Статьи
аналитические материалы
Стерник Г.М., ЦЕНЫ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ РОССИИ в 1990-2006 году: АНАЛИЗ И ПРОГНОЗ 
Стерник Г.М.
профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством»
РЭА им. Г.В.Плеханова,
главный аналитик Российской Гильдии риэлторов™
ЦЕНЫ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ РОССИИ в 1990-2006 году: АНАЛИЗ И ПРОГНОЗ
Итоги 2006 года
С декабря 2005 по декабрь 2006 года средняя удельная цена предложения квартир в исследуемых городах России, рассчитанная по данным сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости 1, выросла (в долларовом исчислении):
в Москве – с 2658 до 4828 $/ кв. м (на 82%),
в Санкт-Петербургее – с 1180 до 2593 $/ кв. м (на 120%),
в Московской областие – с 1121 до 2522 $/ кв. м (на 125%).
В других центрах регионов, вошедших в исследуемую выборку:
в Екатеринбурге – с 1062 до 2415 $/ кв. м (на 127%),
в Уфе – с 997 до 2074 $/ кв. м (на 108%),
в Новосибирске – с 1012 до 1658 $/ кв. м (на 64%),
в Нижнем Новгороде – с 720 до 1650 $/ кв. м (на 129%),
в Тюмени – с 864 до 1600 $/ кв. м (на 85%),
в Ростове-на-Дону – с 861 до 1550 $/ кв. м (на 80%),
в Перми – с 882 до 1430 $/ кв. м (на 62%),
в Твери – с 688 до 1370 $/ кв. м (на 99%),
в Омске – с 676 до 955 $/ кв. м (на 41%),
в Пензе – с 543 до 890 $/ кв. м (на 64%),
в Ульяновске – с 486 до 859 $/ кв. м (на 77%).
В наиболее крупных городах Московской области:
в Одинцово – с 1474 $/кв. м до 3220 $/кв. м (на 119%),
в Красногорске – с 1365 $/кв. м до 3071 $/кв. м (на 125%),
в Солнечногорске – с 902 $/кв. м до 1922 $/кв. м (на 113%),
в Раменском – с 979 $/кв. м до 2215 $/кв. м (на 126%),
в Подольске – с 1081 $/кв. м до 2461 $/кв. м (на 128%),
в Наро-Фоминске – с 843 $/кв. м до 1901 $/кв. м (на 126%),
в Химках – с 1589 $/кв. м до 3254 $/кв. м (на 105%),
в Серпухове – с 695 $/кв. м до 1317 $/кв. м (на 89%),
в Можайске – с 604 $/кв. м до 1110 $/кв. м (на 84%).
Необходимо отметить, что в Москве, Московской области, Петербурге, Нижнем Новгороде и Твери цены по прежнему номинируются в долларах. В Екатеринбурге и Ростове в 2006 году произошла дедолларизация рынка жилья. В остальных городах выборки цены традиционно номинируются в рублях.
1Расчеты проведены по собственным данным автора и данным сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости Бекетова А.Г., Сапожникова А.Ю., Стерника С.Г., независимые аналитики, Луцкова В.М., Казимир Л.М., Ащеуловой Н.А., АКЦ «МИЭЛЬ-Недвижимость» (Москва и Московская область), Бимона М.З., Бобашева С.В., «Бюллетень недвижимости» (Санкт-Петербург), Хорькова М.А.. Антасюка А.А. (Екатеринбург), Степановой А.А., САН «ЭКСПЕРТ» (Уфа), Черемных А., УК «АССА-Строй» (Ижевск), Смелова П.Л., Высоцкой М.В., «Сибакадемстрой Недвижимость», Ермолаевой Е.А., RID Analitik (Новосибирск), Чемоданова А.А., «Триумф» (Н. Новгород), Трошиной В.М., КГ «ЛЕКС» (Тюмень), Чумакова А.М., «Титул» (Ростов), Давлетшиной Р.М., «Перспектива консалтинг» (Пермь), Каминского В.Н., ТИТАН (Тверь), Таруты С.В, «Омскмедиа» (Омск), Блинковой С.В., ИКПКГ «Жилье» (Пенза), Гамовой Е.Р., Ярсиной Н.А., «Центр недвижимости», Исаевой М.А., «Золотой ключ» (Ульяновск), Эйдлиной Г.Ю., «Риэлти» (Шахты Рост. обл.).
Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника 2
По итогам года прирост цен на жилье составил 41% в Омске, 62-64% в Перми, Пензе, Новосибирске, 77-99% в Ульяновске, Ростове, Москве, Можайске, Тюмени, Серпухове, Твери, 105-150% в Химках, Уфе, Мособласти, Красногорске, Наро-Фоминске, Раменском, Екатеринбурге, Подольске, Н.Новгороде, Петербурге.
2Аналитическая группа Г.М.Стерника – неформальное творческое объединение сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости, выполняющее аналитические исследования и инвестиционный консалтинг в различных регионах России по единой методологии, принятой не только как стандарт РГР, но и как единая методология для стран Центральной и Восточной Европы (членов СЕРЕАН).
Такой стремительный рост продолжается по крайней мере уже два года. За 2005-2006 гг. цены во всех городах выборки выросли более чем в два раза. Индексы роста составили 2,01-2,12 в Твери, Перми, Ульяновске, 2,22-2,47 в Новосибирске, Можайске, Серпухове, Ростове, Петербурге, Москве, 2,63-3,00 в Екатеринбурге, Химках, Уфе, Солнечногорске, Наро-Фоминске, Мособласти, Н.Новгороде, Одинцово, Раменском, Подольске, Красногорске.
Средняя удельная цена предложения квартир в городах России
(упорядочено по убыванию прироста цены за 2006 год)
| Город | $/ кв. м | Индекс | |||
| 12.04 | 12.05 | 12.06 | к 12.05 | к 12.04 | |
| Петербург* | 1083 | 1180 | 2593 | 2,20 | 2,39 |
| Н. Новгород* | 579 | 720 | 1650 | 2,29 | 2,85 |
| Подольск* М.О. | 832 | 1081 | 2461 | 2,28 | 2,96 |
| Екатеринбург | 882 | 1062 | 2415 | 2,27 | 2,63 |
| Раменское* М.О. | 753 | 979 | 2215 | 2,26 | 2,94 |
| Наро-Фоминск* М.О. | 705 | 843 | 1901 | 2,26 | 2,70 |
| Красногорск* М.О. | 1050 | 1365 | 3071 | 2,25 | 3,00 |
| Мособласть* | 908 | 1121 | 2522 | 2,25 | 2,78 |
| Одинцово*М.О. | 1128 | 1474 | 3228 | 2,19 | 2,86 |
| Солнечногорск* М.О. | 697 | 902 | 1922 | 2,13 | 2,76 |
| Уфа | 766 | 997 | 2074 | 2,08 | 2,71 |
| Химки* М.О. | 1237 | 1589 | 3254 | 2,05 | 2,63 |
| Тверь* | 542 | 688 | 1370 | 1,99 | 2,01 |
| Серпухов* М.О. | 571 | 695 | 1317 | 1,89 | 2,31 |
| Тюмень | - | 864 | 1600 | 1,85 | - |
| Можайск* М.О. | 486 | 604 | 1110 | 1,84 | 2,28 |
| Москва* | 1953 | 2658 | 4828 | 1,82 | 2,47 |
| Ростов/Дон | 656 | 861 | 1550 | 1,80 | 2,36 |
| Ульяновск | 405 | 486 | 859 | 1,77 | 2,12 |
| Пенза | - | 543 | 890 | 1,64 | - |
| Новосибирск | 748 | 1012 | 1658 | 1,64 | 2,22 |
| Пермь | 680 | 882 | 1430 | 1,62 | 2,10 |
| Омск | 518 | 676 | 955 | 1,41 | - |
| Ижевск | - | - | 1837 | - | - |
| Шахты Р.О. | - | - | 480 | - | - |
Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника
Стадии развития рынка жилья в новейшей истории России
Мониторинг московского рынка жилья мы проводим с июня 1990 года. Накопленный динамический ряд среднемесячных удельных цен на квартиры предоставляет возможность объективного анализа сущностного поведения рынка.
На следующем графике видно, что за 16 лет новейшей истории рынка динамика цен четко распадается на два этапа. Первый этап – с июня 1990 года по июнь 2000 года – занял 10 лет. Второй этап пока длится шесть с половиной лет.
Первые десять лет легального рынка недвижимости – это старт и взлет цен, переход к стабилизации (в Москве – колебательный, «с перебегом» и снижением до уровня 1000-1100 $/кв. м, в Мособласти и Петербурге – асимптотический, «с доползанием» и постепенным ростом до 600-650 $/кв. м), а затем кризис 1998-1999 гг.
