РАЗЛИЧИЯ В УРОВНЕ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В РЕГИОНАХ РОССИИ И ДИНАМИКА ЕГО ИЗМЕНЕНИЯ

Как видно, уровень цен в губернских городах практически не связан с тем экономическим районом, к которому они относятся.

Для проверки этой гипотезы мы включили в рассмотрение малые города - районные центры (по которым имеются ограниченные данные) Западной Сибири (табл. 3) и Московской области (табл. 4).

Таблица 3

Данные табл. 3 показывают, что уровень цен в городах нефте-газодобывающих районов Западной Сибири - Нефтеюганск, Когалым, Нижневартовск, Сургут, Ноябрьск (от 850 до 600 $/кв. м) соизмерим с уровнем “дорогих” губернских городов, в то время как губернский Омск (375 $/кв. м) входит в группу “дешевых”. Из этого следует, что общий экономический потенциал данного региона оказывает определяющее влияние на уровень цен на жилье.

Но приведенный факт в нашем исследовании едва ли не единичный. С точки зрения зонирования цен в России можно указать лишь на несколько регионов, кроме севера Западной Сибири (с высокими ценами), где ситуация отличается от общероссийской: депрессивные регионы Северного района (с низкими ценами), республики Северного Кавказа (с низкими ценами в связи с ситуацией в Чечне и общей политической нестабильностью).

Данные табл. 4 показывают, что уровень цен в районных городах Подмосковья - от Бронниц и Одинцово (700 $/кв. м) до Железнодорожного (530 $/кв. м) также сравним с “дорогими” губернскими городами (хотя и значительно уступает Москве). Поскольку говорить о высоком экономическом уровне Московской области не приходится, мы связываем это с влиянием близлежащего крупного центра (Москвы). Аналогично, в Астраханской, Свердловской областях уровень цен в районных городах в среднем вдвое ниже цен областного центра.

Таким образом, мы видим, что уровень цен в городах России в гораздо большей степени определяется индивидуальными характеристиками города, чем региона. Перечень характеристик, подлежащих исследованию, приведен в табл. 5.

Таблица 5 Перечень данных о городе, влияющих на цены объектов недвижимости

Конфигурация города и структура (радиально-кольцевая, прямоугольная, линейная)

Факторы	Характеристики
Масштаб города, характер экономического и культурного развития	Наименование города, субъекта Федерации
	Административный статус (центр республики, края, области, АО, адм. района)
	Экономический статус (центр эконом. района, крупный промышленный центр, развитый пром. город, город с моноэконом. развитием (город-завод, город-шахта, город-порт, город-полигон, бывш. ЗАТО), отсутствие развитой промышленности, центр с/х района, туристический центр, научный центр, город-курорт)
	Число жителей, тыс. чел.
	Отрасли специализации города (количество промышленных предприятий, наиболее крупные предприятия)
	Градообразующее предприятие
	Число ВУЗов, театров
Географическое положение (положение относительно иных объектов, транспортная доступность, конфигурация и структура)	Территория (площадь, кв. м)
	Расстояние от Москвы (по основной транспортной магистрали)
	Ближайший крупный (административный) центр, расстояние до него
	Наличие границы региона с соседними государствами, расстояние до них
	Наличие границы региона с “горячими точками”, расстояние до них
	Положение относительно природных объектов (горы, реки, моря)
	Аэропорт (международный, федерального, местного значения)
	Морской порт (международный, федерального, местного значения)
	Желдормагистраль (международная, федерального, местного значения)
	Автомагистраль (международная, федерального, местного значения)
	Речной порт (международный, федерального, местного значения)
Природно-климатические и экологические условия	Тип климата в регионе, природная зона
	Площадь зеленых насаждений (общая, на 1 человека)
	Площадь промзон (их доля в территории города)
	Число промпредприятий
	Число транспортных предприятий
	Число предприятий с вредными выбросами в атмосферу
	Наличие погребенных свалок радиационных и химических отходов
	Наличие в регионе зон экологических аварий
	Превышение ПДК в атмосфере по окиси углерода, двуокиси азота, тяжелым металлам
	Загрязнение почв тяжелыми металлами
	Оценка общего уровня заболеваемости в регионе
Характер и состояние жилищного фонда	Жилищный фонд, тыс. кв. м общей площади
	Доля частного (в том числе приватизированного) фонда
	Ввод жилых домов, тыс. кв. м
	Число построенных квартир, тыс. шт.
	Ввод жилья на 1000 чел., кв. м (квартир)
	Структура нового жилфонда по качеству, размерам и местоположению, по источникам финансирования (в % от общего объема)
	Благоустройство жилфонда, % (водопровод, канализация, центральное отопление, ванна, газовая/электроплита, гор. вода)
	Общая протяженность улиц
	Протяженность освещенных улиц, %
>Население	Общая численность населения
	Половозрастной состав населения
	Семейный состав населения. Размеры семьи, брачность, разводимость
	Социально-профессиональный состав, занятость по отраслям хозяйства, доля лиц с высшим образованием
	Воспроизводство населения (рождаемость, смертность, естественный прирост, продолжительность жизни)
	Миграционный прирост (снижение) населения (прибыло/убыло/сальдо), тыс. чел. (%)
	Обеспеченность населения жильем, кв. м/чел.

