ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ

(прогноз-3)

В ранее выполненных работах (см. аналитические справки о рынке недвижимости России в условиях кризиса, ч.1 от 5.10.98г. и ч.3 от 25.01.99г.) был дан анализ ситуации и разработанпрогноз развития рынка недвижимости - краткосрочный (на 3 месяца), среднесрочный (до конца 1999 года) и долгосрочный (на 3 года).В настоящее время можно констатировать, чтократкосрочные прогнозы в основном подтвердились. Новый краткосрочный прогноз (на апрель-июнь) можно будет разработать после подведения итогов марта. В настоящей работе рассмотрена макроэкономическая ситуация в стране искорректирован (в сторону ухудшения) долгосрочный прогноз.

Краткое изложение предыдущего прогноза

При разработке прогноза-1 и прогноза-2 использован метод разветвляющихся сценариев. В результате изучения возможных вариантов развития макроэкономической и политической ситуации в России, предлагаемых экономистами, политологами, политиками, были сформированы два сценария для первого этапа (краткосрочных). В качестве продолжения каждого из них сформированы один-два сценария для второго этапа (среднесрочных) и аналогично для третьего (долгосрочных). На каждом этапе для каждого сценария были даны экспертные оценки вероятности его реализации, маловероятные варианты отброшены. Далее, для каждого сценария были определены тенденции изменения параметров рынка недвижимости с учетом влияния общеэкономической ситуации. Затем были рассчитаны средневзвешенные параметры с учетом вероятности каждого сценария и получен наиболее вероятный прогноз динамики цен на жилье (см. рисунок). Прогноз был конкретизирован с учетом выявленной тенденции расслоения жилищного рынка на три сегмента (по характеру динамики цен): Москва, другие города с долларовой номинацией цен на рынке жилья (Россия-1) и города с рублевой номинацией цен (Россия-2).

При формировании краткосрочного прогноза мы исходили из того, чтоусловием сохранения сложившейся в конце 1998 года тенденции к оживлению рынка недвижимости является стабильность в политической и макроэкономической сферах.Мнения экономистов о ближайших перспективах (до марта 1999 года) были сведены к двум сценариям.

Первый сценарий был ориентирован на то, что до марта никаких негативных событий не произойдет.Второй сценарийучитывал возможность резкого усиления к марту социальной напряженности, и вследствие этого - нового политического и экономического кризиса.

Вероятность развития событий по первому сценарию была принята равной не менее 80%, по второму - не более 20%.

Это позволило прогнозировать вкраткосрочной перспективе(до марта 1999 года) сохранение тенденции к оживлению рынка недвижимости: стабилизацию числа сделок на уровне несколько ниже декабря 1998 г., дальнейшее замедление снижения цен (их стабилизацию на уровне декабря или незначительное снижение).

Всреднесрочной перспективе(до конца 1999 г.) и особенно вдолгосрочной(до 2001 гг.) предлагаемые политиками и экономистами варианты развития событий расходятся более существенно.

Все их можно свести к трем сценариям -оптимистическому, пессимистическому и катастрофическому.Их объединяет уверенность в том, что начало экономического роста в России отодвинуто на значительный срок. Различия состоят в прогнозируемых сроках, путях и тяжести преодоления кризиса.

Первый сценарий(правительственный, заложенный в проекте бюджета) предусматривает создание к концу 1999 года условий для начала возрождения экономики России на путях государственно-администрируемого рынка.Для рынка недвижимости это означает постепенное возрождение и приближение его состояния к докризисному через год-полтора. По нашей оценке, к сожалению, вероятность такого сценария не превышает 20%.

Согласновторому сценарию(умеренных экономистов-рыночников, а также экспертов МВФ), прекращение спада и начало экономического роста может наступить не ранее 2001 года, и то при условии возвращения к либерально-экономической политике.Восстановление рынка недвижимости в этих условиях также потребует не менее двух лет (а с учетом необходимого временного лага - и более). По нашей оценке, вероятность этого сценария не менее 70%.

