Стерник Г.М., к.т.н., Черных Е.В.
ЭВОЛЮЦИЯ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В ПЕРЕХОДНОЙ ЭКОНОМИКЕ
РОССИИ (на примере Москвы)

(доклад на научной конференции Европейской сети исследователей жилища,
Вена, 1-5.07.02)

Начало доклада: Часть 1. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД МОСКВЫ В 2000 ГОДУ

2. РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МОСКВЫ

Застройка г. Москвы, как и любого мегаполиса, формировалась под воздействием исторически складывающихся факторов, преобладающих градостроительных концепций, существующих материально-технических возможностей. В сложившемся к сегодняшнему дню жилищном фонде Москвы можно четко выделить застройки трех этапов, каждому из которых характерны как общность, так и индивидуальность архитектурного и технологического облика:

• дореволюционный этап (до 1917 г.);

• социалистический этап (1930-1990 г.г.);

• современный (рыночно-ориентированный) этап.

При характеристике жилфонда в данном разделе в основу классификации этапов и периодов мы положили конструктивно-технологические особенности строящихся жилых зданий.

Дореволюционная застройка сохранилась в существенном объеме на территории современного центра. В застройке этого этапа легко определяются характерные для своего времени небольшие особняки (реконструированные позднее в малоквартирные дома или нежилые здания), а также многоквартирные дома примерно двух классов: дорогие, престижные доходные дома и дешевые доходные дома. Архитектурно они могут диаметрально отличаться (в многоквартирных домах наиболее поздний и интересный стиль - конструктивизм благополучного периода начала двадцатого века), но конструктивно похожи: фундаменты ленточные - от деревянных до бутовых (18-19 век) и кирпичных (19-20 век), стены - бутовые или кирпичные, перекрытия - деревянные. Этажность частных особняков - 2-4, многоквартирных домов - до 6-8.

Все они пережили, как правило, несколько капитальных ремонтов и реконструкций, первые из которых проводились еще до революции. Это усиление грунта (как известно, центр Москвы ощутимо проваливается), усиление фундаментов и несущих конструкций, последовательное проведение новых коммуникаций, присоединение наружных, и даже внутренних лифтовых шахт, замена кровли, перепланировка под коммунальные квартиры в социалистическое время и т.д. Тем не менее, значительная часть из них классифицируется как ветхие строения по степени износа и техническому состоянию.

На этапе социалистической застройки с достаточной архитектурной и конструктивной колоритностью выделяется ряд периодов. Это периоды “сталинского домостроения” (1930 - 1960 г.г), 1-й (“хрущевский”) период индустриального домостроения (1961-1970 г.г) и 2-й (“брежневский”) период индустриального домостроения (1970 - 1990 г.г).

В “сталинской” застройке легко выделяются малоэтажные дома индивидуальных проектов, плавно продолжающие застройку центральных улиц в “псевдодореволюционном” стиле. Несколько дальше от центра, за пределами Садового кольца, расположены крупногабаритные многоквартирные дома в стиле “советский ампир” (венцом которых являются знаменитые “сталинские высотки”). И, наконец, рабочие районы и окраины Москвы того периода застраивались дешевыми стандартными кирпичными трех, пяти и девятиэтажные домами с высокими потолками и огромными коммунальными квартирами (до 11-комнатных и более, с одной кухней и санузлом).

Основной стройматериал этой застройки - кирпич, но широко применялись и шлакоблоки. Конструктивно эти дома отличается от дореволюционных монолитной заливкой ленточных фундаментов, развивались технологии столбчатых, а позднее - свайных фундаментов. Наряду с деревянными, применялись фрагментарные и полные железобетонные перекрытия по металлическим балкам и т.д. Конструкция высоток вообще уникальна, имеет сложную систему металлических и железобетонных усиливающих элементов, что само собой является отдельной темой для изучения.

Периоды индустриального домостроения не требуют особых эпитетов. Вслед за итальянскими, французскими городами жилищный фонд Москвы стремительно пополнялся стандартными, серийных проектов кирпичными и относительно дешевыми, технологичными и быстрыми в постройке сборно-железобетонными многоэтажными домами. Для этих целей специально появлялись целые домостроительные комбинаты (ДСК), существующие и по настоящее время. Это была настоящая революция в качестве жизни населения - массовое переселение из коммунальных квартир и бараков в отдельные благоустроенные квартиры. начался с выпуска пятиэтажных домов из несущих железобетонных панелей, составляющих наружные и межквартирные стены, с безбалочными железобетонными перекрытиями.