В качестве первой группы характеристик мы исследовали влияние масштаба города, выражаемого через численность населения, объем жилищного фонда и нового строительства, число промышленных предприятий, ВУЗов, театров (табл. 6). Отмечается достаточно высокий коэффициент корреляции между уровнем цен на жилье и этими характеристиками (0,70-0,76), при том, что все парные коэффициенты корреляции между этими характеристиками близки к единице. Необходимо отметить, что по остальным характеристикам города из числа названных в табл. 5, которые удалось включить в исследование (табл. 6), коэффициенты корреляции оказались меньше 0,6 (статистической связи с уровнем цен на жилье не обнаружено). Этот факт можно отнести к недостаточности статистических данных, что говорит о целесообразности продолжения исследования.

Таблица 6 ПРОВЕРКА СТАТИСТИЧЕСКОЙ СВЯЗИ МЕЖДУ УРОВНЕМ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ И ХАРАКТЕРИСТИКАМИ ГОРОДА (1997 г.)

Признак	Фактический уровень значимости e	Коэффициент Чупрова-Крамера C2	Количество информации I	Коэффициент корреляции
Население	0.003	0.25	0.19	0.75
Число промпредприятий	0.02	0.15	0.11	0.74
Кол-во ВУЗов	0.003	0.25	0.19	0.76
Кол-во театров	0.187	0.05	0.035	0.73
Жилищный фонд	0.003	0.25	0.19	0.70
Ввод жилых домов	0.3	0.03	0.02	0.76
Миграция	0.003	0.25	0.19	-0,60
Число преступлений	0.095	0.077	0.06	0.48
Число безработных на 1 вакансию	0.32	0.028	0.02	-0.46
Благоустройство жил. фонда, %	0.09	0.08	0.06	0.32
Отношение средней зарплаты к прожиточному минимуму	0.02	0.15	0.112	0.31
Число автомобилей	0.32	0.028	0.02	0.26
Средний размер вклада в СБ на душу населения	0.74	0.003	0.002	0.26
Освещение улиц, %	0.7	0.0031	0.002	0.15
Выбросы в атмосферу, тыс. т	0.74	0.003	0.002	0.15
Среднемесячная зарплата	0.32	0.028	0.02	-0.09
Доля частного фонда, %	0.3	0.03	0.02	0.08
Расстояние до Москвы	0.23	0.04	0.03	0.05
Наличие аэропорта	0.005	0.22	0.199	----

Статистическая связь между уровнем цен на жилье и численностью населения города графически показана на рис. 1.

Данные табл. 6 и рис. 1 подтверждают определяющее влияние масштаба города на его “естественный” уровень цен. Эта группа характеристик объясняет около 50% причин, формирующих исследуемую величину.

В то же время существует значительный разброс точек относительно регрессионной кривой, который объясняется влиянием иных факторов.