Третий сценарий(либеральные экономисты радикального крыла) ориентирован на полный провал новой экономической политики уже осенью 1999 года. Вместе с экономикой, естественно, при таком сценарии рухнет и рынок недвижимости.В случае реализации этого сценария в экономике годовой прогноз для рынка недвижимости состоит в возможности начала в марте-апреле нового обвала, аналогичного августовскому, а в сентябре - еще более глубокого. По нашей оценке, вероятность данного сценария не превышает 10%.

С учетом оценки вероятности каждого из сценариев развития экономики был рассчитан наиболее вероятный сценарий и прогноз изменения стоимости жилья до конца 2001 года. В соответствии с прогнозом, в 1999 году будет продолжаться ухудшение ситуации на рынке недвижимости, и наиболее глубокое снижение цен (75-80% от докризисного для Москвы, 55-60% для городов первой группы, 40-45% для городов второй группы) нас ожидает летом-осенью. В дальнейшем, с учетом влияния не только экономических, но и политических рисков, в течение года с лишним возможна стагнация на рынке, колебания цен в пределах +/- 10%. Лишь в 2001 году можно ожидать медленного восстановления рынка.

2. Изменение макроэкономической и политической ситуации и корректировка долгосрочного прогноза

К настоящему времени накопились данные, требующие некоторой корректировки долгосрочного прогноза.

Начало марта Правительство отмечает двумя основными достижениями: принятиемЗаконаобюджетеи общиможивлением экономики.

Что касается трехмесячного роста номинального ВВП (на 6%) и промышленного производства (на 18%), то причины этого процесса недолговечны. В условиях резкой девальвации рубля повысилась эффективность экспорта, доходы экспортеров, экспортно-ориентированных предприятий и обслуживающих их банков. Повысились также доходы предприятий и торговли, ориентированных на товары отечественного производства - невысокие (относительно девальвации рубля) темпы инфляции сделали их конкурентоспособными на внутреннем рынке. Однако, масштабного импортозамещения и роста в отраслях, ориентированных на внутренний спрос, в том числе на потребление, не произошло.Фактор девальвации рубля и дефляции доллара в России продолжит свое действие еще некоторое время- до выравнивания внутренних цен с мировыми (если не произойдет нового обвала рубля). Для рынка недвижимости это означает ухудшение конъюнктуры и возможное возрастание темпов снижения долларовых цен в городах первой группы, замедление темпов роста рублевых цен в городах второй группы.

Сложнее дело обстоит с бюджетом. Несмотря на общее согласие по поводу заведомой нереальности бюджета, никто не отрицает его сравнительную "жесткость", которой никогда не могли добиться от Думы реформаторские правительства (первичный профицит заложен в размере 1,6%). Критики бюджета говорят о нереальности прогноза макроэкономических параметров, заложенных в расчеты: инфляция 30% и среднегодовой курс доллара 21,5 рубля.

Однако, опыт работы в условиях высокой инфляции новое правительство получило от предыдущих: инфляция увеличивает номинальные доходы казны и обесценивает долги, т.е. помогает исполнению бюджета. Последствия инфляции будут тяжелыми не для правительства, а для населения - дальнейшее снижение реального уровня жизни.Альтернативой этому пути является всемерное сдерживание денежной эмиссии, в том числе за счет отказа от выполнения обещаний в социальной сфере. Последствия будут теми же. Для рынка недвижимости это означает снижение платежеспособного спроса и такую же динамику цен, которая описана выше.

Главным недостатком бюджета является все же не заложенный низкий уровень инфляции, не недостаточный первичный профицит (МВФ рекомендует не менее 3,5%), и даже не опасность срыва его исполнения по доходам бюджета (после нового февральского всплеска целевого финансирования, т.е. взаимозачетов на сумму 10 млрд руб., такая опасность становится реальной). Главная особенность экономической ситуации состоит в необходимости начать с апреля обслуживание внешнего долга в размерах, соизмеримых с планируемыми доходами бюджета. Переговоры с МВФ о рефинансировании той части долга, которая приходится на этого кредитора, пока не дали результатов.

Отсутствие договоренности чревато двумя вариантами развития событий, каждый из которых "не лучше".

