Курсы

Авторская программа Стерника Г.М.
(подробный вариант)

Курс 1
«АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ИНТЕРЕСАХ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ» (6 дней)

Целевая аудитория: девелоперы, инвесторы, оценщики недвижимости, управляющие недвижимостью, аналитики-консультанты, все специалисты рынка недвижимости.

Тема 1. Рынок недвижимости как среда для девелопмента (3 дня)

1. Рынок недвижимости как сложный объект
1.1. Основные понятия рынка недвижимости
Недвижимость. Рынок недвижимости. Стоимость объекта, цена, затраты, доход, доходность. Структура рынка недвижимости
1.2. Классификация объектов недвижимости
1.2.1. Цели и принципы классификации объектов недвижимого имущества
1.2.2. Классификация объектов по юридическому статусу. Классификация земель
1.2.3. Классификация по морфотипам
Морфотип объекта недвижимости как сложный признак классифицирования. Классификация зданий, строений, помещений.
1.2.4. Классификация по функциям (назначению)
Жилье (жилые здания и помещения). Коммерческая недвижимость. Производственная недвижимость. Недвижимость социально-культурного назначения. Земля
1.3. Место девелопмента в совокупности операций на рынке
Декомпозиция видов деятельности и операций на рынке недвижимости. Место девелопмента. Сегментация рынка по видам объектов и операций.
1.4. Субъекты рынка недвижимости, виды деятельности и специальности
Субъекты спроса и предложения. Профессиональные участники рынка недвижимости

2. Рынок недвижимости как динамическая система
2.1. Рынок недвижимости как несовершенный рынок
Особенности объектов недвижимости как товара. Отличия рынка недвижимости от высокоорганизованных рынков.
2.2. Рынок недвижимости как кибернетическая управляемая саморегулируемая система с обратными связями
Структура кибернетической системы. Управление, выходные показатели, внешние воздействия, обратные связи. Назначение отрицательных и положительных обратных связей.
2.3. Основные макроэкономические законы рыночной экономики применительно к рынку недвижимости
Равновесие спроса и предложения - основа ценообразования на рынке. Закон Ф. Энгеля. Финансовые рынки – источник внешних воздействий на рынок недвижимости. Неэластичность предложения на рынке недвижимости по цене. Формула ценообразования в регулируемой и в саморегулируемой экономике. Соотношение спроса и предложения – основная обратная связь саморегулирования в рыночной экономике.
2.4. Особенности теории потребительского спроса применительно к рынку недвижимости
Расслоение спроса по цене и доходам. Эффект Веблена. Критерии выбора объекта недвижимости для групп потребителей с различным уровнем дохода
2.3. Цикличность на рынке недвижимости
Циклы в экономике. Флуктуации, тенденции, тренды.Периоды, фазы и стадии цикла рынка недвижимости. Апериодичность и полиамплитудность рыночных колебаний. Формы представления цикличности на рынке недвижимости. Модель девелопмента Фишера и Хадсон-Вильсон

3. Факторы и закономерности, определяющие состояние и развитие рынка недвижимости
3.1. Особенности рынка недвижимости в странах с развитой и развивающейся рыночной экономикой
Отличия развитых и неразвитых сегментов рынка и локальных рынков. Макроэкономические законы рыночной экономики и конкретные закономерности развивающихся рынков недвижимости
3.2. Факторы и закономерности, определяющие цену объекта недвижимости при данном состоянии рынка
Структура факторов, определяющих цену объекта. Качество местоположения объекта, качество объекта, качество субъектов (застройщика, продавца, покупателя). Физический, функциональный и экономический износ. Взаимосвязь качества проекта, местоположения и цены объекта. Рекомендации девелоперу относительно цены объекта
3.3. Факторы и закономерности, определяющие уровень цен в городе при данном состоянии рынка
Экономические, физические, социальные, политические, «нематериальные» характеристики города (региона), влияющие на уровень цен и арендных ставок и активность рынка. Пространственно-параметрические закономерности регионального рынка жилья (на примере Московской области).
3.4. Факторы и закономерности становления и развития рынка недвижимости в развивающейся рыночной экономике
3.4.1. Внешние и внутренние факторы. Баланс факторов
3.4.2. Стадии развития рынка жилья в новейшей истории России
Стадии развития рынка жилья. Макроэкономика и рынок недвижимости. Феномены зарождающегося рынка недвижимости России. Основная закономерность зарождающегося рынка.
3.4.3. Влияние двухвалютности рынков жилья городов России на поведение продавцов и покупателей при колебаниях валютных курсов
Двухвалютность рынка жилья России. Изменение значимости факторов в зависимости от стадии развития рынка. Взаимное влияние первичного рынка жилья на вторичный и обратно. Кризис и закономерности восстановительного роста.
3.4.4. Связь цен на рынке недвижимости с отдельными макроэкономическими и макрофинансовыми параметрами
Экспортные цены на нефть и темпы роста цен на жилье. Соотношение курсов валют и его влияние на цены
3.4.5. Закономерности ценовой динамики на рынке недвижимости в условиях устойчивого роста экономики России
3.4.6. Ипотека как фактор роста спроса на жилье. Влияние ситуации на рынке ипотечного жилищного кредитования (РИЖК) и на рынке жилья (РЖ) на развитие рынка ипотечных сделок с жильем (РИСЖ)

