ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ г. ПЕРМИ ЗА АПРЕЛЬ 2007 года.

(выполнен ОАО «Камская долина»)

 

С 29 декабря 2006г. по 27 апреля 2007г. рост цен на рынке жилой недвижимости г. Перми составил 28,17%. Разница между средней ценой предложения на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости в г. Перми на 27.04.07г. составляет 1,07% в пользу вторичного рынка, что на 0,48% больше разницы, отмеченной в марте 2007г. (тогда она составляла 0,59%, но при этом была в пользу первичного рынка жилья). Таким образом, следует отметить, что в апреле месяце 2007г. темпы роста на вторичном рынке жилья были выше, чем на первичном рынке.

Ситуация на вторичном рынке:
Количество предложений на вторичном рынке жилья в апреле 2007г. по сравнению с мартом 2007г. снизилось на 43 единицы или на 1,12% (количество предложений на 30.03.2007г. составляло 3849 единиц, а на 27.04.2007г. – 3806 единиц). Снижение количества предложений на вторичном рынке связано частично с тем, что в базе предложений за апрель месяц 2007г. было рассмотрено для расчёта четыре недели, а за март 2007г. пять. Количество предложения снизилось на квартиры разных размеров в следующем порядке: на 3-комнатные – 3,07% и на 1-комнатные – 2,19%. При этом на 4-х и 2-комнатные квартиры количество предложения, наоборот увеличилось, а именно на 4-комнатные – 4,63% и на 2-комнатные – 0,27%.
За исследуемый период на вторичном рынке жилья цены предложений во всех районах города Перми вновь имели тенденции роста. Так, максимальный рост цен в апреле месяце 2007г. был зафиксирован в Орджоникидзевском районе – 7,64%, что напоминает ситуацию марта месяца 2007г., когда рост цен в этом районе города также имел максимальную тенденцию роста и был равен 7,48%. На втором месте можно отметить Мотовилихинский район – 6,72%, в прошлом же месяце данный район, наоборот, находился на последнем месте с показателем 5,16%. Не уступают данным районам в росте цен в апреле 2007г. Кировский – 6,08% и Свердловский – 5,93% районы. Далее следует Ленинский район с ростом цен 5,58%. На последнем месте можно отметить Индустриальный – 4,92% и Дзержинский – 4,71% районы.
Рост средних цен предложений на квартиры в зависимости от их размера по г. Перми зафиксирован в следующем порядке: на 4-комнатные квартиры – 11,09%, на 3-комнатные – 7,45%, на 2-комнатные – 5,11% и на 1-комнатные – 5,05%. Следует отметить, что порядок повышения цен на квартиры в апреле 2007г. совпадает с мартовской ситуацией 2007г., т.к. в прошлом месяце рост цен на квартиры в зависимости от размера был зафиксирован в таком же порядке.
Если рассматривать рост цен на квартиры в зависимости от типа их планировки, то максимальный рост цен предложений в среднем по городу в апреле 2007г. по отношению к марту 2007г. был установлен на дома индивидуальной планировки – 12,74%. Такая же ситуация наблюдалась в марте и феврале 2007г., рост цен соответственно – 7,61% и 9,26%. На втором месте в апреле месяце следует отметить рост на дома «сталинской застройки» – 6,86%. Далее следуют дома «улучшенной планировки» – 5,87%. На последнем месте зафиксированы дома типа «серая панель» – 4,81% и «хрущёвки» и «брежневки» – 4,71%.
Минимальные цены предложения на вторичном рынке жилья в апреле 2007г. зафиксированы на 3-комнатные квартиры в Орджоникидзевском районе. Так, минимальная цена в размере 20 064 руб./кв.м наблюдалась по адресу Белозёрская, 7; в размере 21 368 руб./кв.м по адресу Еловский 1-й переулок, 24; в размере 21 970 руб./кв.м по адресу Чапаева, 7. Первый и третий дома относятся к 2-3-х этажным жилым домам старой застройки (40-е годы прошлого века), а второй к домам индивидуальной застройки. В целом уровень минимального значения цены предложения в апреле 2007г. повысился на 3 392 руб./кв.м по сравнению с мартом 2007г.
Максимальные цены предложения на вторичном рынке жилья в апреле 2007г. зафиксированы в основном на 1-комнатные квартиры, при этом в Свердловском районе. Так, максимальные цены в размере 94 170 руб./кв.м и 91 304 руб./кв.м зафиксированы по адресу Пушкина, 84; в размере 91 922 руб./кв.м по адресу Революции 5/1. Необходимо также отметить, что максимальная цена в размере 92 593 руб./кв.м наблюдалась на 2-комнатную квартиру по адресу Комсомольский проспект, 56. Среди максимальных цен апреля 2007г. встречаются как дома индивидуального типа, так и дома «улучшенной планировки» и дома «сталинской застройки». Уровень максимальных цен предложения апреля 2007г. повысился по сравнению с уровнем максимальных цен марта 2007г. на 6 579 руб./кв.м.