Первый - объявление дефолта, изоляция от мировой экономической системы, переход к "мобилизационной" экономике, длительная (на годы или десятилетия) консервация отсталости страны и нищеты населения. Второй - частичный возврат долгов за счет доходов бюджета и исчерпания валютных резервов страны, резкое подорожание доллара и девальвация рубля, вслед за тем - гиперинфляция и дальнейшее снижение уровня реальных доходов населения. Оба эти варианта укладываются в катастрофический среднесрочный сценарий, однако вероятность его реализации мы считаем возможным скорректировать в меньшую сторону.

В последнее время, несмотря на обострение отношений с МВФ, шансы на достижение договоренности повысились. На Западе растет понимание недопустимости изложенных выше обоих вариантов. Вопрос перешел в плоскость политического торга и геостратегической конкуренции (ратификация Россией договора об СНВ-2, невыход США из договора по ПРО, создание Россией и США под Москвой центра предупреждения о ракетном нападении, позиция России по вводу контингента НАТО в Косово, сотрудничество России с Ираном в ядерной энергетике, активность на мировых рынках вооружений, экспорт в США российского металла, санкции США против российских научных учреждений). Можно не сомневаться, что в итоге Россия частично уступит как МВФ в параметрах бюджета, так и прежде всего США по некоторым политическим позициям и получит столь необходимые кредиты.

Именно тогда встанет главный вопрос - какое развитие событий в экономике нас ожидает? Сумеют ли в этих условиях Правительство и Центробанк сдержать инфляцию и девальвацию рубля?

Результаты последних двух месяцев - стабильный курс доллара (на уровне около 22,5 руб.), сравнительно низкая инфляция (на уровне 3-4% в месяц) подтверждают такую возможность.

Высказывается сомнение в реальности такой финансовой стабилизации в условиях экономической депрессии. В связи с этим напомним, что в начале 1995 года никто не верил в возможность финансовой стабилизации, а в конце года говорили о ее "искусственности". Действительно, стабилизация была достигнута за счет отказа от эмиссионного кредитования Правительства Центробанком и переходу к неэмиссионным внутренним заимствованиям (другое дело, что через 3 года эти вполне рыночные благие намерения привели прямо в ад 17 августа). В новых условиях действующее правительство нашло свои "искусственные" способы поддержания финансовой стабильности, хотя и не вполне рыночные. Специальными мерами регулирования валютного рынка (введение спецсессий на ММВБ, на которых экспортеры обязаны продавать 75% валютной выручки, а импортеры - покупать валюту строго под контракты) ЦБ РФ ограничил хождение иновалют в России. На валютно-финансовом и фондовом рынках практически прекратили существование высокодоходные спекулятивные инструменты, т.е. ограничен и рублевый оборот в экономике. Почти остановлена денежная эмиссия, хотя и в ущерб обязательствам Правительства. В конце февраля Правительство приняло решение прекратить целевое финансирование. Отсрочена на месяц или более необоснованная налоговая реформа (снижение НДС с 20 до 15%). Таким образом,перспективы финансовой стабильности вполне реальны.Тем самым наши оценки вероятности оптимистического среднесрочного сценария могли бы быть увеличены. Но связанные с нимперспективы намеченного в бюджете начала экономического роста менее оптимистичны.

Прежде всего, надежды Правительства на то, что закаченные в банковскую систему деньги будут инвестированы в реальный сектор, не оправдываются. На корреспондентских счетах банков в ЦБ остатки достигли угрожающих размеров. Но к кредитованию производства не готовы ни банки, ни предприятия. Более того, предприятиям деньги не нужны: бартер и взаимозачеты покрывают оборот и снижают налоговую нагрузку, и "живые деньги" нужны только на зарплату и налоги.

Далее, на поверхности лежит вопрос о том, что два года выборной лихорадки приведут к откачке из бюджета и экономики в целом таких средств, что об экономическом подъеме до конца 2000 года говорить бессмысленно.

Но дальнейшая перспектива зависит от общей направленности экономической политики властей.

Левое по составу Правительство Примакова до сих пор не сформулировало четко свою долгосрочную программу действий. Пользуясь поддержкой левой Думы, Совета Федерации, большинства губернаторов и опираясь на господствующее в обществе желание стабильности, неприятие либеральной реформаторской политики, оно действует по принципу малых шагов в сторону усиления государственного регулирования экономики. При всей назревшей необходимости такой корректировки реформ, на практике это выливается в ползучую реставрацию административных методов руководства экономикой на всех уровнях, усиление сращивания государства с бизнесом, произвола чиновников и коррупции. Появившиеся утечки о ясной праволиберальной ориентации, содержащейся в проекте годового послания Президента, скорее всего останутся пожеланиями и не изменят ситуацию. На парламентских и президентских выборах победителем будет левая либо левоцентристская коалиции. Другими словами, эпоха либеральных реформ в России окончилась, и предстоит более или менее длительная эпоха консолидации государства и экономики на основе патернализма и ограничения свободы экономических субъектов.

Как далеко зайдет этот процесс? Ясно, что не будет одномоментной отмены рыночных основ экономики, элементов частной собственности. Если экономическая ситуация не потребует, то не будет возврата к плановому хозяйству и тоталитарной системе управления. Экономическое процветание России в ближайшее десятилетие не грозит. По прогнозам таких организаций, как Бюро экономического анализа (БЭА) и Институт экономических проблем переходного периода (ИЭППП), для начала экономического роста потребуется от 5 до 10 лет, а восстановление экономики до уровня 1990 года возможно через 10-30 лет.

Таким образом, ни при каком, самом оптимистичном варианте развития событий в политической и макроэкономической сфере экономического подъема, повышения жизненного уровня и платежеспособного спроса населения не прогнозируется. В то же время апокалиптические сценарии типа возврата к тоталитаризму, плановой экономике или прихода фашизма представляются маловероятными.

Как этот общеэкономический прогноз конкретизируется для рынка недвижимости?

Дальнейшее снижение платежеспособного спроса населения не позволит ценам на рынке недвижимости в ближайшие годы вернуться к докризисному уровню.

В меньшей степени это скажется на рынке жилья, в большей - на рынке коммерческой недвижимости.

Необходимо отметить, что ранее выявленнаязакономерность роста цен с переходом к стабилизациинажилищном рынке Москвыуже реализоваласьпо сценарию "с перебегом":рост с 1990 года до начала 1995 года в 12 раз (до уровня если не Парижа, то Лондона и Берлина), постепенный откат к лету 1997 года на 25%, колебательное повышение до лета 1998 года. Августовский кризис лишьпродолжил некоторую корректировку уровня цен в Москве, не изменив их принципиально. В менее выраженной форме этот сценарий наблюдалсяв Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону. В других городахтолько с кризисом 1998 года произошласущественная корректировка цен на жилищном рынке в сторону уменьшения. Однако степень обвала ценв городах второй группыв долларовом исчислении такова, что за ней неизбежно последует обратный откат - некоторый подъем до уровня, "естественного" для данного города с его географическими, социально-экономическими характеристиками, состоянием жилищного фонда.

Что касаетсярынка аренды жилья, офисов, торговых помещенийв Москве и Санкт-Петербурге, то здесь арендные ставки быстро достигли уровня не только Парижа, но и Токио. Их величина определялась не столько состоянием фонда объектов недвижимости, сколько спецификой экономической и финансовой ситуации в столицах. Августовский кризис привел к двукратному снижению ставок и их приближению к среднеевропейским. Низкая покупательная способность населения, и отсюда - снижение эффективности торгового, банковского, страхового бизнеса приведет к длительному закреплению их на этом уровне.

Таким образом, в 1999-2000 годах продолжится некоторое снижение цен и арендных ставок на рынке недвижимости, после чего наиболее вероятным представляется их незначительное повышение и колебательная стабилизация на уровне, не достигающем докризисного.

Стерник Г.М.,
гл. специалист РГР по анализу рынка недвижимости
тел. (095) 976-89-11
E-mail: g_sternik@geocities.com
5.03.1999г.

• Назад
• Вперёд