4. Основные положения методологии анализа рынка недвижимости
4.1. Принципы методологии анализа рынка недвижимости
4.2. Определение и типовые цели анализа рынка недвижимости
Типовые цели анализа рынка недвижимости. Свойства рынка и их показатели. Многоуровневая система показателей и формы их регистрации.
4.3. Содержание общего (универсального) и специализированного анализа рынка недвижимости
Содержание общего анализа. Общерыночный консалтинг. Общий (универсальный) и специализированный анализ. Специализированный консалтинг
4.4. Создание и наполнение аналитических баз данных
Идеальная структура аналитических баз данных. Стандарты описания информационных объектов в базах данных. Данные о внешних условиях функционирования рынка недвижимости
4.5. Мониторинг рынка на основе дискретных числовых пространственно-параметрических и динамических моделей
Сущность методологии выборочного статистического анализа на основе дискретных числовых пространственно-параметрических и динамических моделей. Двенадцать шагов мониторинга. Классификация объектов недвижимости по качеству. Разделение объектов на группы по размеру. Зонирование территории города. Система индексов рынка недвижимости.

4.6. Исследование и прогнозирование рынка недвижимости

Классификация методов исследования рынка недвижимости. Классификация методов прогнозирования цен, объема спроса и поглощения площадей.

Тема 2. Аналитическая поддержка инвестиционно-строительной деятельности (4 дня)

1. Методология анализа рынка в интересах управления инвестиционно-строительным проектом (девелопмента)
1.1. Основы системного подхода к инвестиционному анализу рынка недвижимости
Сущность методологии инвестиционного анализа рынка. Системные принципы инвестиционного анализа рынка недвижимости. Определения глоссария CCIM
1.2. Концепция НЭИ
Понятие концепции НЭИ в инвестиционно-строительном проекте. Общая схема анализа НЭИ. Анализ по критерию превышения стоимости участка с улучшениями над стоимостью участка как свободного. Анализ по критерию юридической реализуемости (разрешенности). Анализ по критерию физической (технологической) реализуемости. Анализ по критерию финансовой реализуемости. Анализ по критерию максимальной экономической эффективности
1.3. Алгоритм инвестиционного анализа
Этапы исследования при инвестиционном и инвестиционно-строительном анализе. Содержание работы в зависимости от целей исследования (содержания Технического Задания). Три цикла предынвестиционного анализа проекта.
1.4. Общие понятия об инвестиционном консалтинге
Цели и задачи инвестиционного консалтинга. Структурная схема подготовки и проведения исследований при инвестиционном консалтинге. Инвестиционный консалтинг с точки зрения Заказчика.