Рост цен предложения в целом на вторичном рынке жилья в апреле 2007г. по отношению к марту 2007г. составил 6,49%.

График 1

 

Таблица 1 Средние цены предложений квартир в зависимости от размера и района г. Перми.
Вид объекта наблюдения: вторичный рынок.
Период наблюдения: с 02.04.2007г. по 27.04.2007г.

Средние показатели рассчитаны на основании базы мультилистинговой системы «ПКДО» и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

Район	Количество комнат				По всем размерам
	1-комн.	2-комн. кв-ры	3-комн. кв-ры	4-комн. кв-ры
Дзержинский	56,047	51,156	48,042	51,463	51,190
Индустриальный	56,573	51,568	47,479	47,558	50,491
Кировский	46,198	39,599	36,426	35,444	39,213
Ленинский	65,622	58,291	59,581	72,448	62,982
Мотовилихинский	55,487	50,389	48,235	44,409	50,099
Орджоникидзевский	44,675	38,822	35,035	37,244	38,479
Свердловский	57,413	51,817	49,426	49,422	51,838
В среднем по городу	54,465	48,603	46,129	49,863	48,976

 

График 2

 

Рассматривая спрос на вторичном рынке жилья в апреле 2007г., необходимо отметить, что также как и в предыдущие месяцы, достаточно высокий спрос наблюдался на квартиры почти всех размеров. По сравнению с мартом 2007г. спрос на 1-но и 2-комнатные квартиры выровнялся со спросом на 3-комнатные, т.е. удельные веса по спросу на квартиры данных размеров практически одинаковы.

 

Ситуация на первичном рынке:
Количество предложений на первичном рынке жилья в апреле 2007г. увеличилось на 131 единицу или на 18,19% по сравнению с мартом 2007г. (количество предложений на 30.03.2007г. составляло 720 единиц, а на 27.04.2007г. – 851 единицу). Данное увеличение количества предложений пришлось в следующем порядке: на 4-комнатные квартиры – 51,35%, на 1-комнатные квартиры – 17,36%, на 3-комнатные квартиры – 16,67% и на 2-комнатные квартиры – 15,09%.
За апрель 2007г. цены предложений на первичном рынке жилья во всех районах города Перми имели тенденцию роста. При этом максимальное повышение средних цен зафиксировано в Свердловском районе города – 7,77%, а на втором месте отмечен Дзержинский район – 7,03%. В виде справки: в марте 2007г. в Дзержинском районе наблюдался, наоборот, наименьший рост средних цен по городу – 4,25%, а в Свердловском районе цены вообще снизились на 5,63%. В Ленинском районе в апреле 2007г. рост средних цен предложения составил 5,25%. Далее следует Мотовилихинский район – 4,12%. Небольшой рост зафиксирован в Кировском районе – 2,53%, а наименьший в Орджоникидзевском- 0,82% и Индустриальном – 0,78% районах.
Увеличение цены предложения на квартиры в зависимости от их размера в среднем по городу зафиксировано в следующем порядке: на 4-комнатные квартиры – 10,53%, на 3-комнатные – 6,05%, на 2-комнатные – 5,72% и на 1-комнатные квартиры – 0,68%. Таким образом, ситуация апреля 2007г. больше напоминает ситуацию февраля 2007г., когда наибольший рост цен наблюдался на квартиры большей площади, а именно на 4-комнатные, в марте же ситуация была обратной – предпочтение было отдано меньшим площадям, а именно 1-но и 2-комнатным квартирам.

