методики расчета индексов рынка недвижимости СЕРЕАН

Проект REPI CEREAN. Пример расчета индексов СЕРЕАН.

7. Методы исследования факторов и закономерностей поведения рынка недвижимости

7.1. Эконометрические методы сопоставления динамики различных показателей рынка и влияющих на них факторов

Графическое сопоставление трендов различных показателей. Оценка влияния факторов на основе корреляционно-регрессионного анализа. Пример исследования пространственно-параметрических закономерностей регионального рынка жилья. Оценка закономерностей поведения рынка на основе коэффициентов совместной динамики. Оценка доступности жилья для населения

7.2. Квалиметрические методы рейтинговой оценки объектов

Методика рейтинговой оценки зон местоположения объектов. Методика рейтинговой оценки качества проектов (на примере элитных новостроек). Методика рейтинговой оценки коттеджных поселков

7.3. Социологические методы изучения поведенческих закономерностей субъектов рынка

Количественный метод оценки структуры предпочтений потребителей на основе их анкетирования. Качественный метод изучения рынка на основе глубинных интервью с экспертами. Метод изучения структуры предпочтений потребителей на основе анкетирования экспертов

7.4. Правовой анализ условий деятельности девелопера

Правовой анализ административных условий входа и деятельности девелопера на рынок строительства жилья в Москве (2001 год). Правовой анализ изменения условий деятельности лэнд-девелопера после принятия Закона об обороте сельхозземель (2003 год)

8. Методы прогнозирования на рынке недвижимости ………….

8.1. Основные понятия теории прогнозирования.

Понятия о прогнозировании, требования и ограничения. Технический и фундаментальный анализ при прогнозировании

8.2. Методы прогнозирования, применяемые на рынке недвижимости.

8.2.1 Классификация методов прогнозирования по степени формализации.

8.2.2. Эвристическая методика прогнозирования. Пример применения эвристического метода для прогнозирования развития рынка недвижимости Москвы на 2006 год.

8.2.3. Методика прогнозирования на основе статистической регрессионной модели.

8.2.4. Сценарный метод.

8.2.5. Метод нейронных сетей.

8.2.6. Прогнозирование на основе метода негармонического разложения ценового тренда. Пример долгосрочного и среднесрочного (2007-2009 гг.) прогнозирования цен предложения жилья в Москве. Пример прогнозирования цен предложения жилья в городах России (в номинальных долларовых ценах)

8.3. Прогнозирование объема и темпов заполняемости (поглощения) площадей …….

8.3.1. Методика СК «АССО-СТРОЙ» (Ижевск) прогнозирования объема спроса на жилье с использованием данных соцопросов.

8.3.2. Методика ИЭПП прогнозирования спроса на основе конъюнктурных опросов

8.3.3. Методика CCIM прогнозирования спроса на коммерческую недвижимость на основе демографического анализа

Процедура анализа экономической базы (АЭБ). Анализ сдвиг-доля. Упрощенное применение АЭБ Пример оценки реализованного спроса на офисные площади в г. Екатеринбурге и прогноза динамики спроса путем упрощенного анализа экономической базы.

© Г.М.Стерник, 24.09.07.