В частности, необходимо отметить антикорреляцию уровня цен с сальдо миграции (коэффициент корреляции -0,60). Это означает, что в определенной степени существует статистическая связь следующего вида: чем ниже уровень цен на жилье, тем выше сальдо миграции. Исследование этого вопроса показало, что миграция в России (по крайней мере до 1999 года) не связана с рынком труда: мигранты-переселенцы выезжают не в регионы с высокой востребованностью рабочей силы, а в “привычные” регионы, откуда они выезжали на Север, призывались в армию, где имеются родственники и т.п., или в регионы с дешевым жильем. Исключения составляют такие регионы с преобладающей иммиграцией, как Московский регион (с высоким притяжением Москвы), Краснодарский край (с благоприятными климатическими условиями), а также, как ни странно (в условиях постоянных разговоров об отселении северян), Ханты-Мансийская АО и Тюменская область (табл. 7, 8). Из других северных и восточных регионов отмечается высокий уровень эмиграции. Интересно, что по сравнению с 1995 годом в этом году поменялись направления миграции в Омской области и Алтайском крае.

Необходимо подчеркнуть, что если уровень стабильных цен полностью определяется приведенными факторами, то темпы развития рынка во многом зависят также и от других факторов.

Таблица 7 МИГРАЦИЯ НАСЕЛЕНИЯ в 1996 г., тыс. чел. (по данным Госкомстата РФ)

Регион	прибыло	убыло
Российская Федерация	3589905	3142229
Северный р-н	153726	176196
Республика Карелия	20083	20459
Республика Коми	34743	42923
Архангельская обл.	31756	37658
Вологодская обл.	32132	26710
Мурманская обл.	35012	48446
Северо-Западный р-н	176514	134036
Санкт-Петербург	73157	59306
Ленинградская обл.	57735	39484
Новгородская обл.	21467	16495
Псковская обл.	24155	18751
Центральный р-н	573974	425647
Брянская обл.	38227	33973
Владимирская обл.	37410	29894
Ивановская обл.	30895	27515
Калужская обл.	31828	23376
Костромская обл.	19790	17132
Москва	103888	68253
Московская обл.	125148	80807
Орловская обл.	21760	17910
Рязанская обл.	24347	18979
Смоленская обл.	30509	25143
Тверская обл.	45351	32853
Тульская обл.	36636	28451
Ярославская обл.	28185	21361
Волго-Вятский р-н	181971	160424
Республика Марий Эл	19112	18127
Республика Мордовия	16671	16277
Чувашская Республика	32825	29932
Кировская обл.	41384	39587
Нижегородская обл.	71979	56501
Центрально-Черноземный р-н	190578	135418
Белгородская обл.	46357	28089
Воронежская обл.	59353	42536
Курская обл.	31683	24133
Липецкая обл.	26593	17918
Тамбовская обл.	26592	22742
Поволжский р-н	425216	355938
Республика Калмыкия-Хальмг-Тангч	9767	11417
Республика Татарстан	92886	77329
Астраханская обл.	30460	25571
Волгоградская обл.	73507	57935
Пензенская обл.	33192	28466
Самарская обл.	78851	57120
Саратовская обл.	70960	64719
Ульяновская обл.	35593	33381
Северо-Кавказский р-н	382916	290309
Республика Адыгея	10898	9546
Республика Дагестан	32476	33364
Кабардино-Балкарская Р.	11956	13488
Карачаево-Черкесская Р.	9669	10236
Респ. Северная Осетия	12199	9039
Краснодарский край	133644	80006
Ставропольский край	77139	61108
Ростовская обл.	94935	73522
Уральский р-н	497377	439475
Респ. Башкортостан	110982	92227
Удмуртская Республика	34546	30391
Курганская обл.	33153	32552
Оренбургская обл.	58336	52047
Пермская обл.	66394	60920
Свердловская обл.	110417	95866
Челябинская обл.	83549	75472
Западно-Сибирский р-н	494646	460771
Республика Алтай	6627	6288
Алтайский край	90431	85318
Кемеровская обл.	79392	76715
Новосибирская обл.	79418	65569
Омская обл.	68456	64241
Томская обл.	27416	26061
Тюменская обл.	142876	136579
Восточно-Сибирский р-н	257464	261068
Республика Бурятия	26836	27960
Республика Тыва	8471	9376
Республика Хакасия	21165	19526
Красноярский край	96959	92971
Иркутская обл.	69716	70578
Читинская обл.	34317	40657
Дальневосточный р-н	221259	277976
Республика Саха (Якутия)	28605	40329
Еврейская АО	7420	9267
Чукотский АО	3556	9105
Приморский край	67495	71862
Хабаровский край	37598	44022
Амурская обл.	35804	38605
Камчатская обл.	11149	18168
Магаданская обл.	12316	17971
Сахалинская обл.	17316	28647
Калининградская обл.	34294	24971

Примечание: красным отмечены регионы с положительным сальдо миграции, синим - с отрицательным.

