Стерник Геннадий Моисеевич,
кандидат технических наук,
главный специалист Российской Гильдии риэлторов по анализу рынка недвижимости.

1. ОЖИДАНИЯ И ИТОГИ 2000-го года

Год назад были подведены итоги развития рынка недвижимости России после августовского кризиса и сделан вывод о том, что рынок недвижимости, как это следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, к концу 1999 года прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации. Полученные данные об итогах 2000 года подтверждают этот вывод: из 20 городов, представленных в анализируемой выборке, в 19 городах уровень цен в декабре 2000 года равен или выше уровня декабря 1999 года, и лишь в одном городе он меньше.

ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНЕЙ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ ЗА ВРЕМЯ КРИЗИСА

Примечания:

* Отмечены города, данные по которым рассчитаны сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости по единой методике и дополнительно обработаны автором. Список участников мониторинга рынка жилья в 2000 году приведен в конце обзора. Данные по остальным городам заимствованы из СМИ, Интернета и являются ориентировочными.
**В числителе расчет по методике 1993-1999 гг., в знаменателе – по новой методике.

Вывод о переходе к стабильному рынку не был единственным. На основании этого вывода и с учетом многочисленных факторов, влияющих на цены (как внешних по отношению к рынку жилья – макроэкономические, политические), так и внутренних (взаимное влияние первичного и вторичного рынков, конъюнктура спроса и предпочтений) был сделан прогноз динамики изменения средневзвешенных индексов долларовой цены 1 кв. м жилья в Москве, городах России-1 (города с долларовой номинацией цен на рынке) и России-2 (города с рублевой номинацией цен). В начале года (до апреля-мая) в Москве и некоторых других городах ожидалось небольшое снижение цен. Затем, после летней стабилизации – небольшой рост к концу года. Фактические данные по городам России, участвующим в постоянном мониторинге рынка жилья, и их сравнение с прогнозом приведены ниже в таблицах и на графиках.

Из приведенных данных видно, что прогноз в основном подтвердился. Однако, по итогам 2000 года можно говорить уже не только о стабилизации цен на рынке жилья, но и о переходе к стадии устойчивого роста. Причиной столь быстрого окончания стадии стабилизации и перехода к стадии роста является изменение общей экономической ситуации в стране. Оно связано прежде всего с благоприятной конъюнктурой на сырьевых рынках, но и отражает общие тенденции в переходных экономиках (экономический рост, по данным Института экономики переходного периода, начался и в других странах СНГ, например, в Украине, относящейся к импортерам нефти).

При этом, на предыдущих стадиях падения и депрессивной стабилизации изменения на рынке происходили синхронно внутри трех групп городов (Москва, Россия-1 и Россия-2), а между группами – резко различались. Во второй половине 2000 года, на стадии роста, наиболее важными становятся индивидуальные особенности ситуации в городах России.

Так, начавшийся летом вместе со всеми городами рост цен на жилье в Калининграде не был столь значительным, чтобы компенсировать спад первого полугодия (годовое изменение - минус 2%). Объяснения этому очевидны: произошедшие осенью неблагоприятные процессы в политической и экономической ситуации (отмена режима особой экономической зоны, введение таможенных барьеров и как следствие закупорка потока товаров из анклава в Россию, остановка многих производств, слухи о возможном переходе области под юрисдикцию Германии) могли вызвать даже не снижение темпов роста, а обвал цен на рынке жилья. В дальнейшем, по мере урегулирования обстановки, реализации планов экономической (а не политической) экспансии Германии с неминуемым притоком инвестиций, предстоит быстрый рост цен на землю, жилье и другую недвижимость города и области (по некоторым данным, резкий рост цен на земельные участки уже начался).

В то же время самый большой рост цен на жилье отмечается в городах, где статистика фиксирует наибольший рост промышленного производства: Пермь (годовое изменение цен на жилье в долларовом выражении составило +58%), Томск (+54%), Екатеринбург (+53%), Нижневартовск (+43%), Красноярск (+38%), Новосибирск (+25%). Особо надо отметить рост на 85% в Якутске: специалисты отмечают изменение направления миграционного потока, возвращение в город переселенцев из более северных районов, демобилизованных офицеров – бывших жителей Якутска, в основном коренной национальности.

