РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ ДО И ПОСЛЕ КРИЗИСА

На территории Москвы находится более 37 тысяч нежилых строений, общей площадью 66,9 миллиона кв. м, и 14,1 миллиона кв. м встроенных в жилой фонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м (37,5%) находится в федеральной собственности, 42,2 млн. кв. м (52,1%) - в собственности Москвы, 8,4 млн. кв. м (10,4%) - в других формах собственности. Общая площадь нежилых помещений в Москве превышает 80 миллионов квадратных метров, что при средней цене хотя бы в 1 тыс. долларов за 1 кв. м составляет 80 миллиардов долларов.

В общей структуре нежилых площадей можно выделить следующие основные блоки:

• торговые - 5,8%, или 4720,0 тыс. кв. м;
• производственные - 9,0%, или 7278,3 тыс. кв. м;
• складские - 7,6%, или 6111,5 тыс. кв. м;
• предприятия связи - 1,2%, или 940,3 тыс. кв. м;
• предприятия общественного транспорта - 0,053%, или 42,9 тыс. кв. м;
• гаражи - 4,2%, или 3411,8 тыс. кв. м;
• помещения бытового обслуживания - 2,4%, или 1942,8 тыс. кв. м;
• общественного питания - 1,6%, или 1283,9 тыс. кв. м;
• учреждения - 21%, или 17051,2 тыс. кв. м;
• школы и школы - интернаты - 8,9%, или 7108,0 тыс. кв. м;
• детские сады и ясли - 5,4%, или 4387,8 тыс. кв. м;
• учебно - научные организации - 8,3%, или 6750,7 тыс. кв. м;
• профтехучилища - 1,1%, или 891,7 тыс. кв. м;
• культурно - просветительные - 3,8%, или 3093,7 тыс. кв. м;
• театры, зрелищные предприятия - 1,3%, или 1022,3 тыс. кв. м;
• творческие мастерские - 0,3%, или 218,1 тыс. кв. м;
• лечебно - санаторные учреждения - 8,5%, или 6886,2 тыс. кв. м;
• гостиницы, дома отдыха, кемпинги - 2,8%, или 2265,4 тыс. кв. м
• (соответственно: 2,772%, 0,027%, 0,001%, или 2234,5, 21,8 и 0,1 тыс. кв. м);
• прочие - 6,9%, или 5547,2 тыс. кв. м.

Тем самым, больше всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научный организации, а также производственные, складские и торговые помещения.

Структура использования муниципальной нежилой площади выглядит следующим образом:

• аренда - 33 %
• оперативное управление - 22 %
• хозяйственное ведение - 44%
• безвозмездное пользование - 1%

Таким образом, в аренду сдается треть городских площадей, что и принесло в 1997 г. в бюджет города 2,3 триллиона неденоминированных рублей (или около 400 млн. долларов США). При всей значительной величине этой цифры доход города от сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений составил в расчете на 1 кв. м 165,9 тыс. неденоминированных рублей или менее 30 долларов в год. Это безусловно небольшая величина, связанная с тем, что целому ряду арендаторов муниципальные площади сдаются на весьма льготных условиях. (Кстати, это позволяет этим арендаторам с весьма большой для себя выгодой сдавать арендуемые у города площади в субаренду по рыночной цене, то есть происходит определенное перераспределение доходов в их пользу).

В структуре фонда площадей коммерческой недвижимости наибольшая доля приходится на торговые площади и офисные помещения - порядка 80% всей имеющейся в Москве коммерческой недвижимости.

Спрос на офисные помещения накануне кризиса еще не был уравновешен предложением, на торговые и складские помещения - в среднем был ниже предложения.

Общая площадь офисных помещений в Москве составляет 7-10 млн кв. м, на офисы западного стандарта приходится около 10%. Потребность в офисной площади оценивается величиной 12-13 млн кв. м.

Рынок офисов в Москве реально появился с конца 1980-х годов, с началом перехода российской экономики от централизованных, плановых принципов к рыночным. Появились две принципиально отличающихся группы потребителей - представители западного бизнеса и нарождающего российского. Предложение офисов сразу расслоилось на две группы не только по качеству помещений, но и по условиям получения их в аренду. Поэтому образовались две ценовые ниши, резко отличающиеся друг от друга: офисов западного (классы А, В и С) и отечественного (классы Д и Е) стандарта.

