Стерник Геннадий Моисеевич,
директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»
sternik@miel.ru, www.realtymarket.org

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
в марте 2005 года

В марте 2005 года средняя удельная цена предложения квартир выросла в Москве на $11 (0,6%) до 2009 $/кв. м. За три месяца прирост составил 2,3%. Индекс роста относительно базового периода (декабря 2002 года) составил 2,14.

В Московской области в марте цены выросли в среднем на $14 (1,5%) до 945 $/кв. м, за три месяца прирост составил 4,1%. Индекс роста относительно декабря 2002 года составил 2,01.

Рис. 1

Расчеты автора по данным «МИЭЛЬ-Недвижимость» (Стерник Г.М., Луцков В.М.., САРН), РМЛС (Сапожников А.Ю., САРН), «ИК «ДМ Фонд» (Колокольников Д.А., САРН), независимого аналитика Бекетова А.Г., САРН.

Таблица 1

Динамика темпов прироста и индексов роста цен на жилье в Москве
в 2002-2004 гг. (декабрь 2001 г. – базовый период)

Месяц, год	Москва				Мособласть
	Средняя удельная цена пред ложения квартир, $/кв. м	Индекс роста к ба зовому пе риоду (но миналь ный)	Темп при роста (к предыдущему периоду), %	Индекс роста к ба зовому пе риоду (ре альный)	Средняя удельная цена пред ложения квартир, $/кв. м	Индекс роста к ба зовому пе риоду (но миналь ный)	Темп при роста (к предыду щему периоду), %	Индекс роста к ба зовому пе риоду (ре альный)
12.01	940	1	-	1	471	1	-	1
12.02	1096	1,166	16,6	1,073	559	1,187	18,684	1,092
12.03	1594	1,696	45,44	1,288	748	1,588	33,810	1,206
06.04	1950	2,074	22,33	1,461	898	1,907	20,053	1,343
12.04	1953	2,078	0,15	1,333	908	1,928	1,114	1,237
01.05	1982	2,109	1,48	1,321	929	1,972	2,313	1,236
02.05	1998	2,126	0,81	1,317	931	1,977	0,215	1,224
03.05	2009	2,138	0,55	1,290	945	2,007	1,504	1,211

Динамика макроэкономических параметров в марте 2005 г. характеризуется следующим (рис. 2 и табл. 2). Месячная инфляция составила 1,4%, трехмесячная – 5,3%. Девальвация рубля к доллару близка к нулю Среднемесячный курс доллара относительно февраля снизился на 1,3% до 27,63 руб./доллар, индекс девальвации относительно базового периода составил 0,919. За счет инфляции рубля и его ревальвации относительно доллара, доллар в России в этом месяце значительно инфлировал (индекс инфляции вырос на 2,5% до 1,657), и его покупательная способность снизилась до 0,603 относительно базового периода).

Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве и Московской области по итогам марта снизился и составил относительно базового периода – декабря 2001 года 1,29 и 1, 21 соответственно (рис. 3 и табл. 1).

Рис. 2

Расчеты автора по данным ЦБ РФ

Таблица 2

Динамика макроэкономических параметров (декабрь 2001 г. – базовый период)

Месяц, год	Индекс потребитель ских цен (инф ляция рубле вая) относи тельно базово го периода	Темп инфля ции (отно сительно предыдущего периода), %	Среднемесячный курс доллара, руб./$	Индекс деваль вации рубля к дол лару	Темп деваль вации рубля к доллару (относитель но пре дыдущего периода), %	Индекс инфля ции дол лара в России	Индекс покупатель ной способ ности доллара относительно потребитель ской корзины
12.01	1	18,6	30,08	1	-	1	1
12.02	1,151	15,1	31,84	1,059	5,85	1,087	0,92
12.03	1,288	12,0	29,45	0,979	-7,95	1,317	0,759
06.04	1,369	6,1	28,99	0,964	-1,53	1,420	0,704
12.04	1,445	5,5	27,9	0,928	-3,62	1,558	0,642
01.05	1,486	2,6	28,01	0,931	0,39	1,596	0,627
02.05	1,502	1,2	27,99	0,931	-0,07	1,616	0,619
03.05	1,523	1,4	27,63	0,919	-0,13	1,657	0,603

Рис. 3

Таким образом, начавшийся в январе рост цен предложения на рынке жилья Москвы и области в марте продолжился.