Наименьшие годовые темпы прироста цен в Петербурге (ноль) и Москве (+2%).

Кроме причин, связанных с экономической ситуацией в регионе, различия в темпах роста цен на жилье в различных городах могут быть связаны и с особенностями предыдущих стадий кризисного развития городов: в тех городах, где наблюдалось наибольшее падение цен, происходит (при благоприятной экономической ситуации) и более быстрое их восстановление. К таким городам относятся те же Екатеринбург, Пермь, Новосибирск, Красноярск, в то время как Барнаул, Омск, Ульяновск не реализовали потенциал восстановления рынка вследствие не столь благоприятного общего экономического положения в регионе, а Москва и Петербург имели наименьший спад.

ХАРАКТЕРНЫЕ ТОЧКИ ДИНАМИКИ ЦЕН В ГОРОДАХ РОССИИ
в период с 12.1997г. по 12.2000г.

В результате индекс изменения цен на жилье в декабре 2000 года (за единицу принят декабрь 1997 года) в Москве достиг значения 0,71 (вырос на 6 процентных пунктов от нижней точки), в городах России-1 (без Екатеринбурга) – 0,52-0,66 (рост на 4-9 пунктов относительно нижней точки), в городах России-2 – 0,41-0,57 (рост на 8-22 пункта). Екатеринбург, у которого степень долларизации рынка за период кризиса значительно колебалась (и потому мы его отметили как город со смешанной номинацией цен), по достигнутому уровню цен относительно докризисных сравним с городами долларовой группы (0,63), а по приросту от нижней точки – рублевой (рост на 23 пункта).

РЕЙТИНГИ ГОРОДОВ ПО УБЫВАНИЮ РАЗЛИЧНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ДИНАМИКИ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ
(в долларовом эквиваленте)

XАРАКТЕРНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ДИНАМИКИ ЦЕН
(в долларовом эквиваленте)
В ГРУППАХ ГОРОДОВ С РАЗЛИЧНОЙ НОМИНАЦИЕЙ ЦЕН

Таким образом, по итогам 2000 года можно утверждать, что рынок жилья России прошел стадию депрессивной стабилизации и перешел к стадии устойчивого роста. Различия в степени и темпах спада между Москвой, городами России-1 (с долларовой номинацией цен на рынке) и России-2 (с рублевой), при незначительных вариациях внутри групп, перешли в различия в темпах роста при существенных вариациях внутри групп, зависящих от конкретной экономической ситуации в городе, регионе. Несмотря на более высокие темпы роста в городах России-2, уровень цен относительно докризисного в этой группе все еще наименьший.

2. РЫНОК ЖИЛЬЯ МОСКВЫ В 2000 ГОДУ

Выше было показано, что Москва, сохраняя лидерство среди городов России по уровню цен на жилье (средняя удельная цена в декабре 2000 года составила 720 $/кв. м), оказалась (наряду с Петербургом и Калининградом) в аутсайдерах по степени прироста цен относительно декабря 1999 года (2%) и относительно мая 2000 года - нижней точки кризиса (6%). Общий для всех городов вывод о переходе во второй половине 2000 года от стадии стабилизации к стадии роста не получил в Москве столь явного подтверждения, и московские аналитики до последнего времени сомневаются в этом выводе. Поэтому необходимо подробнее рассмотреть особенности развития жилищного рынка Москвы.