Таблица 8 РЕГИОНЫ С НАИБОЛЬШЕЙ ЭМИГРАЦИЕЙ И ИММИГРАЦИЕЙ в 2001 году (в порядке убывания) (Госкомстат)

Примечание: красным отмечены регионы с положительным сальдо миграции, синим - с отрицательным.

2. Факторы, определяющие темпы развития рынка. Асинхронность развития рынка жилья в различных городах России

Изучение рынка конкретных городов показало, что факторами, определяющими темпы и характер развития рынка недвижимости в периоды роста или снижения цен, являются:

• политическая ориентация (рыночная, рыночно-социальная, нерыночная) и степень активности на рынке (активность, пассивность) местных властей,

• степень развития законодательной, нормативной, методической базы, инфраструктуры рынка, уровень криминализованности рынка (первые два фактора наиболее сильно определяли динамику цен на ранних стадиях развития рынка, в 1990-1994 гг.),

• степень долларизации рынка (в какой валюте (рубли, доллары) объекты выставляются на продажу в листингах, рекламе). Этот фактор особенно сильно влиял на ценовую ситуацию в период кризиса 1998-1999 гг. (рис. 2-5),

• степень снижения цен после кризиса (этот фактор в наибольшей степени определяет темпы роста цен в городах России в настоящее время) (рис. 6),

• конкретная (относительно общероссийского уровня) социально-экономическая ситуация в городе, регионе (этот фактор всегда присутствует на рынке, но в современных условиях его воздействие лишь накладывается на влияние других, более значимых факторов),

• взаимодействие и взаимовлияние вторичного и первичного рынков (этот фактор в отдельных городах и в отдельные периоды становится критически значимым).

Результаты мониторинга и исследования рынка жилья городов России, демонстрирующие данные положения, приведены в ежегодных отчетах РГР¹ и многочисленных публикациях².

Рис.2

Рис.3

Рис.4

Рис.5

Рис.6

СПИСОК УЧАСТНИКОВ МОНИТОРИНГА РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ
в 2001 году

1. Москва, РАН САВА, РМЛС (руководитель Апрелев К.Н., исп. Сапожников А.Ю., САРН)
2. Москва, Агентство “Контакт-Недвижимость” (руководители Гершвальд Г.С., Клементьева О.А., исп. Колокольников Д.А., САРН)
3. Москва, Агентство “Миэль”, руководитель Куликов Г.Л., исп. Светлаков В.И., САРН)
4. Санкт-Петербург, Информационно-издательская группа “Бюллетень недвижимости” (руководитель Келим И.Б., исп. Бобашев С.В., САРН).
5. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., САРН, исп. Хорьков М.И., САРН)
6. Калининград, Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исп. Анненков Р.Ш.)
7. Нижний Новгород, “Интернет-лаборатория” (руководитель Вилков С.А., исп. Ермолаев Д.Н., САРН).
8. Новосибирск, Сибирское агентство недвижимости (руководитель Свиркова И.П., исп. Астахов А.А., САРН)
9. Омск, Агентство недвижимости “Бэст-Риэлти” (руководитель Терехова О.А., исп. Посина Н.)
10.Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО “Камская долина” (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исп. Казимир Л.М., САРН).
11.Пермь, АПН “Пермский торговый дом недвижимости” (руководитель Пермяков В.Ф., САРН, исп. Пономарев Н.А., САРН, Кострова О.В., САРН)
12.Тверь, Агентство ТИТАН (руководитель Каминский В.Н., САРН)
13.Ульяновск, Агентство “Центр недвижимости” (руководитель Диков А.С., исп. Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН)