Стерник Г.М., Стерник С.Г.

массовая оценка недвижимости НА ОСНОВЕ дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка (на примере таунхаусов ЗАПАДНОГО СЕКТОРА БЛИЖНЕГО ПОДМОСКОВЬЯ)

Цель настоящей статьи – предоставить оценщикам актуальный и достоверный аналитический материал по узкому сегменту рынка таунхаусов западного сектора Ближнего Подмосковья на основе методологии числового дискретного пространственно-параметрического моделирования (ДППМ), а также продемонстрировать технологию использования ДППМ для массовой оцени недвижимости.

В конце 2008 г. мировой финансовый кризис оказал негативное влияние на Российский рынок недвижимости в целом. Загородный рынок жилья Московского региона немедленно отреагировал корректировкой цен на все форматы недвижимости. Однако рынок таунхаусов пострадал от кризиса в меньшей степени и уже в 2009 году спрос на данный формат недвижимости стал увеличиваться. Особенной популярностью пользовались объекты, расположенные в непосредственной близости от Москвы.

Загородный сектор малоэтажного жилья Запада ближнего Подмосковья в формате таунхаусов – это один из наиболее конкурентоспособных, оживляющихся с первого дня послекризисного периода сегментов глобального рынка жилья московского региона (по сравнению с первичными квартирами эконом - и среднего класса в Москве, прежде всего).

В настоящее время на рынке наблюдается тенденция смещения покупательского спроса в сторону более дешевых сегментов, поэтому многие девелоперы пересматривают проекты в сторону сокращения площадей. Например, в новом планируемом поселке «Жемчужина Ильинки» (в 9 км от МКАД по Новорижскому шоссе) была пересмотрена изначальная концепция – площади таунхаусов сократились с 330 кв. м до 240 кв. м

Тем не менее, пройдет еще немало времени, прежде чем рынок жилой недвижимости по структуре и динамике достигнет показателей, а также закономерностей и тенденций развития докризисного уровня (наблюдавшихся в рыночной фазе долгосрочного роста). В связи с изложенным, для ценового прогнозирования в рамках настоящего исследования дана оценка изменениям, произошедшим на рынке за 18 месяцев, с октября 2008 г., (с начала фазы кризиса на рынке загородного жилья Московского региона), по апрель 2010 г.

Использовалась следующая сегментация объектов по признаку полной цены:

- эконом-класс - до $450 тыс.

- бизнес-класс - от $450 до $800 тыс.

- бизнес+ - от $800 до $1500 тыс.

- де люкс - более $1500 тыс.

Для достижения поставленной цели в рамках настоящего исследования проведен анализ рынка и построена числовая дискретная пространственно-параметрическая модель сегмента загородного жилья, соответствующего следующим параметрам:

·                   Местоположение: запад Московской области, ближнее Подмосковье (до 30 км от МКАД);

·                   Анализируемые объекты-аналоги: поселки, в состав которых входят такие типы домовладений как таунхаусы;

·                   Полная цена домовладения: не превышает $800 тыс. (бизнес-класс).

Методология числового дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка недвижимости, разработанная в интересах анализа рынка, широко опубликована[1]'[2].

Опубликованы и частично протестированы также способы использования дискретных моделей (ДППМ) в интересах массовой оценки квартир для целей налогообложения[3]'[4]'[5]'[6]'[7].

Исходные данные

В качестве исходных данных использовались накопленные результаты мониторинга исследуемого сегмента рынка, представленные в виде базы данных предложения секций на продажу в апреле 2010 года и базы данных о проведенных сделках за период с октября 2008 по апрель 2010 года. Фрагменты баз данных приведены в табл. 1 и 2.

Всего в первой базе содержится 634 предложения, во второй – 331 сделка. По нашей оценке, собранный объем данных близок к 100% существующих на рынке предложений и совершенных сделок.