Объем продаж в Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» в марте относительно февраля по основным сегментам рынка (квартиры на вторичном рынке и в новостройках Москвы, коттеджи в Подмосковье) вырос до уровня лучших месяцев 2004 года, а по количеству ипотечных сделок – превысил все рекорды и вырос относительно базового декабря 2002 года в 4,6 раза (рис. 4). Доля ипотечных сделок на рынке продажи квартир в Москве (вторичном и первичном) выросла в Компании до 11% (рис. 5). Это подтверждает благоприятные тенденции на рынке.

Рис. 5

По данным Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Рис. 4

По данным Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

Макроэкономическая ситуация характеризуется ростом объемом экспорта энергоносителей при рекордных ценах на нефть на мировых рынках, что создает благоприятные внешние условия для рынка недвижимости. Однако, отток частного капитала из России (основная причина прошлогодних неприятностей в экономике и на рынке недвижимости) в 1 квартале 2005 года, по данным ЦБ РФ, составил $0,9 млрд. Это в 4,7 раза меньше, чем в 1 квартале прошлого года, но по сравнению с предыдущим кварталом, когда наблюдался приток в размере $5-6 млрд, это означает смену тенденции в неблагоприятную сторону. Начавшийся новый цикл укрепления рубля относительно доллара может привести к концу года, по мнению ряда экономистов, к курсу 25-26 руб./доллар, что обесценит долларовые сбережения населения и рублевый эквивалент стоимости жилья. Повышенная инфляция (МЭРТ уже скорректировал прогноз годовой инфляции с 8 до 10%) дополнительно снизит покупательную способность доллара в России, и это может означать снижение реальной стоимости недвижимости.

С точки зрения внутренних факторов рынка недвижимости, особое внимание специалистов вызвало вступление в силу с 1 апреля с.г. Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный Закон направлен на защиту прав частных инвесторов (долевых участников строительства), повышение прозрачности рынка строительства жилья и ответственности застройщиков. В перспективе он обеспечит дальнейшее развитие рынка недвижимости по цивилизованным нормам и правилам. Вместе с тем, в среднесрочной перспективе он может иметь неблагоприятные последствия для рынка – уход с рынка небольших компаний-застройщиков, уменьшение объема строительства.

Необходимо отметить и краткосрочные последствия. Некоторые риэлторские компании (в частности, «МИЭЛЬ-Недвижимость») в связи с принятием этого закона, а также с учетом известного конфликта между Префектурой ЗАО, с одной стороны, и Концерном Яуза с участием компаний «Инком-Недвижимость» и МИАН, с другой, и частными инвесторами строительства дома по ул. Лобачевского 66-1 – с третьей, приняли решение о прекращении продаж в новостройках, на которые не полностью оформлена разрешительная документация (а доля таких объектов в Москве достигает, по некоторым оценкам, 40%). Это приведет к резкому сокращению объема предложения уже в апреле, и может дополнительно стимулировать рост цен, если совокупный платежеспособный спрос обеспечит такую реакцию рынка.

Рис. 6

Исходя из изложенного, в перспективе возможны два сценария развития ценовой ситуации на рынке жилья Московского региона (рис. 6).

Сценарий №1. Динамика цен весной-летом будет соответствовать ранее сделанному прогнозу о снижении номинальных долларовых цен в 2005 году на 15-20%. В дальнейшем, в 2006-2007 гг., будет происходить восстановление рынка с темпом 10-15% в год до уровня начала 2005 года и выше. Вероятность такого сценария все еще сохраняется, по нашей оценке, на уровне до 30%.

Сценарий №2. Ценовая ситуация весной-летом стабилизируется, происходит небольшое повышение номинальных долларовых цен с темпом менее 1% в месяц. До конца 2005 года общее повышение составит 10-15%, в 2006-2007 гг. будет продолжаться рост цен с темпом чуть выше инфляции – около 10-15% в год.

Что касается Московской области, то в среднем тенденции рынка недвижимости аналогичны московским. Однако, разнообразие условий в различных районах и городах области столь велико, что требует рассмотрения ситуации в этих конкретных территориальных локациях.

© Стерник Г.М., 6.04.05.