Для тех, кто пожелает сравнить данные по Москве за этот и прошедшие годы, необходимо отметить, что в 2000 году мы изменили порядок подсчета средней удельной цены жилья: производится обобщение данных нескольких источников, которые теперь представляют их по единой методике и в единые сроки. Различие в данных при этом составляет 20-30 долларов. Оно отражает (после приведения к единой методике) различный состав обрабатываемых баз данных (по качеству и местоположению квартир). Обобщение производится подсчетом средневзвешенного арифметического средней удельной цены, причем весовой коэффициент определяется как произведение числа квартир (1-, 2-, 3-комнатных, многокомнатных) на средний размер общей площади квартиры в выборке. Это позволило расширить объем обрабатываемых данных и повысить достоверность определения средней цены предложения (расчет по старой методике дает в декабре 2000 г. величину 670 $/кв. м).

Естественно начать с изучения активности рынка, изменения объема предложения и продажи квартир на нем и связи этих показателей с динамикой цен. Кроме того, в отличие от других городов, в Москве чрезвычайно велико взаимное влияние вторичного и первичного рынка, что требует как раздельного, так и совместного изучения показателей их динамики.

Среднемесячный объем предложения квартир на вторичном рынке жилья Москвы в 2000 году составлял 30 тысяч, изменяясь от 20 тыс. в январе до 38 тыс. в апреле, 25-26 тыс. в августе-сентябре, 28-31 тыс. в октябре-ноябре.





Приведенные данные о динамике объема предложения не подтверждают сложившиеся представления о том, что во второй половине года продавцы ушли с рынка («листинги агентств похудели вдвое»). Действительно, к июню-июлю общее число квартир, предлагаемых на продажу в течение месяца, сократилось в полтора раза относительно максимума – марта-апреля. Но при этом число квартир, вновь выставляемых на продажу, фактически сохранялось на уровне 9-10 тысяч в месяц, а снижение общего объема предложения произошло в основном за счет активизации продаж и сезонного увеличения числа снятых с продажи квартир (в июле – до 10 тысяч). Осенью, благодаря начавшемуся повышению спроса и цен на вторичном рынке, число вновь выставляемых квартир выросло до 13-14 тыс., а числа снятых с продажи снизилось до 5-6 тыс.

Что касается динамики объемов регистрации сделок купли-продажи жилья в Москве, то особенности ее протекания в 2000 году (привычный по прошлым годам, но слишком резкий провал в январе с постепенным повышением в течение года) связаны прежде всего с трудностями перестройки системы регистрации, пришедшейся на начало года. С поправкой на этот фактор можно говорить о стабильно растущем в течение года реализованном спросе на вторичном рынке. Тем не менее, общий объем продаж в 2000 году был самый низкий с 1994 года, несмотря на самый низкий уровень цен и рост соотношения спроса и предложения. Возможно, шок риэлтеров, продавцов и покупателей от происходящего в коридорах Москомрегистрации в начале года наложил свой отпечаток на их поведение: количество вновь выставляемых на продажу на вторичном рынке квартир не компенсировало общего выбытия вследствие продажи и снятия непроданных квартир; покупатели обратили свою активность на единственный сегмент, сохранивший прежний порядок регистрации – рынок долевого участия в строительстве (инвестиционных договоров), оборот которого вырос в 2,4 раза. Кроме того, в этом году затихли былые переживания по поводу налоговых и иных изменений, вследствие чего не наблюдалось столь привычного декабрьского ажиотажа.

В результате номинальные индексы вторичного рынка жилья в Москве относительно декабря 1997 года достигли: индекс цен – 0,71, индекс объема продаж – 0,62, индекс долларового оборота – 0,44. Динамика последнего индекса хорошо объясняет перепады реакции московских риэлторов и аналитиков на состояние рынка в ходе кризиса – от паники до безудержного оптимизма.

ДИНАМИКА АКТИВНОСТИ РЫНКА ЖИЛЬЯ МОСКВЫ

Главная особенность первичного рынка жилья Москвы состоит в том, что на нем монопольное положение занимают городские власти. Они контролируют продажу более половины из 40-43 тысяч квартир, строящихся в городе ежегодно. Жилье реализуется через уполномоченые риэлторские фирмы, а цены продажи им определяются специальной Межведомственной комиссией московского правительства.