В середине 2000 года, когда рынок жилья Московского региона находился в нижней точке после августовского кризиса, закончился первый этап нестабильного, колебательного развития рынка. Средняя удельная цена квартир в этот момент составляла в Москве – 640 $/кв. м, в Петербурге и в Московской области – 335-350 $/кв. м. Следующие 6 лет, до настоящего момента, на рынке происходит постоянный рост цен, с некоторыми кратковременными изменениями темпов роста (вплоть до полной стабилизации).
Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника
К концу 2001 года завершилась восстановительная стадия развития рынка жилья в столичных регионах – цены достигли докризисного уровня (в Москве около 1000 $/кв. м, в Московской области и Петербурге – 470 $/кв. м), и наметился переход рынка к стабилизации (кстати, в этом отношении мы обогнали другие рынки и отрасли экономики Москвы по крайней мере на полгода-год).
Стабилизация в Москве и области продолжалась недолго – с середины 2002 года начался рост цен в Москве и чуть позже в области, который мы назвали «нефтяным» по результатам проведенного в начале 2003 года исследования, выявившего сильную статистическую связь мировых цен на нефть с приростом цен на жилье в Москве.
В Петербурге стабилизации цен практически не было, плавный рост продолжался (это было объяснено нами притоком бюджетных и небюджетных инвестиций в связи с приближающемся 300-летним юбилеем города) с переходом к стадии «нефтяного» роста в середине 2003 года.
После этой стадии роста цен, в середине 2004 года, на фоне обострения отношений власти и бизнеса, власти и населения, рост цен прекратился. Интересно отметить, что стабилизация цен произошла практически одновременно во всех трех регионах. Вместе с тем, новая фаза роста цен начиналась несинхронно.
В Москве в первом полугодии 2005 года наметился подъем цен, а во втором полугодии он перешел в стремительный рост, продолжавшийся нарастающими темпами (8-10% в месяц) все первое полугодие 2006 года и снижающимися темпами – второе полугодие (вплоть до нуля в ноябре-декабре).
В Мособласти рост цен начался в сентябре-октябре 2005 г., темпы роста увеличивались до 12-14% до сентября 2006 года и затем снизились до нуля в декабре.
В Петербурге, после бума жилищного строительства в 2003 году и последующего затоваривания первичного рынка в 2004 году, фаза стабилизации (и даже небольшого снижения) цен затянулась до весны 2006 года, в последующем цены росли с темпом 10-12% в месяц вплоть до ноября-декабря 2006 года.
Наш анализ показал3, что основная причина резкого увеличения темпов роста цен с лета 2005 года связана, с одной стороны, с повышением платежеспособного спроса на рынке (вызванного общим повышением совокупного спроса, а также бурным развитием ипотеки и других форм жилищного финансирования), а с другой – со снижением предложения (вызванного уменьшением объема строительства, которое, в свою очередь, отражает отдаленные последствия микрокризиса 2004 года на рынке строительства, усиленные дезорганизацией строительного процесса после вступления в силу в апреле 2005 года Федерального Закона № 214 «О долевом строительстве…»).
Причины начавшегося в июле-августе снижения темпов роста цен на тот момент мы видели в следующем:
В конце осени нами ожидались и реально осуществились последствия снижения темпов роста цен, которые одновременно могли стать причинами возможной стагнации и даже корректировки цен:
С августа-сентября свой вклад внесли и макроэкономические условия – снижение цен на энергоносители, усиление вывоза капитала.
3Стерник Г.М., Луцков В.М., Краснопольская А.Н. и др. Рынок недвижимости Московского региона в 2005 г. Анализ и прогноз. – «МИЭЛЬ-Недвижимость», 2005. – 86 с.
Необходимо отметить, что, говоря о стабилизации цен в Москве, мы оперируем средней по городу удельной ценой квартир. В то же время имеются различия в характере динамики отдельных сегментов рынка.
Многолетние наблюдения показали, что на стадии роста (в 1994, 2001, 2003, 2005 гг.) быстрее растут цены в наименее качественных («дешевых») классах жилья, а в наиболее качественных («дорогих») темпы роста меньше. В результате происходит сближение графиков динамики цен («консолидация трендов»). Именно по этой причине низкокачественное жилье является в эти периоды наиболее инвестиционно привлекательным.