Все данные относятся к 10 коттеджным поселкам (рис. 1), в которых построены, либо строятся, либо запроектированы к строительству 928 секций в таунхаусах. Вместе с тем, поселок «Кленовая роща» в настоящее время снят с продажи до завершения реконцепции, в связи с чем в исследуемой базе предложения на продажу рассматривается массив только из 634 секций.

В базах данных содержатся следующие поля:

- наименование поселка;

- площадь секции, кв. м;

- площадь участка, соток;

- цена предложения (сделки), тыс. руб.;

- технология строительства (кирпичные, монолитно-кирпичные, монолит в несъемной опалубке, пенобетонные блоки, керамзитобетонные блоки);

- отделка (под ключ, под чистовую отделку, под отделку);

- покров рядом с таунхаусом (поле, лес);

- инфраструктура (наличие гаража, сауны, другой инфраструктуры поселка);

- местоположение поселка (направление (шоссе) и удаление от МКАД, км).

Вся информация из баз данных сведена в таблицу 3.

Рисунок 1. Локальный рынок предложения таунхаусов. Пояснения к карте поселков: 1 – «Апрельская мелодия»; 2 – «Добрыня»; 3 – «Зайцево-2»; 4 – «Жаворонки-1»; 5 – «Западная резиденция»; 6 – «Барселона»; 7 – «Кленовая роща»; 8 – «Павлово-2»; 9 – «Покровский»; 10 – «Резиденция Лесной городок»

Табл. 1. База данных предложения таунхаусов на продажу в апреле 2010 года (фрагмент)

Табл. 2. База данных о совершенных сделках за период октябрь 2008 – апрель 2010 гг.

Табл. 3. База данных об объектах (поселках) в сегменте таунхаусов в локальном рынке Западного Подмосковья

Приведенных в таблицах 1-3 данных достаточно для построения числовой дискретной пространственно-параметрической модели рынка.

На первом этапе была построена ДППМ предложения секций на продажу в апреле 2010 года (табл. 4). Именно эта модель обсуждается в настоящей статье.

На следующем этапе индивидуальной оценки возможна корректировка данных путем введения для каждого предложения поправки на торг и для каждой сделки – поправки на дату продажи, и увеличения объема данных при их объединении.

Данные табл. 1-3 достаточны для расчета корректировок на торг и на дату сделки, однако в рамках настоящей статьи, посвященной массовой оценке, мы исключаем второй этап исследования из рассмотрения.

Построение ДППМ предложения секций на продажу

В соответствии с методологий дискретного моделирования и имеющимися данными вся совокупность предложения разбита на группы (кластеры) по признакам: направление, удаление от МКАД, технология строительства, планируемый срок сдачи, площадь секции.

Размер земельного участка не использовался в связи с тем, что участки при таунхаусах в большинстве поселков имеют малые размеры, и системного влияния этой величины на полную цену объекта не выявлено.

Признак покрова (поле или лес вблизи таунхауса) не использовались в связи с тем, что большая часть объектов относится к полевым, а признак отделки не использовался в связи с тем, что все таунхаусы предлагаются сегодня в состоянии «под отделку».

В качестве показателей рынка в ДППМ приведены число предложений в кластере, минимальная, средняя и максимальная цена предложения. В связи с тем, что объем выборки предложений близок к объему генеральной совокупности, можно принять случайную погрешность в оценке математического ожидания средней цены по средневыборочному значению равной нулю. В связи с этим в ДППМ не приводятся значения стандартного отклонения и погрешности[8].

В результате такого расчленения в ДППМ образовались кластеры двух типов: с максимальным расчленением по пяти признакам и обобщенные по двум и более признакам. Все кластеры используются при анализе рынка, а при массовой оценке – только кластеры первого типа. В связи с этим в табл. 4 для сокращения объема большая часть кластеров второй группы исключена.

Таблица 4. Числовая дискретная пространственно-параметрическая модель рынка таунхаусов эконом-, среднего и бизнес-класса западного сегмента Ближнего Подмосковья в апреле 2010 года (фрагмент)

Анализ рынка

Объем предложения таунхаусов на рынке в натуральном выражении по состоянию на апрель 2010 г. оценивается на уровне 630-640 квартир-секций, на октябрь 2008 г. - 1 000 – 1010 секций.

Объем предложения таунхаусов в денежном выражении по состоянию на апрель 2010 г. оценивается в $310-320 млн, на октябрь 2008 г. - в $560-570 млн.

Рисунок 2. Объем локального предложения таунхаусов в натуральном и денежном выражении в и его изменение за исследуемый период

Таким образом, за исследуемый период (18 месяцев) в исследуемой локации объем предложения таунхаусов снизился более чем на 35% в натуральном выражении и практически на половину - в денежном. Это связано с тем, что в 2009 г. были приостановлены продажи в поселке «Кленовая роща» (из объема предложения было исключено 139 домовладений общей стоимостью 124,4 млн. $). Кроме того, за последние 1,5 года, в условиях финансовой нестабильности, на рынке не появилось какого-либо значимого проекта.

Масштаб и формат проектов

Рассмотрим проекты поселков, находящихся в продаже на настоящий момент, по количеству запланированных объектов – таунхаусов.

Рисунок 3. Распределение количества таунхаусов в проектах, расположенных в исследуемых локациях.

Практически треть поселков в исследуемой локации имеет крупный (более 200 объектов) масштаб, причем все они расположены по Новорижскому направлению. Менее всего представлено маломасштабных поселков (до 50 объектов) и поселков, где количество объектов варьируется от 100 до 200 – по 11% от общего количества проектов, соответственно. Необходимо отметить, что крупномасштабные проекты, как правило, пользуются наибольшим спросом на рынке загородного жилья, что связано с развитостью инфраструктуры в данных жилых комплексах. Такой формат жилья как «таунхаус», расположенный в непосредственной близости от Москвы, в большинстве случаев приобретается для постоянного проживания, следовательно, инфраструктурное наполнение проекта имеет решающее значение для потенциального покупателя.

Инфрастуктура

Объем инфраструктурного наполнения проекта зависит от его масштаба и местоположения.

В поселки, имеющие малый и средний масштаб (до 100 объектов), экономически не выгодно включать объемную инфраструктуру, поэтому основной инфраструктурный набор здесь выглядит следующим образом:

- спортивные площадки;

- детская площадка;

- минимаркет;

- объект общепита;

- административное здание.

Уровень потребностей жителей поселка в отдельных объектах инфраструктуры во многом определяется форматом проживания. Поселки в рассматриваемом сегменте ориентированы на постоянное проживание, поэтому объекты инфраструктуры в рассматриваемых проектах имеют спортивно-развлекательную и «повседневно-необходимую» направленность.

В поселках, имеющих масштаб выше среднего (от 100 объектов) объемы инфраструктурного наполнения увеличиваются, здесь появляются такие объекты инфраструктуры, как:

- детский досуговый центр-студия (д/сад);

- начальная школа (на 200 учащихся) под патронатом МГУ им. Ломоносова;

- мини-гостница;

- фитнес-центр, спорт-бар;

- спа-салон, салон красоты;

- конный клуб и др.

Практически во всех рассматриваемых поселках предусматривается наличие административного здания, в котором планируется размещение администрации и коммунальной службы.

Объем инфраструктуры, проектируемой в загородном жилом комплексе, также зависит и от развитости инфраструктуры в районе расположения проекта.

Структура предложения по цене

Минимальная цена таунхауса по состоянию на апрель 2010 г. составляет $262 200 (поселок «Апрельская мелодия», расположенный на расстоянии 25 км от Москвы по Киевскому шоссе).

Максимальная цена таунхауса по состоянию на апрель 2010 г. составляет $725 700 (КП «Барселона», 17 км от МКАД по Новорижскому шоссе, окололесной участок).

В целом представленная структура предложения достаточно равномерна. Большая часть объектов сосредоточена в ценовом диапазоне от $350 до 650 тыс. В верхней части диапазона в основном расположены домовладения с большой площадью, окололесными участками и/или находящиеся на высокой стадии строительства.