2. специализированный Анализ рынка недвижимости при инвестиционном анализе проекта
2.1. Стратегический анализ реализуемости местоположения
Описание района, города, площадки в интересах обоснования концепций застройки земельного участка.Примеры.Зона торговли. «Барьеры для входа и роста», «рычаги развития», «генераторы движения» зоны торговли. Пример исследования зоны торговли и оценки реализуемости местоположения
2.2. Оперативный анализ реализуемости местоположения
Описание и анализ земельного участка. Примеры
2.3. Предварительная оценка реализуемости площадей на основе мониторинга агрегированного рынка
Мониторинг, анализ и прогнозирование сегментов агрегированного рынка. Идеальная структура Аналитической базы данных. Двенадцать шагов мониторинга. Система индексов рынка недвижимости Аналитической группы Г.М.Стерника. Свойства рынка и их показатели, характеризующие состояние и степень развития рынка недвижимости. Экономический тип, степень и стадия развития рынка. Примеры
2.4. Предварительная оценка финансовой реализуемости девелоперских проектов
2.5. Исследование и прогнозирование спроса и предпочтений потребителей
2.5.1. Исследование предпочтений потребителей социологическими методами ……….
Количественный метод опроса потребителей. Качественный метод изучения предпочтений на основе глубинных интервью с экспертами рынка. Метод изучения структуры предпочтений потребителей на основе анкетирования экспертов. Примеры выполненных исследований
2.5.2. Прогнозирование объема спроса и поглощения площадей
Методика прогнозирования объема спроса на основе социологических опросов. Методика прогнозирования объема поглощения площадей на основе анализа динамики предложения. Методика прогнозирования объема спроса на основе экономико-демографического анализа. Примеры.
2.6. Определение и прогнозирование цен и арендных ставок
2.6.1. Определение рекомендуемой арендной ставки офисного помещения
2.6.2. Выбор рекомендуемого диапазона цены реализации объекта (на примере жилых элитных новостроек)
2.6.3. Прогнозирование динамики цен на долгосрочную среднесрочную перспективу на основе метода негармонического разложения ценового тренда
Циклы в экономике и на рынке недвижимости. Метод негармонического разложения ценового тренда. Пример прогноза на 2007 год для 8 городов России и его проверки по фактическим данным. Математическая модель и ее корректировка. Пример расчета прогнозов для 12 городов России на 2008-2009 годы. Пример построения баланса фундаментальных факторов

3. участие аналитика-консультанта в предпроектном инвестиционном проектировании
3.1. Системные принципы и задачи предпроектного инвестиционного проектирования
3.2. Предпроектная разработка концепции комплексной застройки территории
Определение баланса территории застройки. Выбор категории комфортности (класса качества) продуктов проекта. Выбор номенклатуры морфотипов жилых и нежилых помещений. Рекомендации по планировочному зонированию: функция, класс, морфотип продукта. Методика расчета максимального выхода площадей. Расчет технико-экономических показателей концепции. Разработка рекомендаций относительно инфраструктуры района. Примеры
3.3. Уточнение диапазона цен на продукты проекта и прогнозирование потока доходов
Детализация прогнозируемых цен и арендных ставок по предполагаемым продуктам проекта. Определение недисконтированного потока доходов. Примеры
3.4. Оценка финансовых показателей варианта проекта и выбор наиболее экономически эффективного
Подготовка финансовой модели (исходных данных) для расчета экономической эффективности вариантов проекта. Показатели финансовой реализуемости и экономической эффективности проекта. Учет инфляции при оценке эффективности инвестиционного проекта. Оценка показателей экономической эффективности проекта с учетом неопределенности. Укрупненная оценка устойчивости инвестиционного проекта. Расчет границ безубыточности. Метод вариации параметров.
3.5. Анализ рисков проекта
Классификация проектного риск-анализа. Качественный анализ проектных рисков. Количественный анализ проектных рисков. Понятие неопределенности и риска. Управление проектными рисками. Поправки на риск. Оценка ожидаемого эффекта проекта с учетом количественных характеристик неопределенности и риска. Метод введения поправки на риск. Методы свертывания многокритериальной задачи в однокритериальную и отбора экономически эффективных вариантов проекта.

© Г.М.Стерник, 5.06.08.

Курс 2
«технология анализа рынка недвижимости» (8 дней)

Тема 1. «Технология мониторинга рынка недвижимости»
(4 дня с тренингом)

Целевая аудитория – аналитики рынка недвижимости.