1-й период индустриального домостроения

Далее сборно-железобетонная технология разделилась на “панельную” и “блочную”, однако с повышением этажности сначала до 9-12, затем до 17 этажей (2-й период индустриального домостроения), блочная технология постепенно морально устарела из-за необходимости соблюдения жестких пространственных габаритов и была снята с производства.

Панельная же технология продолжала подвергаться творческому поиску оптимальных и дешевых решений: усложнился железобетонный каркас, стержнями пространственной жесткости конструкции стали служить не только сантехнические кабины, но и лифтовые шахты, несущая функция наружных ограждающих панелей стала минимальной, вплоть до использования их как навесных панелей.

В панельном домостроении используются панели двух типов - железобетонные и керамзитобетонные. Железобетонные панели для наружных стен толщиной около 300 мм трехслойные: бетон - утеплитель - бетон. Прослойка-утеплитель может быть из разного материала. Высокопрочные трехслойные керамзитобетонные панели с внутренним слоем полистирола изготовляются толщиной 340-350 мм и по своим тепловым характеристикам соответствуют кирпичной стене толщиной 90 см. Внутренние панели - железобетонные толщиной 140 и 180 мм, перегородки - 80 мм (эти цифры действительны почти для всех выпускаемых сегодня серий), перекрытия - железобетонные.

Одно из достоинств панельных домов - минимальные сроки строительства. Проходит чуть больше полугода, и на месте пустыря появляется целый жилой комплекс. Другой плюс - относительная дешевизна жилья. В настоящее время еще не разработана ни одна другая технология, которая могла бы на равных соперничать с индустриальным методом изготовления комплектующих и возведения многоэтажных домов.

Минусов у панелей гораздо больше, чем плюсов. Там, где сегодня идет массовая застройка, ситуация немного лучше. Во-первых, появляются новые серии. Во-вторых, технология строительства позволяет по-разному собирать панели, в результате дома одной серии непохожи друг на друга, появляются дома-гибриды, собранные из панелей разных серий. К тому же варьируется этажность и цветовая гамма новостроек. Существенным минусом всех современных типовых новостроек являются низкое качество строительства (кривые стены, потолки, плохое качество заделки швов между панелями). Из-за несоблюдения строительных требований в типовых домах плохая тепло- и звукоизоляция. Планировки в серийных домах тоже оставляют желать лучшего, причем возможности перепланировки крайне ограничены.

Одновременно со сборно-панельным, продолжало развиваться кирпичное домостроения того времени. Одними из первых удачных серийных проектов были 9-этажные кирпичные многосекционные дома с толщиной стен 510 мм, перегородками из гипсобетонных панелей и многопустотными панелями в качестве межэтажных перекрытий. Среди типовых кирпичных домов самыми качественными, построенными в Москве в период 70-х - 80-х годов, следует признать кирпичные одноподъездные дома, так называемые башни. Они даже получили имена, в отличие от сочетаний букв и цифр, обозначающих серии панельных домов - Смирновская, Тишинская, Москворецкая, башня Вулыха. Внешне очень похожи (построены из кирпича песочного цвета, на фасаде большие лоджии, во многом сходны и их технические характеристики). Отличаются они друг от друга разной этажностью (12 или 14 этажей) и планировкой квартир.

Процесс становления новых экономических отношений в России, развивающийся с начала 90-х годов (современный, рыночно-ориентированный этап домостроения), самым непосредственным образом определил направление дальнейшего развития домостроения и, прежде всего, застройки Москвы. Появление рынка жилья легализовало потенциального покупателя с его претензиями к качеству жилья, породило здоровую атмосферу конкуренции среди производителей жилья.

С 1995 г. начинается модернизация серийных панельных проектов, а заодно и улучшение наружного архитектурного облика, планировок и некоторых конструктивных решений для удовлетворения требований рынка. Базовые серии с 1999 г. полностью сняты с производства (последние дома достраивались в 2000 г). Теплоизоляция домов была улучшена за счет изменения конструкции стеновых панелей (применена специальная пленка для разделения слоя утеплителя) и окон (применяются современные стеклопакеты). Внешний облик этих домов приобрел "индивидуальность" - появились характерные эркеры, фасады отделаны плиткой под облицовочный кирпич.

Одновременно появились новые серии сборно-панельных домов, являющихся последним словом в домостроении этого типа. В результате доработки технологии появилась возможность применять в жилом домостроении конструкции с широким шагом (6,2 м против 3 м и 5 м), которые предназначены для строительства дошкольных и школьных зданий, где свои, специальные стандарты. В итоге дома этой серии низкоэтажны (от 4 до 7 этажей) и более комфортны для проживания. Наружные стены таких домов возводятся из керамзитобетонных панелей толщиной 400 и 500 мм. Внутренние стены, как и в других серийных домах, имеют толщину 140 мм.