Рисунок 4. Структура локального предложения по цене

Структура предложения по площади участка

В структуре предложения таунхаусов в зависимости от площади придомового участка преобладают секции, придомовые участки которых находятся в диапазоне от 1,5 до 2,0 соток. Основной объем предложения таунхаусов (65 %) занимают участки площадью от 1,1 до 2,5 соток.

Рисунок 5. Структура локального предложения по площади участка

Структура предложения по площади секции

В течение 2008-2009 гг. многие девелоперы были вынуждены пересмотреть существующие и планируемые проекты в сторону сокращения площадей домовладений, поэтому большая часть предложения занимают таунхаусы площадью от 150 до 250 кв. м (78%). Это в целом соответствует аналогичному показателю в структуре спроса - в 2009 г. доминирующие позиции занимали сделки с квартирами-секциями площадью до 250 кв. м. В целом, таунхаусы средней площадью 200 кв. м обладают функционалом, обеспечивающим комфортное проживание без излишеств – гостиная- каминный зал, кухня-столовая, 3-4 спальни, 2 санузла, возможна сауна. Кроме того, данный размер позволяет значительно расширить круг потенциальных покупателей за счет снижения общей стоимости домовладения.

Рисунок 7. Структура локального предложения по площади секции

Основные характеристики предложения

Большая часть таунхаусов продается в состоянии «под отделку» - 93% от всего объема предложения - и представляют собой квартиры-секции, внутренняя отделка которых не включает циклевку полов и шлифовку стен.

6% объема предложения таунхаусов представлены в состоянии «под чистовую отделку» (КП «Западная резиденция»).

Таунхаусы в состоянии «под ключ» занимают не более 1% всего рынка и представлены только в одном объекте – «Зайцево-2». Данный вид отделки предполагает установку межкомнатных дверей, окраску полов, стен и потолков, установку сантехники и отопительных приборов.

Основная часть участков, на которых располагаются таунхаусы, являются полевыми (около 87%).

Наибольшей популярностью среди застройщиков исследуемых поселков (порядка 84% от общего объема предложения) пользуется монолитно-каркасная технология строительства, где в качестве ограждающих конструкций используются либо кирпич, либо керамзитобетонные блоки. Такая технология строительства обладает повышенными эксплуатационными характеристиками благодаря жесткости возводимой конструкции, а также позволяет сэкономить время на постройку объектов.

Рисунок 8. Структура локального предложения по технологии строительства

Краткое описание предложения таунхаусов в различных ценовых сегментах (по состоянию на апрель 2010 г.)

До 350 000 $

Секции площадью 160-226 кв.м., построенные из кирпича или по монолитно-каркасной технологии (ограждающие конструкции – керамзитобетонные блоки), в состоянии «под отделку», на участках площадью 1,6-2,6 сотки, без деревьев. Предложения данного ценового сегмента представлены в поселках «Апрельская мелодия» и «Барселона».

От 350 000 до 450 000 $

Квартиры площадью 177-246 кв.м., выполненные преимущественно по монолитно-каркасной технологии (ограждающие конструкции – керамзитобетонные блоки или кирпич) – 81%, а также из кирпича и монолита, в состоянии «под отделку», на участках площадью 1,6-5,4 соток, без деревьев. Большая часть квартир данного ценового сегмента продаются в поселках «Барселона» и «Покровский».

От 450 000 до 550 000 $

Домовладения площадью 182-283 кв.м., построенные с использованием различных технологий и стеновых материалов, в состоянии «под отделку» или «под ключ», на участках площадью 1,3-5,7 соток, без деревьев, или на участках, прилегающих к лесным зонам (7% от объема предложений данного ценового сегмента). Рассматриваемый ценовой диапазон представлен практически во всех исследуемых поселках.