1. Основные положения методологии анализа рынка недвижимости (4 часа)
1.1. Принципы методологии анализа рынка недвижимости
1.2. Рынок недвижимости как объект исследования
Рынок недвижимости: общая структура, функции. Свойства рынка и их показатели. Стоимость объекта, затраты, цена, категории цен и арендных ставок. Многоуровневая система показателей и формы их регистрации
1.3. Типовые цели анализа рынка недвижимости
Типовые цели анализа рынка недвижимости. Требования к профессии аналитика.
1.4. Содержание общего (универсального) и специализированного анализа рынка недвижимости
Содержание общего анализа. Общерыночный консалтинг. Общий (универсальный) и специализированный анализ. Специализированный консалтинг

2. Создание и наполнение аналитических баз данных (4 часа)
2.1. Идеальная структура аналитических баз данных.
2.2. Стандарты описания информационных объектов в базах данных.
Стандарты описания объектов существующего и строящегося жилого и нежилого фонда и предложений на продажу, спросовых заявок, сделок
2.3. Стандарты определения размеров объектов жилой и коммерческой недвижимости (СНиП, ВОМА).
2.4. Данные о внешних условиях функционирования рынка недвижимости
Перечень данных о характеристиках города (региона), необходимых при анализе рынка недвижимости. Данные о макроэкономических и макрофинансовых показателях страны и региона.
2.5. Источники и способы получения данных
Источники данных об объектах, о предложении, о спросе, о сделках, о статистическихпоказателях. Способы сбора данных
2.6. Способы очистки риэлторских баз предложения объектов от некачественных данных, дублей и повторов

3. Мониторинг рынка на основе дискретных числовых пространственно-параметрических и динамических моделей (8 часов)
3.1. Сущность методологии выборочного статистического анализа на основе дискретных числовых пространственно-параметрических и динамических моделей
Двенадцать шагов мониторинга. Математические основы дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка
3.2. Классификация объектов недвижимости по качеству
Постановка задачи классификации объектов недвижимости. Принципы методики классификации объектов недвижимости по качеству. Методика и примеры классификации объектов по качеству. Классификация жилья на вторичном рынке, жилых новостроек, коттеджей, офисной и торговой недвижимости. Определение комплексного показателя класса жилья по критерию «качество проекта – местоположение»

3.3. Разделение объектов на группы по размеру

3.4. Зонирование территории города
Зонирование для рынка жилой недвижимости. Ценовое зонирование. Зонирование для рынка коммерческой недвижимости.
3.5. Практические занятия.

4. Статистическая обработка выборки при мониторинге сегмента рынка (8 часов)
4.1. Основные понятия математической статистики, применяемые при мониторинге сегментов рынка
Сплошное и выборочное обследование рынка. Понятие о случайной величине, случайном событии и выборочном методе их изучения. Гистограмма. Основные параметры выборки: среднее арифметическое, медиана, мода, дисперсия, стандартное отклонение (СКО), коэффициент вариации, погрешность в определении математического ожидания СВ по среднему значению и вероятности СС по частости его наступления. Оценка значимости различий в средних двух выборок
4.2. Способы обработки выборки
Способы формирования выборки по базе данных предложения. Расчет статистических показателей выборки. Средняя арифметическая и средневзвешенная. Пример построения и оптимизации числовой дискретной пространственно-параметрической модели рынка.
4.3. Особенности обработки данных при мониторинге различных сегментов рынка
Вторичный рынок купли-продажи и аренды домов и помещений. Рынок аренды помещений в офисных, торговых, складских зданиях. Первичный рынок продажи квартир в новостройках, коттеджей в коттеджных поселках. Расчет средневзвешенной цены новостроек в условиях ограниченной информации
4.4. Способы обработки динамических рядов
Привязка данных к моменту времени и построение динамического ряда. Сглаживание и аппроксимация динамического ряда.
4.5. Практические занятия
5. Методология расчета индексов рынка недвижимости (8 часов)
5.1. Общие понятия об индексах в математике и экономике
Абсолютные и относительные показатели. Понятие об индексах и их применении в экономике. Приросты и индексы роста. Базовые и цепные индексы. Индексы с исключенной сезонностью. Индексы фактической и постоянной структуры и индексы структурных сдвигов. Номинальные и реальные индексы цен и арендных ставок (индексы, очищенные от инфляции)
5.2. Система индексов рынка недвижимости
Понятие об индексах как индикаторах развития рынков. Индексы - индикаторы рынка недвижимости Аналитической группы Г.М.Стерника
5.3. Особенности методики расчета индексов рынка недвижимости СЕРЕАН
Проект REPI CEREAN. Пример расчета индексов СЕРЕАН.
5.4. Практические занятия.

Тема 2 «Методы исследования и прогнозирования рынка недвижимости» (4 дня с тренингом)

1. Основные положения методологии анализа рынка недвижимости (4 часа)
1.1. Принципы методологии анализа рынка недвижимости
1.2. Рынок недвижимости как объект исследования
Рынок недвижимости: общая структура, функции. Свойства рынка и их показатели. Стоимость объекта, затраты, цена, категории цен и арендных ставок. Многоуровневая система показателей и формы их регистрации
1.3. Типовые цели анализа рынка недвижимости
Типовые цели анализа рынка недвижимости. Требования к профессии аналитика.
1.4. Содержание общего (универсального) и специализированного анализа рынка недвижимости
Содержание общего анализа. Общерыночный консалтинг. Общий (универсальный) и специализированный анализ. Специализированный консалтинг

2. Методы исследования факторов и закономерностей поведения рынка недвижимости (10 часов)
2.1. Эконометрические методы сопоставления динамики различных показателей рынка и влияющих на них факторов
2.1.1. Графическое сопоставление трендов различных показателей
2.1.2. Анализ разрывов рынка и определение соотношения спроса и предложения расчетно-табличным методом
2.1.3. Оценка влияния факторов на основе корреляционно-регрессионного анализа. Пример исследования пространственно-параметрических закономерностей регионального рынка жилья
2.1.4. Оценка закономерностей поведения рынка на основе коэффициентов совместной динамики
2.1.5. Оценка доступности жилья для населения
2.2. Квалиметрические методы рейтинговой оценки объектов
2.2.1. Методика рейтинговой оценки зон местоположения объектов
2.2.2. Методика рейтинговой оценки качества проектов (на примере элитных новостроек)
2.2.3. Методика рейтинговой оценки коттеджных поселков
2.3. Социологические методы изучения поведенческих закономерностей субъектов рынка
2.3.1. Количественный метод оценки структуры предпочтений потребителей на основе их анкетирования
2.3.2. Качественный метод изучения рынка на основе глубинных интервью с экспертами
2.3.3. Метод изучения структуры предпочтений потребителей на основе анкетирования экспертов
2.4. Правовой анализ условий деятельности девелопера
2.4.1. Правовой анализ административных условий входа и деятельности девелопера на рынок строительства жилья в Москве (2001 год)
2.4.2. Правовой анализ изменения условий деятельности лэнд-девелопера после принятия Закона об обороте сельхозземель (2003 год)

3. Методы прогнозирования на рынке недвижимости (10 часов)
3.1. Основные понятия теории прогнозирования
Понятия о прогнозировании, требования и ограничения. Технический и фундаментальный анализ при прогнозировании. Классификация методов прогнозирования по степени формализации
3.2. Методы прогнозирования динамики цен, применяемые на рынке недвижимости
3.2.1. Эвристическая методика прогнозирования
Понятие об эвристическом прогнозировании. Пример применения эвристического метода для прогнозирования развития рынка недвижимости Москвы на 2006 год
3.2.2. Методика прогнозирования на основе статистической регрессионной модели
3.2.3. Сценарный метод
3.2.4. Метод многофакторного моделирования и метод нейронных сетей
3.2.5. Прогнозирование на основе метода негармонического разложения ценового тренда
Циклы в экономике и на рынке недвижимости. Метод негармонического разложения ценового тренда. Пример прогноза на 2007 год для 8 городов России и его проверки по фактическим данным. Математическая модель и ее корректировка. Пример расчета прогнозов на 2008-2009 годы. Пример построения баланса фундаментальных факторов
3.3. Методы прогнозирования объема спроса и темпов заполняемости (поглощения) площадей
3.3.1. Методика СК «АССО-СТРОЙ» (Ижевск) прогнозирования объема спроса на жилье с использованием данных соцопросов
3.3.2. Методика ИЭПП прогнозирования спроса на основе конъюнктурных опросов
3.3.3. Методика CCIM прогнозирования спроса на коммерческую недвижимость на основе экономико-демографического анализа
Процедура анализа экономической базы (АЭБ). Анализ сдвиг-доля. Упрощенное применение АЭБ Пример оценки реализованного спроса на офисные площади в г. Екатеринбурге и прогноза динамики спроса путем упрощенного анализа экономической базы
3.4. Практические занятия

© Г.М.Стерник, 19.02.08.