Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке жилой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке жилой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Рынок жилой недвижимости может быть подразделен на первичный рынок квартир, вторичный рынок квартир и рынок домовладений. На первичном и вторичном рынке квартир могут быть выделены следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные и многокомнатные.

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Дифференциация по классам качества (эконом, комфорт, бизнес, элитный) достаточно затруднена. Реально присутствуют классы эконом и комфорта, а также единичные предложения бизнес-класса, однако многие застройщики позиционируют свой продукт в более «высоких» сегментах (бизнес и элитный). Тем не менее, на наш взгляд, уровень цен, сложившийся на рынке в настоящее время, практически полностью исключает бизнес и тем более элитый, т.к. себестоимость такого строительства будет как минимум равна рыночной цене, а возможно и выше, что исключает прибыль предпринимателя как таковую.

Дифференциация также возможна по конструктивной схеме предлагаемых объектов на: кирпичные и каменные, панельные (включая «французскую» панель) и каркасно-монолитные дома.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – май  2019 года

Общая структура предложения жилой недвижимости представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура предложения

Анализ показывает, что наибольшую долю рынка жилой недвижимости представляют объекты вторичного рынка квартир (73%), а наименьшую – объекты первичного рынка квартир (9%).

В целом рынок квартир можно разделить на первичный и вторичный рынок, цены на которых, при прочих равных условиях (площадь, месторасположение, планировка и т.д.) существенно отличаются. К первичному рынку были отнесены предложения о продаже квартир в домах, сданных в эксплуатацию не более 1 года назад, либо строящихся домах, а ко вторичному – квартиры в домах, сданных в эксплуатацию более 1 года назад.

Первичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 2-4.

Рисунок 2 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 7 508 руб.

Рисунок 3 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на первичном рынке квартир выросла на 25%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 4:

Рисунок 4 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на первичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (30 408 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на первичном рынке квартир, руб./кв.м

	Декабрь 2018	Январь 2019	Февраль 2019	Март 2019	Апрель 2019	Май 2019
Средняя	40 732	40 830	41 920	41 118	41 597	40 497
Динамика	134%	134%	138%	135%	137%	133%
Выборка	757	564	737	719	767	626

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 5:

Рисунок 5 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на первичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 6:

Рисунок 6 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на первичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир представлено на рисунке 7:

Рисунок 7 – Количество объявлений о продаже квартир на первичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на первичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 8:

Рисунок 8– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 54%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлен Северо-Западный район – 6%.

Структура предложения на первичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 9:

Рисунок 9– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (42%), а наименее выставляемыми – многокомнатные 3%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в мае 2019 г. на первичном рынке квартир представлены в таблице 2.

Таблица 2 – Ценовая ситуация на первичном рынке квартир, руб./кв.м

Район	Средневзвешенная цена предложения квартир на первичном рынке, руб./кв. м
	1-комнатные квартиры		2-комнатные квартиры		3-комнатные квартиры		многокомнатные квартиры		Общая ср. цена
	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена
Юго-запад	26667 - 50000	40 842	29091  - 56923	40 590	20779 - 56047	38 885	34101 - 45139	38 982	39 825
Северо-запад	29167 - 60526	40 044	34810  - 58197	43 905	37500 - 46771	40 140	26538-39333	32 936	39 256
Центр	33750  - 72222	47 873	32584 - 85000	47 564	33889 - 75641	46 477	33793 -65493	44 139	46 513
Другие районы	23147  - 45946	30 512	25000 - 48491	30 474	22561 - 48000	30 594	-	0	30 527
Всего, руб./кв. м	23 147 - 72 222	40 622	25 000 -85 000	40 879	20 779 - 75 641	40 006	33 333 - 80 431	40 482	40 497

Вторичный рынок квартир

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 10-12.

Рисунок 10 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на вторичном рынке квартир выросла на 5 696 руб.

Рисунок 11 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м на вторичном рынке квартир выросла на 16%.

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир представлено на рисунке 12:

Рисунок 12 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи на вторичном рынке квартир были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте жилой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (34 636 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 3.

Таблица 3 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

	Декабрь 2018	Январь 2019	Февраль 2019	Март 2019	Апрель 2019	Май 2019
Средняя	42 928	43 316	43 745	44 074	43 901	43 902
Динамика	124%	125%	126%	127%	127%	127%
Выборка	3 850	4 271	4 911	5 361	5 200	4 892

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 13:

Рисунок 13 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи на вторичном рынке квартир, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 14:

Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м на вторичном рынке квартир в %

Количество выявленных, обработанных и включенных в анализируемую выборку объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир представлено на рисунке 15:

Рисунок 15 – Количество объявлений о продаже квартир на вторичном рынке квартир

Анализ ситуации, сложившейся на вторичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта жилой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 16:

Рисунок 16– Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 49%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 9%.