Минимальная цена предложения на первичном рынке жилья в размере 28 000 руб./кв.м зафиксирована на следующие квартиры:
1) 3-комнатную по адресу Менжинского, 72 в Орджоникидзевском районе;
2) 1-но и 4-комнатные по адресу Щербакова, 43 в Орджоникидзевском районе
2) 3-х и 4-комнатные по адресу А. Ушакова, 21 в Кировском районе.

Все перечисленные дома относятся к домам «улучшенной планировки». На данном этапе развития рынка жилья минимальные цены были зафиксированы на квартиры всех размеров за исключением 2-комнатных. Уровень минимальных цен предложения апреля 2007г. вырос по сравнению с мартом 2007г. на 2 684 руб./кв.м.

Максимальные цены предложения на первичном рынке жилья зафиксированы в Ленинском районе на квартиры в домах индивидуальной планировки. Так, максимальная цена в размере 102 000 руб./кв.м зафиксирована на 3-комнатную квартиру по адресу Н. Островского, 6. Максимальная цена предложения на первичном рынке жилья в размере 100 000 руб./кв.м зафиксирована на следующие квартиры:
1) 3-х и 4-комнатные квартиры по адресу Кирова, 200;
2) 3-комнатные квартиры по адресу Н. Островского, 6;
3) 3-комнатную по адресу Окулова, 18;
4) 2-х и 3-комнатные по адресу Осинская, 8.

Таким образом, большая доля квартир с максимальными ценами в этом месяце зафиксирована на 3-комнатные квартиры, как и в марте 2007г. При этом уровень максимальных цен предложения в апреле 2007г. снизился по сравнению с мартом 2007г. на 1 024 руб./кв.м и соответствует уровню февраля 2007г.

Рост цен предложений в целом на первичном рынке жилья в апреле 2007г. по отношению к марту 2007г. составил – 4,74%.

Соотношение кирпичного, панельного и монолитно-каркасного домостроения среди новостроек г. Перми в апреле 2007г. составляет 41,48% / 42,07% / 16,45%. Если сравнивать с мартом 2007г., можно отметить, что в выборке новостроек произошло увеличение кирпичных и монолитно-каркасных домов на 1,20% и 4,78% соответственно, а, следовательно, уменьшение панельных домов на 5,99%.

График 3.

 

Таблица 2 Средние цены предложений квартир в зависимости от размера и района г. Перми.
Вид объекта наблюдения: первичный рынок.
Период наблюдения: с 02.04.2007г. по 27.04.2007г.

Средние показатели рассчитаны на основании базы мультилистинговой системы «ПКДО» и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

Район	Количество комнат				По всем размерам
	1-комн.	2-комн. кв-ры	3-комн. кв-ры	4-комн. кв-ры
Дзержинский	51,039	48,210	48,264	48,530	49,019
Индустриальный	53,128	51,524	51,134	47,830*	51,738
Кировский	39,430	35,294	34,023	31,465	35,626
Ленинский	72,682	66,998	72,215	69,665*	70,589
Мотовилихинский	53,149	51,555	50,393	45,746	50,673
Орджоникидзевский	36,948	34,759	31,103	32,196*	34,156
Свердловский	52,871	54,170	53,301	55,693	54,087
В среднем по городу	48,937	47,889	49,126	46,945	48,453

* - значения, с этим знаком, имеют нерепрезентативную выборку для расчёта средней цены.

Средние показатели рассчитаны на основании базы мультилистинговой системы «ПКДО» и базы данных строительной компании ОАО «Камская долина».

 

График 4.