От 550 000 до 650 000 $

Квартиры-секции площадью 190-367 кв.м., выполненные в основном с применением монолитно-каркасной технологии, в состоянии «под отделку» или «под чистовую отделку», на участках площадью 1,1-9,8 соток, без деревьев, или на участках, прилегающих к лесным зонам. Предложение данного ценового диапазона представлено практически во всех исследуемых поселках.

Свыше 650 000 $

Домовладения площадью 190-409 кв.м., построенные с использованием различных технологий, в состоянии «под отделку» или «под ключ», на участках площадью 1,3-5,3 соток, без деревьев, или на участках, прилегающих к лесным зонам. В основном предложения данного ценового сегмента представлено в поселке «Павлово-2».

Рисунок 9. Распределение средних размерных показателей объектов локального предложения.

Цена на квартиры-секции в исследуемых поселках зависит от местоположения поселка, расположения квартиры в поселке, уровня отделки, материала наружных стен и от количественных характеристик (площади таунхауса и придомового участка), которые меняются пропорционально цене домовладения.

Краткое описание проведенных сделок

За период с октября 2008 г. по апрель 2010 г. на первичном рынке таунхаусов в исследуемой локации было совершено 230-240 сделок.

Объем сделок в денежном выражении за рассматриваемый период составил 125-126 млн. $.

В целом, реализация объектов в рассматриваемом географическом сегменте имеет достаточно низкую для рынка загородной недвижимости относительную динамику продаж (таблица 5), что свидетельствует о снижении темпов реализации в посткризисный период. В частности в КП «Павлово-2» до октября 2008 г. скорость реализации находилась на уровне 2,5% площадей в месяц (8 секций в месяц), на данный момент этот показатель снижен до 0,97% (1-2 секции в месяц). Причем данная тенденция характерна для рынка загородной недвижимости в целом. Раннее ликвидным считался поселок, в котором средняя скорость реализации составляла не менее 3 % площадей в месяц, в настоящее время данный показатель снизился до 1,8-2%.

Таблица 5. Динамика продаж таунхаусов на первичном рынке недвижимости в исследуемой локации

Наиболее активная реализация таунхаусов наблюдается в коттеджных поселках, имеющих масштаб выше среднего (от 100 объектов), средняя стоимость домовладений в которых не превышает $500 000. Это объясняется тем, что продукты данных проектов соответствуют потребностям потенциальных покупателей. Кроме того, представленные проекты имеют высокоразвитую собственную инфраструктуру, которая важна для покупателей данного формата жилья.

В целом, профиль реализованного спроса по количественным характеристикам в различных ценовых сегментах практически повторяет профиль предложения - цена на квартиры-секции зависит главным образом от количественных характеристик (площади дома и площади участка), при изменении данных параметров цена секции изменяется пропорционально (рисунки 11,12).

Основной объем (90 %) предложения сконцентрирован в ценовом диапазоне до $650 000, практически такая же доля объема сделок совершается с таунхаусами, находящимися в аналогичном ценовом диапазоне. Наибольшим спросом у покупателей пользуются объекты, средняя стоимость которых составляет порядка $500 000.

Рисунок 11. Структура реализованного спроса по цене

Рисунок 12. Сравнительный ценовой анализ структуры предложения и реализованного спроса по результатам обработки данных о сделках за период с октября 2008 г. по апрель 2010 г.

Структура спроса по площади таунхауса носит неравномерный характер с преобладанием в общем объеме реализованных сделок секций площадью от 200 до 250 кв. м (58%) (рисунок 13).

.

Рисунок 13. Структура реализованного спроса по площади таунхауса по результатам обработки данных о сделках за период с октября 2008 г. по апрель 2010г.

Как видно на рисунке 14, и в структуре реализованного спроса, и в структуре предложения более 80% объема представлено квартирами-секциями, площадь которых составляет до 250 кв. м.

Основной объем (92 %) сделок совершается с таунхаусами на участках, имеющих площадь от 1,5 соток, в структуре предложения подобные домовладения занимают 86% от общего объема (рисунок 15).

В целом, профиль реализованного спроса по количественным характеристикам в различных ценовых сегментах практически повторяет профиль предложения - цена на квартиры-секции зависит главным образом от количественных характеристик (площади дома и площади участка), при изменении данных параметров цена секции изменяется пропорционально (рисунок 16).

Рисунок 14. Сравнительный анализ структуры предложения и реализованного спроса по площади объектов

Рисунок 15. Структура реализованного спроса по площади участка

Рисунок 16. Сравнительный анализ структуры предложения и реализованного спроса по площади участка

В структуре реализованного спроса по технологии строительства 89 % таунхаусов построены по монолитно-каркасной технологии (причем наиболее популярной ограждающей конструкцией является кирпич) (рисунок 17).

Покупатели предпочитают приобретать таунхаусы без отделки. Порядка 97% от общего объема сделок занимают секции в состоянии «под отделку».

13% от общего числа реализованных объектов принадлежит домовладениям, расположенным на участках, прилегающих к лесным зонам.

Ниже (рисунок 18) представлены средние количественные параметры объектов в различных ценовых сегментах, рассчитанные на основе реализованного спроса за период с октября 2008 г. по апрель 2010 г.

Рисунок 17. Сравнительный анализ структуры предложения и реализованного спроса по технологии строительства

Рисунок 18. Средние количественные параметры объектов в ценовых сегментах, рассчитанные на основе реализованного спроса

Массовая оценка таунхаусов по данным ДППМ

По данным ДППМ произведена массовая оценка стоимости секций таунхаусов. Для этого каждому объекту приписано значение средней цены в кластере, куда по своим характеристикам отнесен объект.

Табл. 15. Массовая оценка 634 секций таунхаусов (фрагмент)

По результатам массовой оценки получено следующее распределение отклонения модельной цены от фактической (табл.16).

Табл.16. Оценка погрешности модели

Таким образом, получены удовлетворительные оценки точности модели: среднее отклонение фактической цены от модельной округленно равно 0,1%, отклонения более 30% занимают долю 0,63%, от 20,01 до 30% - 0,63%, от 10,01 до 20% - 12,95%, 10% и менее – 85,48%. В том числе среднее отклонение в сторону занижения составляет - 3,79% (57,88% случаев), в сторону завышения 4,98% (42,11% случаев).

Г.М., С.Г., 20.06.10.

[1] Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости. – М., Изд. АКСВЕЛЛ, 2005. - 203 с.

[2] Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. - М.: Изд. «Экономика», 2009. – 601 с.

[3] Грибовский С.В., Федотова М.А., Стерник Г.М., Житков Д.Б. Экономико-математические модели оценки недвижимости // «Финансы и кредит» 3 (171), январь 2005, стр. 24-43.

[4] Грибовский С.В., Федотова М.А., Стерник Г.М., Житков Д.Б. Методология массовой оценки квартир для налогообложения // «Бюллетень финансовой информации» № 1 (116) 2005, стр. 14-29.

[5] Стерник С.Г. Применение числовых дискретных пространственно-параметрических моделей как дополнительная альтернатива регрессионно-корреляционному моделированию в индивидуальной оценке рыночным подходом // Методы оценки имущества, основанные на современных технологиях анализа статистических данных. - Нижний Новгород, Поволжская ассоциация оценщиков, 2007.

[6] Стерник С.Г. Развитие оценки недвижимости сравнительным подходом на основе методологии дискретного пространственно-параметрического анализа и моделирования рынка // Аудит и финансовый анализ №3 2009, стр.

[7] Стерник Г.М., Стерник С.Г. Массовая оценка недвижимости для целей налогообложения: проблемы и пути их решения. Журнал «Реестр оценщиков», № 2 2010, стр.

[8] Погрешность определяется по следующей формуле: √ (1 - N/Ng),

где 2 – округленный коэффициент, соответствующий доверительной вероятности 0,95; s – стандартное отклонение; N – объем выборки; Ng – объем генеральной совокупности.

• Назад
• Вперёд