И дело не в том, что эти цены иногда далеко отклоняются от диктуемых рынком (пример – завышение цен в 1995 году, что явились причиной затоваривания рынка). Наоборот, в последние годы комиссия с участием специалистов – оценщиков недвижимости и аналитиков рынка существенно усовершенствовала свою методику и научилась определять целесообразные отпускные цены, ориентируясь на цены вторичного рынка.

Однако, основным ориентиром при ценообразовании осталась все же себестоимость строительства, предъявляемая подрядчиками (организациями строительного комплекса) и утверждаемая заказчиком.

В результате, осенью 1998 года, в начале кризиса, стоимость строительства, выражаемая в рублях, осталась практически неизменной. Это позволило московскому правительству во время обвальной, трех-четырехкратной девальвации рубля, поднять рублевые отпускные цены на жилье лишь вдвое. В результате долларовая цена на вторичном рынке лишь слегка снизилась (на 5-6%), а на первичном рынке упала на 40% (с 1000-1100 до 600-650 долларов за 1 кв. м). При этом выросли рублевые доходы стройкомплекса, а доходы городского бюджета от продажи жилья, налоговых и иных отчислений превысили все плановые задания. Но главным результатом такой политики стало повышение ликвидности нового жилья, переориентация покупателей с вторичного рынка на первичный, повышение объема продаж вследствие ценовых ножниц с вторичным рынком.



В 1999 году ситуация постепенно менялась. На вторичном, долларовом рынке жилья Москвы за год средняя цена предложения 1 кв. м жилья снизилась на 26%. На первичном рынке рублевые цены (после резкого роста в 1998 году) были достаточно стабильны, а их долларовый эквивалент (после обвала в том же году) к концу года стабилизировался на уровне 650-660 долларов (по данным Мосгоркомстата).

К концу 1999 года ценовые ножницы между вторичным и первичным рынком Москвы, образовавшиеся в ходе кризиса (вследствие двухвалютности жилищного рынка: долларовый вторичный и рублевый первичный), начали закрываться. Это предопределило постепенное возвращение покупателя с рынка нового жилья в удаленных районах массовой застройки на вторичный рынок в привычных районах, и как следствие – прекращение снижения цен на вторичном рынке и их стабилизацию с сентября-октября.

В 2000 году в полной мере проявилась отмеченная выше особенность московского рынка жилья – нерыночная, административная система ценообразования на первичном рынке. Неоднократные в течение 1999 года заявления мэра Москвы Ю.М.Лужкова о необходимости удержания цен продажи жилья, и даже их снижения до уровня 200 долларов за кв. метр, к началу 2000 года начали претворяться в жизнь в виде рапортов городского заказчика и аффилированных с руководством города организаций стройкомплекса о снижении стоимости строительства и цен продажи. Это отразилось в данных Мосгоркомстата следующим образом: 1 квартал - 5367 и 9317 руб. (около 330 долларов) за кв. м соответственно против 12 тыс. и 17,5 тыс. (около 660 долларов) в 4 квартале прошлого года. Понятно, что эти изменения, не подкрепленные реальным совершенствованием технологии и снижением себестоимости строительства (а опирающиеся только на принудительное устранение неоправданного завышения стоимости строительства), не могли продолжаться долго. Уже во втором квартале Мосгоркомстат фиксирует стоимость строительства на уровне 6493, третьем – 7140, четвертом – 8030 руб. за кв. м, а среднегодовую цену продаж по городу – 11828 руб./кв. м (420 $/кв. м).

Реально по таким и даже более низким ценам продавалось типовое жилье в районах массовой застройки, а эта средняя цена отражает тот уровень, на котором город оптом продавал квартиры уполномоченным риэлторским фирмам, передавал в порядке взаимозачета. Рыночные цены продаж конечным покупателям оставались практически стабильными с небольшой тенденцией к росту (в начале года в среднем 650-660 $/кв. м, в конце, по данным листингов информационных агентств – 730-750 $/кв. м, т.е. рост на 10-12%).