При анализе спроса на первичном рынке жилья в апреле 2007г. необходимо отметить появление на рынке нового строительства большого количества жилых домов «улучшенной планировки», что, конечно же, вызывает интерес у покупателей к квартирам так называемого «эконом-класса». Если ещё в марте 2007г. мы наблюдали тенденцию так называемого «уравновешенного» спроса на квартиры всех размеров на первичном рынке жилья, то на данный момент 1-комнатные и 2-комнатные квартиры выходят на первое место по сравнению с квартирами больших размеров. При этом 3-комнатные квартиры, а также 4-комнатные квартиры и квартиры больших размеров покупатели спрашивают чаще в домах индивидуальной планировки «бизнес-класса», относящихся к средней или повышенной комфортности.

Общие выводы по изменениям цен предложений на рынке жилья г. Перми в целом (включая первичный и вторичный рынок) за апрель 2007г.:
1. Темпы роста в апреле 2007г. на вторичном рынке жилья зафиксированы более высокие, чем на первичном рынке. Также следует отметить, что разница между рынками стала выше, чем в прошлом месяце, а именно на 1,07%, при этом в пользу вторичного рынка жилья (для сравнения: в апреле 2006г. данная разница составляла 7,19%, но в пользу первичного рынка).
2. Средняя цена по г. Перми в целом в апреле 2007г. на вторичном рынке жилья составляет 48 976 руб./кв.м, а на первичном рынке – 48 453 руб./кв.м. Для сравнения в апреле прошлого 2006г. средние цены в целом по г. Перми составляли: на вторичном рынке жилья – 27 013 руб./кв.м и на первичном рынке жилья – 28 954 руб./кв.м. Таким образом, рост средних цен предложения с апреля 2006г. по апрель 2007г. составляет: вторичный рынок – 81,31% и первичный рынок – 67,34%.
3. Максимальный рост цен по г. Перми в апреле 2007г. как на вторичном, так и на первичном рынках жилья был зафиксирован на 4-комнатные квартиры и составил: на вторичном – 11,09%, на первичном – 10,53%.
4. В апреле 2007г. среди новостроек появились новые предложения на продажу от застройщиков:
   
   1) новый жилой дом «улучшенной планировки» по адресу Транспортная 11а (Дзерж. район), с одним предложением – 1-комнатной квартирой по цене 46 000 руб./кв.м.
   2) новостройка индивидуальной планировки типа «Е» по ул. Веденеева, 52 (Ордж. район), с одним предложением – 1-комнатной квартирой по цене 35 000 руб./кв.м;
   3) новый дом индивидуальной планировки типа «Е» по ул. Вильямса, 37б (Ордж. район), с уровнем цен предложения на 1-но, 2-х и 3-комнатные квартиры в размере от 29 000 до 36 000 руб./кв.м;
   4) новостройка индивидуальной планировки типа «Е» по ул. Карбышева, 6 (Ордж. район), с одним предложением – 1-комнатной квартирой по цене 38 000 руб./кв.м;
   5) «новостройка-башня» (24 этажа) по ул. Пушкина, 50 (Сверд. район), с одним предложением – 2-комнатной квартирой по цене 75 000 руб./кв.м;
   6) новостройка индивидуальной планировки типа «Е» по ул. Строителей, 34а (Дзерж. район), с двумя предложениями: 2-комнатной квартирой по цене 47 500 руб./кв.м и 3-комнатной квартирой по цене 46 500 руб./кв.м.
   
5. Увеличение средней цены предложения на квартиры в зависимости от их размера (включая вторичный и первичный рынок) в апреле 2007г. по сравнению с мартом 2007г. зафиксировано в следующем порядке: на 4-комнатные квартиры – 10,82%, на 3-комнатные квартиры – 6,71%, на 2-комнатные квартиры – 5,42% и на 1-комнатные квартиры – 2,94%.