Структура предложения на вторичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 17:

Рисунок 17– Структура предложения согласно принятому сегментированию

Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию наиболее выставляемыми на продажу являлись однокомнатные квартиры (37%), а наименее выставляемыми – многокомнатные квартиры (4%) .

Данные проведенного анализа цен предложений в апреле 2019 г. на вторичном рынке квартир представлены в таблице 4.

Таблица 4 – Ценовая ситуация на вторичном рынке квартир, руб./кв.м

Район	Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке, руб./кв. м
	1-комнатные квартиры		2-комнатные квартиры		3-комнатные квартиры		многокомнатные квартиры		Общая ср. цена
	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена	Диапазон цен	ср. цена
Юго-запад	27273 - 78571	45 507	18519 -95714	46 056	18571  - 70714	40 848	19048 - 60976	37 544	42 489
Северо-запад	15957 -61111	44 293	16667 - 61404	43 255	26429 - 52000	38 763	26389 - 45070	37 416	40 932
Центр	21538 -100000	51 063	20230 - 132203	49 720	18280  - 112500	47 513	25694 - 107200	44 631	48 232
Другие районы	23333 - 71875	41 711	25610 - 64815	39 421	25714 - 54167	37 111	26744 - 47000	36 864	38 777
Всего, руб./кв. м	15957 -100 000	46 193	16667 - 132 203	46 518	18280 - 112 500	42 941	19 048 - 107 200	39 956	43 902

1-комнатные квартиры

В мае 2019 года средняя* цена предложений продажи однокомнатных квартир первичного рынка составила    40 622 руб./кв. м, стандартная ошибка 1,14%, изменение к предыдущему месяцу 0,2%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 23 147 руб. до  72 222 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи однокомнатных квартир первичного рынка, руб.
Средняя	1 652692
Максимальная	5 900 000
Минимальная	750 000
Общая площадь предложения продажи однокомнатных квартир первичного рынка, кв.м
Средняя	40
Максимальная	130
Минимальная	23

Средняя цена 1 кв. м однокомнатных квартир вторичного рынка в мае 2019 года составила 46 193 руб., стандартная ошибка 0,4%, изменение к предыдущему месяцу 0,6%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 15 957 руб. до  100 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи однокомнатных квартир вторичного рынка, руб.
Средняя	1 807 989
Максимальная	6 500 000
Минимальная	450 000
Общая площадь предложения продажи однокомнатных квартир вторичного рынка, кв.м
Средняя	39
Максимальная	73
Минимальная	16

Таблица 5 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 1-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка	Декабрь 2018	Январь 2019	Февраль 2019	Март 2019	Апрель 2019	Май 2019
Первичный рынок	41 035	40 738	41 227	40 312	40 540	40 622
Вторичный рынок	44 817	45 598	45 631	46 322	45 916	46 193

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

2-комнатные квартиры

В мае 2019 года средняя* цена предложений продажи двухкомнатных квартир первичного рынка составила    40 879 руб./кв. м, стандартная ошибка 1,4%, изменение к предыдущему месяцу 2,2%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 25 000 руб. до  85 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи двухкомнатных квартир первичного рынка, руб.
Средняя	2 592 611
Максимальная	6 200 000
Минимальная	1 100 000
Общая площадь предложения продажи двухкомнатных квартир первичного рынка, кв.м
Средняя	63
Максимальная	130
Минимальная	35

Средняя цена 1 кв. м двухкомнатных квартир вторичного рынка в мае 2019 года составила 46 518 руб., стандартная ошибка 0,5%, изменение к предыдущему месяцу 0,6%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 16 667 руб. до  132 203 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи двухкомнатных квартир вторичного рынка, руб.
Средняя	2 758 994
Максимальная	15 450 000
Минимальная	600 000
Общая площадь предложения продажи двухкомнатных квартир вторичного рынка, кв.м
Средняя	59
Максимальная	136
Минимальная	20

Таблица 6 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 2-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка	Декабрь 2018	Январь 2019	Февраль 2019	Март 2019	Апрель 2019	Май 2019
Первичный рынок	41 878	42 116	41 662	41 193	40 014	40 879
Вторичный рынок	44 655	45 734	46 505	46 117	46 250	46 518