При переходе к стабилизации (в 1996, 2002, 2004, в конце 2006 гг.), наоборот, быстрее снижаются темпы роста низкокачественных сегментов, а динамика высококачественных более устойчива. В результате происходит расслоение трендов, и на стадии стабилизации возможно понижение средней удельной цены в классах низкокачественного жилья и одновременно повышение в классах высококачественного. А средняя по городу (средневзвешенная по всем классам) представляет собой равнодействующую всех частных трендов, которая может не меняться или колебаться в небольших пределах.
Таким образом, рынки жилья в трех столичных регионах прошли аналогичные стадии развития, но в каждом регионе имелись некоторые отличия в протекании отдельных фаз, а также несовпадение точек начала и окончания некоторых стадий (несинхронность развития).
Динамика цен на рынке жилья в регионах
В других городах выборки динамика цен в основном была аналогична столичной. Различия в темпах и несинхронность развития ценовой ситуации на рынках различных городов определяются различной степенью их социально-экономического развития, инвестиционной привлекательности, включая удаленность от Москвы, транспортную доступность, степень противостояния региональных властей с мэрами городов – центров регионов, и другими факторами.
Стадия «нефтяного» роста в регионах началась на полгода-год позже Москвы, летом-осенью 2003 года, и закончилась летом 2004 г. (Н. Новгород, Ростов, Тверь) – весной-летом 2005 года (Екатеринбург, Новосибирск, Пермь, Уфа).
Стабилизация, как правило, была кратковременной, новый рост начался в середине 2005 года и продолжается до сих пор (лишь в Твери отмечаются признаки стабилизации). В Пензе высокие темпы роста цен наблюдаются с весны, в Екатеринбурге, Новосибирске, Н. Новгороде, Твери – с лета, в Омске, Уфе - с конца 2005 года, в Перми – с весны 2006 года. В Ульяновске колебания темпов роста цен не выявляются, плавный рост проходил до августа 2006 г., а затем начался бурный рост с темпом 10-12% в месяц.
Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника
Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника
Динамика уровня цен относительно Москвы
Следующий график иллюстрирует динамику соотношения средних цен на жилье в различных городах России с Москвой.
В Московской области и Петербурге это соотношение меняется во времени, долгие годы находилось в диапазоне 40-55% для области и 40-60% для Петербурга. С середины 2005 года, когда Москва раньше других городов начала новую стадию роста, область и Петербург резко снизили свой уровень относительно Москвы. Затем, с начала 2006 года область, с середины года – Петербург ускорили темпы роста, и (на фоне снижающихся темпов роста в Москве) преодолели отставание, вернувшись к привычному уровню 47-50%.
В Екатеринбурге уровень цен относительно Москвы изменялся в диапазоне 35-55%, в Новосибирске – 30-50%, в Тюмени и Перми – 25-45%, в Нижнем Новгороде – 20-35%, в Твери – 25-30%, в Уфе – 15-25%, в Шахтах Р.О. – около 10%. Как и в столичных регионах, несинхронность изменения ценовой ситуации на рынках приводит к тому, что амплитуда колебаний уровня цен относительно Москвы в конкретном городе достигает значительных величин. В конце 2006 года еще не достигли своего среднего уровня Новосибирск, Пермь, Ростов, Тюмень, Пенза, Ульяновск, достигла его Тверь, превысил Н. Новгород
В городах Московской области уровень цен колеблется в пределах: Химки – 55-70%, Одинцово – 55-65%, Мытищи – 50-65%, Люберцы – 45-60%, Пушкино – 35-50%, Солнечногорск – 30-45%, Дмитров – 30-40%, Серпухов – 25-35%.
Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника
Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника
Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника
Динамика ценовых индексов
На следующих рисунках приведены графики индексов цен в городах выборки относительно двух базовых периодов – декабря 2001 и декабря 2004 года.
Видно, что цены за 5 лет выросли в 3,5-4,0 раза в Перми, Новосибирске, Ульяновске, 4,5-4,8 раза в Ростове, Екатеринбурге, 5,1-5,5 раза в Твери, Москве, Мособласти, Н. Новгороде, Петербурге.
Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника
Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника
Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника
На этих графиках выявляется отмеченная выше закономерность второго этапа развития рынка жилья России – не прекращающийся с 2000 года рост цен, без падений и кризисов. Выявляется также еще одна существенная закономерность долгосрочного развития ценовой ситуации на региональных рынках, которая является следствием отмеченной несинхронности их развития. Сущность ее состоит в том, что в начале каждой стадии роста, вследствие отставания начала роста в регионах от столиц, происходит расслоение ценовых трендов (расхождение графиков), а в конце, при переходе к стабилизации – консолидация трендов (сближение графиков). Первый случай наблюдался в 1990-1995 гг., 1998-1999 гг. (при падении цен) и виден на приведенных рисунках летом-осенью 2003 года и осенью 2005 года, второй – в 1996-1997 гг., в конце 2000 - начале 2001 года, в начале 2005 года и в конце 2006 года (что дополнительно свидетельствует об общем начале стабилизации цен на жилье в городах России).
Исследование рыночных колебаний методом негармонического разложения ценового тренда
С 1995 года мы осуществляли ежегодно прогнозирование тенденций изменения цен на рынке жилья Москвы и других городов России на основе экономико-математических моделей поведения колебательных (кибернетических) систем 4. И эти модели до 2001 года (включая стадию послекризисного восстановления рынка) обеспечивали высокую точность прогнозов. Однако, непрерывный рост цен на втором этапе развития рынка жилья России, особенно взрывной рост в 2003 и в 2005 гг., модели не предсказывали, а последствия этих стадий нами рассматривались как предпосылки для назревания и схлопывания «пузыря» на рынке жилья Москвы. Для сравнения, английские аналитики в эти же годы также рассматривали сценарий «пузыря» как наиболее вероятный для рынков жилья Великобритании, США, Канады, Австралии и других стран.
4 Стерник Г.М. «Статистический подход к прогнозированию цен на жилье». Журнал РАН «Экономика и математические методы», том 34 вып.1, 1998, с. 85-90.
Что представляет собой этот новый, второй этап развития рынка? Это опровержение теории циклов? Это невозможность нового снижения цен на московское жилье?
Для того, чтобы ответить на эти вопросы, вспомним, что рынок недвижимости, как сложная социально-экономическая система, является подсистемой, элементом для систем более высокого уровня – экономики региона, страны, мировой экономики. Для экономики России период 1990-х годов – это период нестабильности, а с 2000-го года политическая и экономическая ситуация стабилизировалась, и начался период устойчивого развития. Следовательно, мы находимся в начале долговременного, медленно протекающего экономического цикла, в котором полупериод роста может занять 20-25 лет и более. Это утверждают не только Правительство РФ, но и многие видные экономисты 5. И даже Всемирный банк, который предсказывает высокие темпы роста экономики России до 2030 года. Форс-мажорные обстоятельства не исключены, однако вероятность их минимальна.
Поскольку поведение рынка недвижимости сегодня в значительной степени определяется внешними факторами – развитием общеэкономических условий, то можно утверждать, что основная закономерность, базовый тренд рынка на эти годы – устойчивое развитие и рост цен на жилье.
В динамике цен за последние 6 лет действительно не происходило перехода в отрицательную полуплоскость графика, что вызывает иллюзию отсутствия цикличности на рынке. Поэтому общепринятый метод изучения динамических рядов цен ограничивает наше понимание тенденций рынка.
В связи с этим нами был предложен новый метод изучения динамики рынка, названный методом негармонического разложения ценового тренда 6.
Сущность предлагаемого метода сводится к переходу от изучения динамики исследуемой величины (собственно цен) к исследованию первой (приросты, или скорость роста), затем второй (скорость роста приростов, или ускорение роста цен) и т.д. производной – динамических рядов темпов прироста величин относительно аппроксимирующей функции предыдущего уровня.
Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника
5 Гайдар Е.Т. Долгое время. Россия в мире: очерни экономической истории. – 3-е изд. – М.: Дело, 2005. 656 с.
6 Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Метод негармонического разложения ценового тренда.- www.realtymarket.org, июль 2006 г.
Аппроксимация ценового тренда полиномом второго порядка, приведенная на предыдущем рисунке, показывает, что рынок жилья Москвы, как и других городов России, находится в начале полупериода роста «длинного» цикла колебаний, ответственность за который несет совокупность макроэкономических показателей страны и города (региона). Это уравнение мы назвали «базовый тренд», и приняли его как основу для долгосрочного прогноза динамики цен на 15-20 лет вперед – рост со среднегодовыми темпами 20-25%.
Но на рынке недвижимости действуют и другие, внутренние факторы, которые накладывают на базовый тренд более быстро происходящие колебания. Например, связанные с строительно-инвестиционным циклом, с развитием инфраструктуры рынка строительства жилья, с потребительским поведением граждан и т.д.