Крупнопанельные жилые дома другой специфичной серии выделяются ажурной отделкой фасада и большими лоджиями; на верхних этажах лоджии прикрыты крышей-козырьком. В этих домах обеспечивается любой набор и любая планировка одно-четырехкомнатных квартир, в том числе и двухуровневых. Наружные стены домов этой серии выполнены из трехслойных (350 мм) керамзитобетонных панелей с внутренним утеплителем из пенополистирола, которые по своим характеристикам не уступают кирпичной стене толщиной 90 см.

Разработка новых серий сборно-панельных домов, по-видимому, будет сворачиваться, так как недавно появившееся у нас монолитно-каркасное строительство экономически эффективнее и еще более соответствуют современным запросам рынка.

Технология монолитно-каркасного строительства начала применяться в Москве с запозданием, лишь в середине 90-х годов.

Одними из первых известных “монолитных” домов, наружные ограждения которых выполнены из монолитного железобетона - стали дома, именуемые в городе “домами “Главболгарстроя”.

Для районов новостроек архитекторы разработали специальные проекты экономных монолитов. В большинстве случаев это литые бетонные конструкции, где и стены и перегородки выполняются из бетонных смесей.

В этих домах ярко проявилась ошибка проектирования “раннего этапа развития” (несоответствие рыночным требованиям), а именно - вертикальная компонента несущего каркаса представлена монолитно-железобетонными межквартирными стенами и межкомнатными перегородками, что крайне затрудняет возможности перепланировки. В то же время прекрасно показало себя комплексное устройство наружных стен из пенобетонных блоков с прослойкой утеплителя, облицованных кирпичом.

В результате первых апробаций монолитных технологий бурное развитие приобрел конструктивный тип “монолитно-кирпичных домов”, в котором вертикальные несущие обеспечены в основном монолитными колоннами, между которыми устраиваются кирпичные перегородки с любым вариантом планировки, а наружные стены представлены “сэндвичем” - пеноблок-утеплитель-кирпич.

По сравнению с этими и некоторыми другими монолитными домами раннего этапа развития, монолитно-кирпичные дома намного эргономичнее и комфортабельнее для обитателей.

По мнению специалистов, самый дорогой из монолитных собратьев - дом, полностью отлитый из бетона. Чтобы улучшить экологические характеристики по сути бетонной коробки, проектировщики в таких зданиях предусматривают кирпичные перегородки. Часто внутренние стены также выполняются из кирпича. Прослужить такое капитальное строение может не одному поколению жильцов.

Кирпич на современном этапе жилищного строительства продолжает оставаться самым популярным строительным материалом. К недостаткам можно отнести лишь тот факт, что для возведения кирпичного дома, по сравнению с панельными и монолитными, требуется намного больше времени. Но кирпичные дома в столице сегодня строятся редко и ориентированы на очень респектабельных клиентов. Это дома невысокой этажности, малоквартирные, построенные по индивидуальным проектам, да и то - внутри кирпичной стены, вероятнее всего, обнаружится слой утеплителя. Возводятся такие дома в основном в центральной, престижной части города и наилучшим образом вписываются в историческую застройку. Однако бывают подобные проекты и в старых районах среднего пояса, как правило, на выкупленных участках внутри жилых дворов.

Таким образом, подводя некоторые промежуточные итоги, следует отметить, что жилая застройка Москвы на сегодняшний день представляет формировавшийся на протяжении более века агломерат архитектурно, стилистически и конструктивно отличающихся жилых строений. Вместе с тем, жилая застройка Москвы, несмотря на ее колоритность, различия в градостроительных концепциях, характерных для своего времени, органически вписывается в архитектурный облик российской столицы и в сочетании с другими факторами подчеркивает ее своеобразие на фоне европейских “коллег”.

Продолжение доклада:

Часть 3. КЛАССИФИКАЦИЯ ЖИЛЬЯ ПО ПОТРЕБИТЕЛЬСКИМ СВОЙСТВАМ И ЕГО ХАРАКТЕРИСТИКИ В РАЗЛИЧНЫЕ ПЕРИОДЫ ПОСЛЕ ВТОРОЙ МИРОВОЙ ВОЙНЫ

Часть 4. ЭВОЛЮЦИЯ СТАНДАРТОВ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ

ãСтерник Геннадий Моисеевич,

Директор по стратегическому планированию АЭКСИП, к.т.н.,

член Национального совета Российской Гильдии риэлторов.

gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org

23.06.2002.

• Назад
• Вперёд