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

3-комнатные квартиры

В мае 2019  года средняя* цена предложений продажи трехкомнатных квартир первичного рынка составила    40 006 руб./кв. м, стандартная ошибка 1,85%, изменение к предыдущему месяцу 1,2%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 20 779 руб. до  75 641 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи трехкомнатных квартир первичного рынка, руб.
Средняя	3 758 373
Максимальная	10 370 000
Минимальная	1 850 000
Общая площадь предложения продажи трехкомнатных квартир первичного рынка, кв.м
Средняя	94
Максимальная	306
Минимальная	51

Средняя цена 1 кв. м трехкомнатных квартир вторичного рынка в мае 2019 года составила 42 941 руб., стандартная ошибка 0,7%, изменение к предыдущему месяцу 0,5%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 18 280 руб. до  112 500 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи трехкомнатных квартир вторичного рынка, руб.
Средняя	3 513 293
Максимальная	15 300 000
Минимальная	900 000
Общая площадь предложения продажи трехкомнатных квартир вторичного рынка, кв.м
Средняя	80
Максимальная	227
Минимальная	34

Таблица 7 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 3-комнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка	Декабрь 2018	Январь 2019	Февраль 2019	Март 2019	Апрель 2019	Май 2019
Первичный рынок	39 613	40 845	40 407	41 146	41 639	40 006
Вторичный рынок	42 195	42 948	42 962	43 248	43 447	42 941

Результаты анализа в графическом виде представлены ниже:

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Многокомнатные квартиры

В мае 2019 года средняя* цена предложений продажи многокомнатных квартир первичного рынка составила    40 482 руб./кв. м, стандартная ошибка 5,5%, изменение к предыдущему месяцу  9,2%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 26 538 руб. до  65 493 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи многокомнатных квартир первичного рынка, руб.
Средняя	5 033 750
Максимальная	9 500 000
Минимальная	2 800 000
Общая площадь предложения продажи многокомнатных квартир первичного рынка, кв.м
Средняя	125
Максимальная	269
Минимальная	75

Средняя цена 1 кв. м многокомнатных квартир вторичного рынка в мае 2019 года составила 39 956 руб., стандартная ошибка 1,75%, изменение к предыдущему месяцу 0,1%.  Цена предложений продажи 1 кв. м колебалась в пределах от 19 048 руб. до  107 200 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи многокомнатных квартир вторичного рынка, руб.
Средняя	4 080 583
Максимальная	15 000 000
Минимальная	1 850 000
Общая площадь предложения продажи многокомнатных квартир вторичного рынка, кв.м
Средняя	100
Максимальная	400
Минимальная	59

Таблица 8 – Краткосрочная динамика средних цен предложений многокомнатных квартир, руб./кв.м

Сегмент рынка	Декабрь 2018	Январь 2019	Февраль 2019	Март 2019	Апрель 2019	Май 2019
Первичный рынок	40 402	39 621	44 385	41 822	44 194	40 482
Вторичный рынок	40 046	38 983	39 883	40 607	39 989	39 956

Рисунок 18 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.

Рисунок 19 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %

Домовладения

Минимальная цена домовладения зафиксирована в Центре – 650 000 руб.

Максимальная цена домовладения зафиксирована в Северо-западном районе – 90 000 000 руб.

Минимальная площадь домовладений–22 кв. м, максимальная – 1259 кв. м.

Таблица 9 – Диапазон цен и средняя цена предложения 1 кв. м домовладений на рынке жилой недвижимости г. Ставрополя

Район	домовладения
	Диапазон цен , руб	Диапазон цен за 1 кв.м.	ср. цена за кв. м.
Юго-запад	1 300 000 -56 650 000	12 821 –166 618	35 576
Северо-запад	700 000 –90 000 000	10 000-100 000	41 217
Центр	650 000-80 000 000	10 714 –153 061	46 950
Другие районы	1 100 000-45 000 000	11 261-121 951	39 621
Всего, руб./кв. м	650 000-90 000 000	10 000-166 618	40 548

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с жилой недвижимостью:

– средняя скидка на цены квартир – 5,2% (расширенный интервал – от 2,6 до 7,8%);

– средняя скидка на цены жилых домов – 8,5% (расширенный интервал – от 5 до 12,1%).

Это коррелирует с данными ставропольских риэлтеров^**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с жилой недвижимостью в пределах 3 – 10% (среднее значение).

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

Исполнитель: специалист отдела оценки недвижимости      Валиуллин  А.А.

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33.

* Выполнено в соответствии с методологией РГР (Книга «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» Г.М. Стерник, С.Г. Стерник-М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2009 - 606 с.)

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Издание четвертое. Актуализированное и расширенное. / Л. А. Лейфер, Т.В. Крайникова - г. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2016

**- ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)