Таким образом, во второй половине 2000 года на первичном и вторичном рынке жилья Москвы происходило практически синхронное повышение цен с минимальным разрывом в их среднем уровне.

При изучении активности первичного рынка необходимо учитывать, что в 2000 году произошло ряд изменений в методике регистрации объемов продаж. Так, решение мэра о запрете оптовых продаж и взаимозачетов, впоследствии отмененное, вылилось в то, что Мосмгоркомстат попытался исключить эти продажи из своей статистики. В ранее проведенных исследованиях мы производили эту операцию сами, вводя поправочный коэффициент (от 0,7 до 0,25 в различные годы). В 2000 году мы приняли этот коэффициент равным 0,9. В результате получено, что объем продаж введенного в строй жилья на первичном рынке несколько вырос (с 20,2 тыс. до 21,7 тыс. квартир).

Кроме того, произошло резкое (с 9,8 тыс. до 24 тыс.) увеличение числа продаж по инвестиционным договорам, т.е. до окончания строительства. Эти данные подтверждают сложившееся мнение экспертов о том, что в 2000 году строящиеся дома «распродаются на корню»: из общего числа продаж на первичном рынке в 45730 квартир более половины (53%) приходится на квартиры в недостроенных домах.

В целом, общее число продаж (с учетом инвестиционных договоров) на рынке жилья Москвы составило 109456 квартир, что на 4% больше предыдущего года.

Рынок жилья не снизил своей активности, произошло лишь дальнейшее перераспределение спроса между вторичным и первичным рынком в пользу последнего. Рынок новостроек полностью использовал окно возможностей, открывшееся после кризиса, и его доля в общем объеме продаж достигла 41,2%. В связи с тем, что этот эффект исчерпан, можно ожидать сбалансированного повышения активности первичного и вторичного рынков с локальными флуктуациями в зависимости от ценовой политики продавцов.

Таким образом, по итогам развития рынка жилья Москвы в 2000 году можно сделать следующие выводы:

• ценовая ситуация и активность первичного и вторичного рынков в настоящее время сбалансированы.

  Перераспределение спроса может происходить лишь при заметных флуктуациях цен на том или ином типовом или территориальном сегменте рынка. Управление этим процессом во многом зависит от правильной ценовой политики застройщиков на своих сегментах, грамотно проведенных аналитических, маркетинговых исследований и прогнозирования ситуации на рынке;

• происходившее с июня

  незначительное (около 1% в месяц), но стабильное повышение цен (суммарно за полгода на 6-7%) хотя и привело к годовому росту всего на 2%, но с учетом общероссийской тенденции свидетельствует о начавшемся устойчивом росте цен в Москве. Это подтверждают и данные января-февраля, когда вместо ожидавшегося некоторыми аналитиками спада повышение цен продолжается.

Как и в предыдущие годы, в соответствии с принятой в РГР методикой прогнозирования цен на жилье, прогноз изменения цен в городах России на 2001 год был рассчитан как средневзвешенный в группе городов (индивидуальные особенности городов в группе не учитывались) и как среднесрочный (месячные, сезонные колебания не просчитывались).

Учитывались следующие факторы:

• достигнутая стадия развития рынка (начало стадии роста);

• прогноз общеэкономической ситуации в стране (замедление темпов экономического роста по сравнением с 2000 годом: роста ВВП с 7,6 до 3-4%, роста реальных доходов населения с 8,5% до 2-4%, роста сбережений в реальном исчислении с 17,2% до 8-19%);

• прогноз макроэкономических параметров (снижение инфляции с 20,5% до 12-14%, повышение индекса девальвации рубля относительно доллара с 0,97 до 1,03. В результате покупательная способность доллара в России, снизившаяся в 2000 году на 20%, в 2001 году снизится еще на 9%);

• продолжающееся давление роста стоимости строительства жилья (в первую очередь – в Москве, где эта величина выросла на 40-45%), которое может привести к росту цен продаж на первичном рынке и в дальнейшем – на вторичном.

• Назад
• Вперёд