Эти колебания на рынке жилья реализовались не в колебаниях цен, а в колебаниях первой производной – темпов прироста цен. Они образуют «средние», более быстропротекающие циклы. Такие циклы легко поддаются прогнозированию.
Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника
Далее динамический ряд «средних» циклов был аппроксимирован полиномом 9 степени и были получены «короткие» циклы – колебания второй производной (ускорения роста цен) относительно тренда «средних» циклов.
Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника
Таким образом, циклы на рынке недвижимости, как и на любых рынках, существуют, ибо они являются имманентным свойством рынка как сложной кибернетической социально-экономической системы. Эти циклы (периоды и амплитуды их протекания) представляют собой результат суперпозиции нескольких протекающих с разным темпом и иногда разнонаправленно циклов колебания первого, второго и т.д. уровней разложения базового ценового тренда.
Такой подход может быть использован при прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости. Для этого необходимо последовательно, снизу вверх, дать прогноз изменения выявленных факторов, ориентировочно (по данным предыстории) оценить ожидаемую периодичность и амплитуду вызываемых ими колебаний соответствующего уровня разложения, а затем произвести суперпозицию прогнозных трендов путем их последовательного интегрирования.
Для расчета прогноза для Москвы и области в июне-июле 2006 года (для Петербурга – в октябре) выполнена следующая последовательность операций:
Фактическая динамика цен в основном подтвердила рассчитанный прогноз.
Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника
Прошедшие после расчета данного прогноза для Москвы и области пять месяцев позволяют увидеть, что фактические цены оказались несколько выше прогнозируемых, хотя темпы роста цен и уменьшились: в Москве с 8% в мае до 6,8-1,5% в июне-октябре и до нуля в декабре, в области с 14% в мае до 5,8% в октябре и до нуля в декабре, в Петербурге с 11% в октябре до 0,7% в декабре.
Полученные результаты позволили применить разработанный метод для расчета прпогноза динамики цен в Москве и городах России.
Прогноз
На следующем рисунке приведены результаты прогнозирования динамики цен в Москве до конца 2008 года. Получено, что в течение 2007 года будет сохраняться стабильность цен с вероятными небольшими колебаниями (в пределах +/-5%) и с переходом к новому циклу роста с весны-лета 2008 года. К концу 2007 года прирост цен в Москве будет близок к нулю, 2008-го – 65-70%.
Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника
Рассчитанный прогноз для других регионов показывает (см. рисунки ниже), что в 2007 году ценовая ситуация будет развиваться аналогично: также ожидается близкий к нулю прирост цен, только стагнация (кроме Мособласти и Петербурга) начнется несколько позже. В 2008 году с весны рост возобновится и по итогам года составит 90-95% в Перми и Твери, 85-90% в Мособласти, Н. Новгороде и Новосибирске, 60-70% в Екатеринбурге и Ростове-на-Дону, 55-60% в Петербурге.
Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника
Источник: Аналитическая группа Г.М.Стерника
Такая динамика будет складываться под воздействием многих групп факторов – способствующих росту цен и препятствующих ему. Их можно объединить в две категории: внешние по отношению к рынку недвижимости факторы (политические, макроэкономические, факторы взаимодействия со смежными рынками), и внутренние факторы рынка недвижимости (развитие Национальной программы «Доступное жилье», повышение жилищной мобильности населения, взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости).
Баланс факторов, определяющих среднесрочную динамику цен на жилье
| Категории факторов | Группы факторов | Влияние факторов на цены | |
| Рост | Снижение | ||
| Внешние факторы | Политические | Предвыборная кампания: дополнительное финансирование региональных, думской, президентской кампаний, повышение платежеспособного спроса за счет гонораров политтехнологов, СМИ, деятелей шоу-бизнеса. | Предвыборная кампания: возможная дестабилизация политической ситуации, усиление противостояния власти и бизнеса, федеральных, региональных и муниципальных властей, снижающая инвестиционную привлекательность страны и регионов |
| Макроэкономические |
Рост бюджетных расходов, повышение в 1,5-2 раза за 2 года уровня заработной платы бюджетникам и пенсий. Продолжение (хотя и меньшими темпами) роста ВВП и реального располагаемого уровня доходов населения. Вступление России в ВТО, способствующее притоку капиталов иностранных компаний, банков и фондов в страну. |
Сохранение невысокого уровня (и снижение) мировых цен на энергоносители, приводящее к снижению притока капитала в страну. Снижение (в условиях меньшего притока валюты и укрепления рубля) темпов роста (и даже понижение) объема денежной массы (после роста в 2006 году на 48,8%), приводящее к снижению возможностей банковской системы по кредитованию застройщиков и населения. Снижение темпов роста ВВП, ограничивающее возможности властей по решению социально-экономических задач, сохранению темпов роста доходов населения. Продолжение роста объемов вывоза капитала с целями прямых инвестиций (российские компании потратили на покупку иностранных в 2005 г. $2,3 млрд., в 2006 г. $4,3 млрд., иностранные на покупку российских – $6,7 и $5,8 млрд.). Уменьшение притока спекулятивного капитала в условиях повышения привлекательности финансовых инструментов в США и Европе. |
|
| Факторы взаимодействия со смежными рынками | Развитие фондового рынка РФ, расширение практики выхода компаний на IPO, получения облигационных займов и использования других способов внешнего и внутреннего заимствования, увеличивающих приток инвестиций на рынок недвижимости. |
Развитие фондового рынка РФ, появление разнообразных финансовых инструментов с высокой доходностью, приводящее к перетоку капиталов с рынка недвижимости на смежные рынки (частично – возврат капитала через ПИФы недвижимости). Продолжение потребительского бума, способствующего сокращению объемов сбережений населения, направляемых на приобретение жилья. |
|
| Внутренние факторы рынка жилья | Развитие Национальной программы «Доступное жилье» |
Повышение объемов господдержки и ипотечного кредитования, при сохранении достигнутого высокого объема предложения на вторичном рынке. Сохранение объемов ввода жилья в Москве в 2007 году на уровне 4,7-4,8 млн кв. м, притом, что около половины площадей будут переданы на муниципальные программы, вследствие чего снизится объем предложения на первичном рынке. |
Увеличение объемов жилищного строительства в регионах и предложения жилья на первичном рынке. |
| Повышение жилищной мобильности населения | Приток покупателей из отдаленных регионов – в регионы Урала, Поволжья, Центра, Северо-Запада, из регионов – в Москву и область, из Москвы – в менее дорогую Московскую область, приводящий к повышению платежеспособного спроса в Москве и в других регионах. | Отток низко- и среднедоходного слоя населения из Москвы на рынок ближнего и среднего Подмосковья, приводящий к снижению платежеспособного спроса в Москве. | |
| Взаимодействие со смежными сегментами рынка недвижимости | Продолжение опережающего роста инвестиций в ритейл и строительства объектов коммерческой недвижимости, транспортной и социальной инфраструктуры, повышающие привлекательность рынка жилья в конкретных регионах, городах, муниципальных районах. | Переток инвестиций на рынок коммерческой недвижимости (торговля, офисы, развлекательно-рекреационные объекты, логистические комплексы, технопарки и др.) в условиях снизившейся доходности жилищного строительства и госрегулирования градостроительной политики, политики распределения земельных участков на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. | |
Таким образом, в начале 2007 года рынок жилья России вступает в новую стадию развития – стабилизация после бума. Прогноз показывает, что в Москве, Мособласти и основных региональных центрах 2007 год будет годом стабильности (с вероятной корректировкой уровня цен в некоторых городах на +10/-5 %), а в 2008 году (после президентских выборов) начнется новая стадия повышения темпов роста цен, и годовой прирост составит от 60 до 100%. При этом сохраняется долгосрочный прогноз (на 15-20 лет) – устойчивый рост (в номинальных долларовых ценах) на 20-25% ежегодно с колебаниями темпов роста от нуля до 80-100%.
© Стерник Г.М.
© Аналитическая группа Г.М.Стерника
5.02.07.
Аналитическая группа Г.М.Стерника – неформальное творческое объединение сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости, выполняющее аналитические исследования и инвестиционный консалтинг в различных регионах России по единой методологии, принятой не только как стандарт РГР, но и как единая методология для стран Центральной и Восточной Европы (членов СЕРЕАН).
Примечания:
1. Звездочкой* обозначены города с долларовой номинацией цен в 2006 году, для остальных – пересчет в доллары по среднемесячному курсу ЦБ РФ.
2. Мособласть* - средневзвешенная по 100 поселениям (городам и поселкам) удельная цена предложения квартир.