Анализ подготовлен на основе методологии Г.М. Стерника, главного аналитика РГР, профессора кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова, и методических указаний по анализу регионального рынка недвижимости Э.Д. Епишиной, доцента кафедры финансов, кредита и биржевого дела ПГУ

 

 

Форма 2

ПОКАЗАТЕЛИ, ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ ПО КАЧЕСТВУ,
РАЗМЕРУ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ ОБЪЕКТОВ

тип жилья	район города	1-комн.кв.	2-комн.кв.	3-комн.кв.	4 и более комн.кв.	по всем размерам
I. 5-этажные панельные, кирпичные дома (ХР, БР)	I. Центр (Лен. Дзер. Свердл.)	61,926	56,984	53,701	-	57,953
	II. Прилегающие к центру районы	58,182	51,301	43,755	48,025	51,676
	III. Районы средней удаленности	56,101	49,057	43,125	43,441	48,579
	IV. Окраина центр. районов	51,963	43,913	41,039	42,000*	45,792
	V. Отдаленные районы (Кир. Ордж.)	45,780	39,267	34,970	34,821	39,519
	ПО ВСЕМ РАЙОНАМ	54,444	47,487	41,057	42,960	47,648
II. 9-этажные панельные дома (СП, БР) <	I. Центр (Лен. Дзер. Свердл.)	63,433	57,456	55,990	-	57,618
	II. Прилегающие к центру районы	58,221	55,127	51,288	-	53,834
	III. Районы средней удаленности	57,503	51,289	45,556	44,256*	48,492
	IV. Окраина центр. районов	50,874	49,399	42,922	-	47,707
	V. Отдаленные районы (Кир. Ордж.)	47,408	40,772	38,581	-	41,104
	ПО ВСЕМ РАЙОНАМ	55,531	51,073	46,965	44,256*	49,569
III. Кирпичные дома старой постройки (ПГ, «сталинские»)	I. Центр (Лен. Дзер. Свердл.)	56,450	51,747	52,007	51,528	52,211
	II. Прилегающие к центру районы	-	46,650	36,891	-	42,760
	III. Районы средней удаленности	48,162	43,058	43,088	38,013*	43,211
	IV. Окраина центр. районов	45,303	37,281	34,049*	-	40,575
	V. Отдаленные районы (Кир. Ордж.)	41,863	34,417	30,967	30,626*	32,832
	ПО ВСЕМ РАЙОНАМ	48,018	43,055	41,367	43,904	42,840
IV. 9-16 –этажные типовые панельные и кирпичные дома улучшенной планировки (УП)	I. Центр (Лен. Дзер. Свердл.)	67,599	57,789	57,812	55,141*	58,488
	II. Прилегающие к центру районы	60,214	53,891	52,822	50,849	53,806
	III. Районы средней удаленности	56,701	52,860	48,750	44,336	50,015
	IV. Окраина центр. районов	49,787	46,164	43,799	40,442	45,254
	V. Отдаленные районы (Кир. Ордж.)	46,793	41,826	38,910	36,186	40,605
	ПО ВСЕМ РАЙОНАМ	53,611	48,725	47,002	44,401	48,106
V. Дома современной постройки	I. Центр (Лен. Дзер. Свердл.)	72,758	69,118	72,127	72,643	72,005
	II. Прилегающие к центру районы	56,943	59,158	64,346	70,694*	61,659
	III. Районы средней удаленности	60,394	59,095	58,935	63,034*	59,902
	IV. Окраина центр. районов	51,950*	48,184*	44,770*	-	47,014
	V. Отдаленные районы (Кир. Ордж.)	41,406	44,578*	34,911	39,677*	38,043
	ПО ВСЕМ РАЙОНАМ	60,052	60,315	59,067	67,952	61,882
ПО ВСЕМ ТИПАМ (УП-1, УП-2, УП-3)	I. Центр (Лен. Дзер. Свердл.)	64,336	57,375	57,968	66,371	60,156
	II. Прилегающие к центру районы	58,506	52,770	50,825	53,387	53,414
	III. Районы средней удаленности	56,496	50,296	46,476	45,165	49,249
	IV. Окраина центр. районов	49,858	44,987	43,105	40,540	45,331
	V. Отдаленные районы (Кир. Ордж.)	45,819	39,371	36,048	35,872	39,057
	ПО ВСЕМ РАЙОНАМ	54,465	48,603	46,129	49,863	48,976

 

 

Форма 2

ПОКАЗАТЕЛИ, ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ ПО КАЧЕСТВУ,
РАЗМЕРУ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ ОБЪЕКТОВ

тип жилья	район города	1-комн.кв.	2-комн.кв.	3-комн.кв.	4 и более комн.кв.	по всем размерам
Индивидуальная планировка Тип «В»	I. Центр (Лен. Дзер. Свердл.)	-	-	-	-	73,000*
	II. Прилегающие к центру районы	-	-	-	-	-
	III. Районы средней удаленности	-	-	-	-	-
	IV. Окраина центр. районов	-	-	-	-	-
	V. Отдаленные районы (Кир. Ордж.)	-	-	-	-	-
	ПО ВСЕМ РАЙОНАМ	-	-	-	-	-
Индивидуальная планировка Тип «C»	I. Центр (Лен. Дзер. Свердл.)	72,760	73,858	72,278	65,135*	71,850
	II. Прилегающие к центру районы	50,061	51,501	54,726	50,819	51,961
	III. Районы средней удаленности	52,031*	54,694	43,638*	-	50,802
	IV. Окраина центр. районов	-	-	-	-	-
	V. Отдаленные районы (Кир. Ордж.)	-	-	-	-	-
	ПО ВСЕМ РАЙОНАМ	56,042	58,822	60,550	54,127	57,979
Индивидуальная планировка Тип «D»	I. Центр (Лен. Дзер. Свердл.)	50,162*	55,091	64,865	70,000*	61,416
	II. Прилегающие к центру районы	54,572	45,836	48,653	46,000*	49,552
	III. Районы средней удаленности	58,460	63,727	52,914	-	58,995
	IV. Окраина центр. районов	43,713	45,123	41,791	-	43,481
	V. Отдаленные районы (Кир. Ордж.)	35,935	34,743	32,000*	32,143*	34,942
	ПО ВСЕМ РАЙОНАМ	48,153	50,105	53,600	57,430*	51,503
Индивидуальная планировка Тип «E»	I. Центр (Лен. Дзер. Свердл.)	56,004*	61,805*	56,209*	57,000*	58,113
	II. Прилегающие к центру районы	57,667	52,822	48,868	39,752*	52,057
	III. Районы средней удаленности	46,963	43,197	55,909	55,422*	47,321
	IV. Окраина центр. районов	51,282*	48,396*	-	-	49,245*
	V. Отдаленные районы (Кир. Ордж.)	37,953	33,559	32,351	-	34,978
	ПО ВСЕМ РАЙОНАМ	49,838	46,971	48,310	48,173*	48,251
Улучшенная планировка Тип «УП» (УП-1, УП-2, УП-3)	I. Центр (Лен. Дзер. Свердл.)	59,006*	60,417*	-	47,000*	57,172
	II. Прилегающие к центру районы	54,420*	49,178	46,009	47,000*	48,104
	III. Районы средней удаленности	50,830	45,990	44,601	39,810	44,790
	IV. Окраина центр. районов	50,557	48,716	45,000*	-	49,655
	V. Отдаленные районы (Кир. Ордж.)	38,972	35,312	32,658	31,707	34,903
	ПО ВСЕМ РАЙОНАМ	44,713	40,675	37,648	37,082	40,170
Жилые дома индивидуальной планировки – «башни» - от 25 этажей и выше	I. Центр (Лен. Дзер. Свердл.)	-	-	75,000*	100,000*	87,832*
	II. Прилегающие к центру районы	-	-	-	-	-
	III. Районы средней удаленности	-	-	-	-	-
	IV. Окраина центр. районов	-	-	-	-	-
	V. Отдаленные районы (Кир. Ордж.)	-	-	-	-	-
	ПО ВСЕМ РАЙОНАМ	-	-	75,000*	100,000*	87,832*
ПО ВСЕМ ТИПАМ	I. Центр (Лен. Дзер. Свердл.)	65,292	64,019	68,080	64,588	66,005
	II. Прилегающие к центру районы	53,284	50,819	50,727	49,151	51,171
	III. Районы средней удаленности	52,531	49,299	48,252	42,581	48,766
	IV. Окраина центр. районов	47,918	46,613	42,040	-	45,986
	V. Отдаленные районы (Кир. Ордж.)	38,102	35,053	32,601	31,763	34,917
	ПО ВСЕМ РАЙОНАМ	48,937	47,889	49,126	46,945	48,453