Около половины общего предложения офисов приходится на помещения в старых административных зданиях (научно - исследовательских институтов, министерств и ведомств, учреждений культуры и т.д.) и нежилых помещений в жилых зданиях (классы Д и Е). Однако, подобные помещения заполнены на 50-60%. Это обусловлено нежеланием администрации учреждений работать с большим количеством арендаторов, обеспечивать им высокий уровень обслуживания. Специалисты - управляющие недвижимостью в этих случаях отсутствуют, а собственник - государственные или муниципальные органы - потерял контроль над своей собственностью.

Величина базовой арендной ставки офисных помещений определяется рядом критериев, главными из которых являются качество (класс) офиса, местоположение офиса (Центр, вне Центра), расположение офиса (удобство выезда на ближайшие магистрали, выхода к станции метро, характер застройки и экологии окружающего микрорайона и т. д.), условия аренды (аренда у Москомимущества, у частного владельца или субаренда, краткосрочная или длительная аренда, оплата годовая, поквартальная или помесячная и др.).

Помимо базовой арендной ставки (ставки чистой аренды, без операционных расходов), арендатор дополнительно оплачивает эксплуатационные расходы собственника. Стоимость жилищно-коммунальных услуг, охраны офиса и автостоянки, усовершенствований или изменений офисных помещений по желанию арендатора и т.п. дополнительные расходы в ряде случаев могут достигать 40 - 50% от значения базовой арендной ставки.

Отсутствие предложения высококачественных офисов в начале 90-х годов при высоком спросе привело к тому, что с начала рынка аренды офисов западного стандарта в Москве (1984-85 г.г.) и до 1991 года средние арендные ставки выросли с $500 до $1000 за кв. м в год. Они стали одними из самых высоких в мире, достигая в отдельных случаях $1500-2500 и более. Развернувшееся строительство несколько уменьшило дефицит, однако цены продолжали держаться на достаточно высоком уровне ($850 в 1993 г.). В 1994-1995 годах наблюдался подъем арендных ставок ($870-880).

С середины 1995 года, начала финансовой стабилизации в России, снижения доходности бизнеса (торгового, финансового, сферы услуг и т.д.), платежеспособный спрос на офисы начал снижаться, а вслед за ним наметилось снижение арендных ставок. За последние 2 года ставки снизились на 15-20% в зависимости от местоположения здания и времени, когда оно было заполнено арендаторами. В связи с тем, что арендаторы несут большие расходы по благоустройству своих помещений, смена офисов компаниями происходит не очень часто.

В отличие от офисов западного стандарта, где материальная база рынка создавалась исключительно строительством и реконструкцией зданий, офисы российского стандарта появились путем изменения назначения существующих нежилых (а иногда и жилых) помещений с минимальным текущим ремонтом, а иногда и без него. Потребителями таких офисов с начала перехода к рынку были многочисленные малые предприятия, начинающие свой бизнес. Появившийся спрос быстро удовлетворялся, и ставки сохранялись на низком уровне.

Еще одной причиной сдерживания ставок были специфические правовые основания аренды. Вначале арендодателями выступали руководители государственных учреждений и организаций (НИИ, учебных заведений, театров, выставочных и концертных комплексов, поликлиник, больниц, вплоть до воинских учреждений), не имевшие никаких правовых оснований для этого. Арендная ставка для арендатора состояла из двух примерно равных частей: зафиксированной в договоре и уплачиваемой руководителю организации наличными (способ ухода от налогов).

В дальнейшем законодательная и правовая среда начала упорядочиваться. Часть организаций приватизировалась и выкупила свои здания в собственность, другая часть оформила право генеральной аренды у представителя собственника (государства) по достаточно низким ставкам и начала сдавать свои помещения в субаренду по более высоким. Это способствовало повышению арендных ставок. Как правило, они по-прежнему состояли из двух частей, что снижало общую сумму для арендатора.

С 1994 года государство повысило свои арендные ставки, и это отразилось на ставках вторичного рынка. С 1996 года введена норма регистрации договора субаренды в Москомимуществе, что также способствовало повышению ставок. Наконец, проведенные ремонтные работы, повышение качества офисов также стимулировали рост ставок.

Основные параметры аренды и покупки права аренды нежилых помещений на первичном рынке Москвы (декабрь 1997 г.)

Перед кризисом офисы российского стандарта в зависимости от местоположения предлагались по ставкам от $700 в Центре для отремонтированных помещений с отдельным входом и охраной и $400-600 для неотремонтированных помещений. По мере удаления от Центра ставки снижаются до $170-200. Средние ставки находятся в пределах $250 - 550 и остаются более стабильным, чем для офисов классов А-С. За последние три года ставки снизились на 5 - 7%. В последующие годы ожидалось дальнейшее расслоение этого сектора: повышение качества офисов при сохранении ставок, реконструкция вплоть до перехода в более высокий класс с некоторым повышением ставок, падение спроса на офисы низкого качества и соответствующее падение ставок.

С начала рыночных реформ в Москве продолжается приток западных фирм и новых местных представительств. Ежемесячно несколько десятков фирм, сбытовых обществ и представительств открывают свои офисы. При этом они концентрируются на центральных местах с хорошо развитым общественным транспортом. В связи с недостатком предложений, долгим сроком развития и реализации проектов и неравномерным распределением потребности, внезапно создался рынок арендодателей со всеми недостатками выбора, оформления договоров и цен. Подъем промышленности в 1996/97 годах привел к тому, что многочисленные фирмы, разместившиеся в Москве после 1992 года, начали свою первую, находящуюся под контролем экспансию.

Кначалу 1999года в Москве зарегистрировано более4.000 представительств западных фирм и свыше 2.500 СП.Для50.000сотрудников этих фирм появилась потребнось примерно в650.000 кв. м общей офисной площади,что соответствует использованиюоколо 13 кв. м общей площади на сотрудника.

По расчетным данным, западные фирмы используют в Москве в два раза больше офисной площади, чем принято в офисах "российского стандарта". Но даже учитывая местные условия, эта площадь все же в два раза меньше площади, используемой в соответствующих офисах в Западной Европе и Северной Америке. Там используется на каждого сотрудника от 25 до 30 кв. м площади.

Летом 1998 года, вслед за кризисом в Азии осенью 1997 года, последовал финансовый и валютный кризис в России, прервавший шестилетнее поступательное развитие страны. Многочисленные фирмы, находящиеся в Москве, остановили программы экспансии и начали укреплять свое положение. При этом в зависимости от своих целей и результатов деятельности они стали частично сокращать персонал. В сравнительно большой степени оказались затронутыми фирмы из области торговли, частично консалтинговые фирмы и СМИ.

По аналогии с западными фирмами и некоторые новые российские фирмы, использовавшие в своих целях большое количество площади и часто выступавшие как пользователи в собственных целях (застройщики/инвесторы), стали для сокращения расходов ограничивать себя в использовании высококачественных площадей, а сэкономленные площади начали сдавать в аренду. Объем этих площадей составил примерно 35.000 - 40.000 кв. м.

Учитывая возникшую осенью 1998 года ситуацию консолидации, исследовательское агентство АНГЕФЕЛЬТ РЕСЕРЧ, исходя изналичия в Москве примерно 1.000.000 кв.м. общей площади "западного стандарта",прогнозирует на 1999 год (выборы в Госдуму в декабре) и 2000 год (выборы президента в июне)потенциал потребности западных и ведущих российских фирм в размере 100.000 - 150.000 кв. м общей площади, связанный с приспособлением и консолидацией.В эту потенциальную потребность на два года входит и необходимый рыночный функциональный резерв в размере 5 - 10% площадей, важных для предложения.

В 1998 году, и особенно во втором полугодии, произошел перелом в предложении высококачественных офисных площадей. Это развитие связано с окончанием строительства 190.000 кв. м поэтажной площади и финансовым и валютным кризисом в России. Спрос западных фирм на офисные помещения, внезапно повысившийся в первой половине 90-х годов и оставшийся на высоком уровне в 1997/98 году, натолкнулся на связанное со строительством медленно растущее предложение, которое со второй половины 1998 года дополнилось площадями, бывшими в пользовании российских инвесторов/пользователей в собственных целях. В1991 -1996годах на рынок поступало ежегодно от5.000 до 70.000 кв.м. офисной поэтажной площади.После более высокого объёма строительства в 1997 (210.000 кв. м) и 1998 (190.000 кв. м) годах, наначало 1999года количество офисных площадей"западного стандарта"в Москве дошло почти до 1.000.000кв. м.

По оценке АНГЕФЕЛЬТ-РЕСЕРЧ, до смены тысячелетия только внутри Садового кольца объем площадей нового строительства в связи с замедлившимся строительством составит примерно130.000 кв. м общей площади,а по всему городу он дойдет примерно до220.000 кв. м.К самыми крупным строительным проектам Москвы на последующие годы относятся "Тверская 9",где запланировано 28.000 кв. м офисной площади, "Московский Международный Бизнесцентр (МИБЦ) - Москва-Сити"(начало строительства в конце 1996г.) с участием международных фирм ("Olympia and York"/ Тoronto, "Itochu"/Tokio),общая поэтажная площадь составит примерно 2.500.000 кв. м,а также новое оформлениеПлощади Гагарина с общей поэтажной площадью 850.000 кв. м,на которой разместятся видные жилые дома, деловой и научный центр.

Большая часть всех новых офисных площадей "западного стандарта" строится внутри и непосредственно у Садового кольца, а также вдоль 12-и главных магистралей города. С точки зрения западных фирм большая часть этих мест расположения удовлетворяют всем жестким критериям, предъявляемым к месту расположения объектов.

В соответствии с генеральным планом Правительства Москвы, Центральный автономный округ остается самым важным районом развития проектов и реконструкции. Главные из этих них:

• "Дукат Плейс 3"(около 45.000 кв. м общей площади),
• "Торговый и офисный центр Тверская-Ямская"(около 15.000 кв. м общей площади),
• "Сретенка18" (около 13.000 кв. м общей площади),
• "Тверская 9"(около 28.000 кв. м общей площади).

С середины 90-х годов сюда добавилсяюжный Сити-районс такими важными офисными зданиями и многофункциональными комплексами как, например,"Полянка Бизнес-Центр"(около 4.000 кв. м общей площади), "Ордынка Бизнес-Центр"(около 66.000 кв. м общей площади).Площадь у Павелецкого вокзала,на которой расположен кроме всего прочего"Риверсайд Тауэр"(около 86.000 кв. м общей площади), развивается в знаменательное место со значительным потенциалом офисной площади.

На "Петровке"по инициативе известного Берлинского Фондового общества до смены тысячелетия будет построен"Берлинский дом в Москве".В него войдут 2.200 кв. м торговой площади, 4.900 кв. м офисной площади и 50 мест парковки автомашин в подземном гараже.

Должны быть построены мультифункциональные проекты на крупных ареалах за "Садовым кольцом". При этом территория Московского Сити должна расшириться:

• На Западе - проект"МИБЦ - Москва-Сити",с запланированной общей площадью 2,5 миллионов кв. м и "Кузовский проспект" - примерно на 59.000 кв. м общей площади).

• На Юго-Западе-проект "Площадь Гагарина". Новое оформление точки пересечения третьей внутригородской кольцевой дороги с радиальной магистралью - Ленинским проспектом. Модернизация смешанно используемых площадей составит 450.000 кв. м общей площади, а новое строительство составит 350.000 кв. м общей поэтажной площади. Самым видным объектом станет "Международный научный и информационный центр НИТ", где будет установлено сооружение из стального скелета высотой 190 м. Разработчик - фирма "АО Симантек" (Среди учредителей: Правительство Москвы, Академия наук, "Олимпия Райзен").

Третья городская кольцевая дорога, строительство которой намечается закончить к 2005 году, не только улучшит инфраструктуру этого места расположения, но и увеличит шансы развития других кварталов.

О наличии и приросте офисных площадей "российского стандарта" в Москве имеются лишь предположительные оценки которые значительно отличаются друг от друга. АНГЕФЕЛЬТ-РЕСЕРЧ после проведения обширных исследований и анализа пришел к выводу, что в городе имеетсяоколо 7 миллионов кв. м общей поэтажной площадиустаревших, достроенных или перестроенных офисных площадей "российского стандарта" (против 1 млн новых площадей "западного стандарта"). Для сравнения: отношение старых площадей к реконструкции/новому строительству в Берлине находится в соотношении 1,5 : 1).

ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ОФИСНЫХ
ПЛОЩАДЕЙ ЗАПАДНОГО СТАНДАРТА В МОСКВЕ

До начала 1998 года цены арендной платы за офисные помещения"западного стандарта"в Москве по причине их нехватки, как и цены в Токио, были самыми высокими по сравнению с ведущими метрополиями. В процессе большого строительства новых зданий, модернизации старых и связанного с ними развития предложений, а также в результате финансового и валютного кризиса с лета 1998 года стало оказываться давление на самые высокие цены. Впервые с начала реформ развитие в этом направлении еще более усилилось со второй половины 1998 года в связи с понижением спроса в области нового заселения. В противоположность этому, заключение консолидационных договоров, связанных с переселением и покупкой, требует определенного срока до поступления на рынок.

Если в связи с недостатком в 1994 году самые высокие цены на самые качественные объекты колебались от 850 до 950 долл./кв. м в год, то в 1997 и 1998 (1-е полугодие) году они составляли 750 - 850 долл. В начале 1999 года соответствующий уровень арендной платы на офисные площади "западного стандарта" составлял примерно 600 долл.

Самые знающие эксперты на московском рынке недвижимости в настоящее время исходят из того, что к смене тысячелетия в связи с прогнозируемым соотношением спроса-предложения самая высокая арендная плата будет ниже500 долл./кв. м в год. По аналогии с развитием в Берлине и Новых Федеральных Землях, после стремительного увеличения предложения, развитие Московского рынка в соответствии с прогнозом перейдет из разгоряченной стартовой фазы с повышенными арендными ценами, вызванными недостатком предложения, к консолидации.

В то время, как до середины 90-х годов цену аренды определяло просто количество имеющейся площади и потребность в площади, то теперь и на Московском рынке недвижимости ценоопределяющими факторами рынка офисных площадей сталикачество строительства, местоположение, цена, оснащение и выполнение определенных функций.Процесс, при котором структуры московского рынка офисных площадей и уровень цен шаг за шагом должны приближаться к международному уровню, стал не только прозрачным, но и значительно ускорился. Так, арендная плата и цены купли/ продажи стали сравнимы с соответствующими ценами в Лондоне, Париже, Берлине, Франкфурте-на-Майне, Гонконге или Токио.

Самая высокая арендная плата за офисные площади"российского стандарта"в настоящее время составляет250 долл./кв. м в годдля самых лучших объектов. Спрос на площади более низкого качества со стороны западных фирм в связи с понижением конкурентоспособности этих площадей совершенно незначителен. По понятным причинам, не только в зависимости от давления на цены, но и в зависимости от экономического и технического развития и от конкуренции на рынке, неоптимальные офисные площади будут оставаться незанятыми и потребуется их замена.

Несмотря на снижение напряжения и на прозрачность на рынке арендуемой офисной площади,ценообразованиена рынке продажиофисных домов высокого качества "западного стандарта"в Москве остается еще сложным. С одной стороны, оно ориентируется на затраты при безупречном строительстве домов под ключ, выполняемом строительными фирмами с хорошей репутацией, застройщиками и разработчиками. В этих случаях в зависимости от строительных участков и от оснащения цена колеблется от2.000 до 3.400 долл./кв. м общей поэтажной площади.С другой стороны, цена купли/продажи ориентируется на прибыль, приносимую в средние сроки. Таким образом, различное местоположение в соответствии с международным стандартом оказывает влияние на ценообразование и на возможность сбыта. В зависимости от того, свободны ли площади или же сданы платежеспособному арендатору на неизменных условиях на средний срок (5-10 лет), цена купли/продажисамых престижных объектовпри соответствующих рамочных условиях колеблется от5-и до 7,5-кратного размера"холодной" годовой арендной платы (без затрат на эксплуатацию). Цена купли/продажи объектов, не удовлетворяющих или лишь частично удовлетворяющих этим требованиям, ориентируется главным образом на реальную стоимость, т.е. на стоимость здания в настоящее время или на затраты на строительство нового здания.

РАЗВИТИЕ КОРИДОРА АРЕНДНЫХ СТАВОК НА ОФИСЫ
ЗАПАДНОГО СТАНДАРТА В МОСКВЕ (US$ за кв. м в год)



Примечание: 1999*, 2000* - прогноз фирмы Angeveld-Research

Снижение напряжения на рынке нежилой недвижимости, вызванное финансовым кризисом, не затронуло развитие, наблюдаемое в последние годы, при котором западные фирмы, работающие с успехом в Москве и отсюда по всей России, получили альтернативу - заранее, до окончания своих договоров аренды приобрести готовые под ключ или же реконструировать объекты в соответствии со своими целями. На цены предложения соответствующих проектов и старых объектов без сомнения оказывает влияние изменение цен аренды, но предложение недвижимости на продажу, в противоположность сегменту арендуемых площадей, не увеличилось и в 1990-2000 годах продолжает оставаться неизменным.

Таким образом, рынок офисов после кризиса сохранился, но перешел к этапу консолидации и стабилизации арендных ставок и цен на новом, существенно сниженном уровне.

• Назад
• Вперёд